משפחה עם הכנסה של 50 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, ללא הוצאות, 8 שנים לקניית בית

VTV.vn - סקר של VARS מראה כי דירת שני חדרי שינה באזור עירוני עולה כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי, נתון שכיום מעבר למחיר שניתן להרשות לעצמם רוב משקי הבית.

צילום אילוסטרציה.

עם זאת, בנוסף לנקודות האור מבחינת היקף ותרומה לכלכלה , השוק מראה סימנים של צמיחה חמה, מחירי הדיור עולים הרבה מעבר להכנסה הריאלית, מה שעלול ליצור "בועה" ולהגדיל את הפער בין עשירים לעניים בחברה. איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מאמין שיש צורך בפתרונות כדי "לבלם" את הצמיחה החמה של מחירי הדיור.

כאשר מחירי הבתים "עולים בהרבה" על ההכנסה הריאלית

על פי הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, בשנים האחרונות, ענפי הבנייה והנדל"ן תרמו בממוצע כ-10% מהתמ"ג של המדינה. ענף הנדל"ן לבדו מהווה כ-3.5%, ותורם 0.5 נקודות אחוז לצמיחת התמ"ג השנתית.

עם זאת, יחס זה עדיין מהווה רק מחצית מהממוצע של מדינות רבות באזור. היקף שווי הנדל"ן בהשוואה לסך הנכסים הכלכליים הלאומיים הוא רק כ-21%, נמוך משמעותית מ-35% במדינות מפותחות. ממצא זה מראה כי לשוק הווייטנאמי עדיין יש מקום משמעותי לצמיחה.

עם זאת, הצמיחה המהירה של השוק בשנים האחרונות מראה את חוסר הקיימות שלו, המתבטאת באופן הברור ביותר בחוסר האיזון בין היצע לביקוש. מבנה המוצרים מתמקד בעיקר בפלח היוקרתי והיקר, בעוד שהביקוש האמיתי של רוב האנשים טמון בקבוצת הדיור בר השגה...

מומחים אומרים כי היצע הדיור גדל במהירות בשלוש השנים האחרונות אך אינו מאוזן. אפילו באזורים פרבריים - שבהם צפויים לספק מוצרים במחירים נוחים - המחיר בפועל עדיין גבוה בהרבה מההכנסה הממוצעת. רמות מחירים חדשות נקבעות כל הזמן, מה שמפחית באופן משמעותי את הגישה של אנשים לדיור.

סקר של VARS מראה כי דירת שני חדרי שינה באזור עירוני עולה כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי, נתון שכיום מעבר ליכולתם של רוב משקי הבית. בהנחה של משפחה עם הכנסה של 50 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, אם היא תבזבז את כל הכנסתה, היא תזדקק לכ-8 שנים לרכישת בית. אם ההוצאות על דיור אינן עולות על שליש מהכנסתה כפי שמומלץ על ידי המגזר הפיננסי, הזמן יוארך ל-25 שנים - כך צוטט על ידי VARS.

אפילו דיור ציבורי – פלח דיור המיועד לבעלי הכנסה נמוכה – הופך בהדרגה "מחוץ להישג ידם" של המוטבים. עם מחיר של כ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בגודל 60 מ"ר, אפילו משק בית עם הכנסה של 40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש – הרמה המקסימלית על פי קריטריוני האישור – יצטרך לחסוך במשך כמעט 10 שנים כדי לקנות אחת, שלא לדבר על הוצאות ההלוואה והמחיה בפועל.

עליית מחירי הדיור במהירות לא רק מצמצמת את אפשרויות הדיור, אלא גם מובילה לתוצאות חברתיות-כלכליות מדאיגות. ההבדל בנגישות לדיור הופך את הפער בין אלו שיש להם נכסים לאלו שאין להם נכסים ל"קבוע" יותר ויותר. אלו שכבר מחזיקים בנדל"ן ממשיכים ליהנות מעליות מחירים, בעוד אלו שאין להם בית נאלצים לשכור לטווח ארוך, מה שמקשה על צבירת נכסים.

למעשה, הצמיחה של שוק הנדל"ן בשנים האחרונות הועילה בעיקר לקבוצה קטנה של אנשים בעלי פוטנציאל כלכלי, בעוד שרוב האנשים מרגישים "עניים יותר" למרות עלייה בהכנסה. זוהי מגמה שעלולה ליצור אי שוויון בעושר אם לא תהיה מדיניות רגולטורית בזמן - ניתחה VARS.

ד"ר נגוין מין פונג - מומחה כלכלי, ציין כי מחירי הדיור שעולים הרבה יותר מהר מההכנסה מהווים בעיה מדאיגה בשוק הנדל"ן הנוכחי. מצב זה לא רק מצמצם את הגישה של אנשים לדיור, אלא גם דוחף את הכלכלה לסיכון של "בועת נכסים".

לכן, הפתרון החשוב ביותר הוא לשקול את פיתוח הדיור בר השגה וחברתי כעדיפות אסטרטגית, בדומה לתשתיות תחבורה או אנרגיה. כאשר הביקוש האמיתי ייענה, השוק יתאזן, יפחית את התמריץ לספקולציות ויביא את המחירים לרמה סבירה יותר.

במקביל, יש צורך להדק את הפעילות הספקולטיבית, להעלות את המסים על מסחר לטווח קצר וליצור מנגנונים פיננסיים נוחים לרוכשי דירה ראשונה. ללא מדיניות חזקה מספיק, מחירי הדיור ימשיכו לטפס, וייצרו פער הולך וגדל בין עשירים לעניים, הציע מר פונג.

