הסרת "צוואר הבקבוק" בניהול דירות מיניאטוריות, יותר הזדמנויות לרוכשי בתים

[מודעה_1]

מכיוון שהחל מ-1 באוגוסט, כאשר חוק הדיור 2023 ייכנס לתוקף באופן רשמי, בעלי דירות מיניאטוריות העומדות בתנאים יקבלו תעודת בעלות על בתים ונכסים אחרים המחוברים לקרקע על פי חוק המקרקעין ויוכלו למכור, לחכור או לקנות בשכר דירה.

במהלך 10 השנים האחרונות, ניהול ושימוש בדירות מיניאטוריות תמיד היה נושא חם שמשך תשומת לב מיוחדת מצד אנשים, מומחים ומנהלים... דירות מיניאטוריות זכו לתשומת לב מיוחדת זו משום שבתקופה זו היו ליקויים רבים, היעדר תקנות ברורות במסמכים משפטיים, מה שהוביל לניהול רופף; אנשים משתפים פעולה עם פקידים מסוימים בסוכנויות המדינה כדי לכסות על הפרות של צווי בנייה (פלישה לשטח משותף, הגדלת גובה הבניינים...), מניעת שריפות וכיבוי אש... מה שגרם לתוצאות חמורות רבות הגורמות נזק כבד לחייהם ולרכושם של האנשים המתגוררים בפרויקטים אלה.

סיפורים קורעי לב עדיין נוכחים ממש לנגד עינינו, כמו השריפה בבניין המיניאטורי מספר 37, סמטה 29/70, רחוב קואנג הא (רובע קואנג דין, מחוז טאנה שואן) שהרגה 56 בני אדם ב-13 בספטמבר 2023. בניין המיניאטורי הזה קיבל רישיון ל-3 קומות ועליית גג אחת, אך המשקיע בנה אותו ל-9 קומות; רק כ-8 חודשים לאחר מכן, שריפה נוספת בבניין מיניאטורי עם השלכות קטסטרופליות התרחשה בסמטה 43/98/31 מספר 1, רחוב טרונג קין (רובע טרונג הואה, מחוז קאו גיאי), בה נהרגו 14 בני אדם, כולל משפחת בעל הבית ודיירים.

בנוסף, עם "העמימות" של תקנות הבעלות על דירות מיני במסמכים משפטיים, ובפרט בסעיף 3, סעיף 43, צו 71/2010/ND-CP המאפשר בניית בתים פרטיים למשקי בית וליחידים, אשר אושרה מאוחר יותר בסעיף 46, חוק הדיור 2014. הדבר גרם לקו מוצרים זה לשגשג ללא שליטה, משקיעים לא רק מפרים את התקנות בנוגע לעיצוב פונקציונלי, גובה, מניעת שריפות וכיבוי אש... אלא גם מארגנים עסקאות והעברות באמצעות הסכמים בכתב יד, משום שאינם עומדים בתנאים חוקיים; ואנשים עם מוגבלויות כלכליות קיבלו מוצר