* פתיחת חסימות של מקורות אספקה, שכלול מדיניות

לפי VARS, כדי שהשוק יתפתח ביציבות, יש צורך ליישם במהירות פתרונות ל"בלימה" של העלייה המהירה במחירי הדיור; כאשר המוקד הוא על פינוי היצע הדיור בר השגה. כאשר ההיצע גדול מספיק ומאוזן, השוק יבצע ויסות עצמי בהתאם לחוק ההיצע והביקוש, תוך הגבלת ספקולציות ועליות מחירים בלתי סבירות.

ראשית, יש צורך להאיץ את השלמת המסמכים המנחים את יישום מערכת החוק החדשה בנושאי קרקעות, דיור ונדל"ן. במקביל, יש צורך לשפר את יכולת האכיפה של הרשויות המקומיות, לחזק את הביזור והאצלת הסמכויות בהתאמת מדיניות, תוך הבטחת גמישות המתאימה לכל אזור ולכל שלב פיתוח.

יש לפתור את צווארי הבקבוק בפינוי אתרים בצורה שקופה ויעילה, תוך קיצור זמן היישום תוך הבטחת זכויות הציבור. לצד בחינת ביטול התקנה על גביית 5.4% נוספים לשנה של דמי שימוש בקרקע באיחור עבור פרויקטים עם החלטות הקצאת קרקע או חכירת קרקע לפני 1 באוגוסט 2024, יש צורך לפרסם בקרוב שיטה ברורה ויציבה לקביעת מחירי קרקע, שתסייע בהפחתת עלויות פיתוח הפרויקטים ותיצור מקום להורדת מחירי הדיור - הציעה VARS.

בנוסף, יש צורך לגוון את ערוצי גיוס ההון עבור שוק הנדל"ן, תוך צמצום התלות באשראי בנקאי. ארגון מחדש של שוק האג"ח הקונצרניות כך שיהפוך לערוץ הון יעיל לטווח בינוני וארוך הוא גם אחד הכיוונים הנדרשים. במקביל, יש צורך לקדם את הקמת הקרן הלאומית לדיור, לעודד את פיתוחן של קרנות השקעות נדל"ן (REITs) כדי ליצור מקור הון יציב ושקוף לשוק.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) הדגיש כי העלייה האחרונה במחירי הדיור משקפת בבירור את חוסר האיזון בין היצע לביקוש. בעוד שהביקוש האמיתי לדיור מהווה את רובו, ההיצע מרוכז בפלח היוקרה. המחסור במוצרים במחירים נוחים דחף את המחירים כלפי מעלה, מה שהוביל לתופעת "התחממות יתר" ממושכת.

כדי "לבלם" את עליית המחירים, יש צורך לפתוח חסימות של מקורות אספקה ​​סבירים, במיוחד היצע של דיור בר השגה באזורים עירוניים ופרבריים. יחד עם זאת, יש צורך לגוון את מקורות ההון להשקעה, לפתח ערוצי גיוס לטווח בינוני וארוך כגון קרנות נאמנות להשקעה (REITs) או קרנות דיור לאומיות, במקום להסתמך על אשראי בנקאי.

כאשר ייפתרו סוגיות משפטיות, ההיצע יגדל ותנועות ההון יהפכו יציבות יותר, שוק הנדל"ן יתפתח בצורה בריאה ובר קיימא, הן תוך מענה לצורכי הדיור של אנשים והן תוך תרומה חיובית לצמיחה הכלכלית, הדגיש מר דין.

אחת הסוגיות הדורשת תשומת לב מיוחדת היא שיש לתת עדיפות לדיור ציבורי ודיור בר השגה בתכנון, בתמיכת מדיניות תמריצים ספציפית. במקביל, פיתוח עירוני חייב ללכת יד ביד עם פיתוח תשתיות תחבורה - במיוחד קווי חגורה, מטרו וכבישים מהירים כדי להרחיב את המרחב העירוני, להפחית את צפיפות האוכלוסייה ולהפחית את הלחץ על מחירי הקרקעות באזור המרכז.

במקביל, יש צורך לפתח שוק דיור מקצועי להשכרה, להפחית את המנטליות של "צריך להחזיק בית כדי לייצב את החיים", ולשאוף לגוון את אפשרויות הדיור עבור אנשים.

בנוסף, על סוכנויות ניהול לפתח מערך של אינדיקטורים וקריטריונים להתרעה מוקדמת כדי לנטר את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן. מערכת ניטור זו תסייע בזיהוי מהיר של סימנים של "סטייה" כגון ספקולציות, עליות מחירים חריגות או חוסר איזון בהיצע וביקוש, ובכך לנקוט באופן יזום באמצעי התערבות מתאימים, במקום לטפל באופן פסיבי כאשר מתעוררים סיכונים בשוק.

לבסוף, VARS מאמינה כי יש צורך להאיץ את בנייתו של מסד נתונים לאומי מאוחד ושקוף של קרקעות ודיור. זהו בסיס חשוב שיסייע לסוכנויות ניהול, חוקרים ועסקים לנתח, לחזות ולתפעל את השוק בצורה מדויקת ומהירה.

כאשר מערכת הנתונים פתוחה ומקושרת בין משרדים, סניפים ורשויות מקומיות – כולל מידע על תכנון, עסקאות, ערכים, חוקיות ושינויים בשימוש בקרקע – היא תתרום לשיפור השקיפות, להפחתת ספקולציות ולהגנה על זכויותיהם של אנשים ועסקים.

מקור: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm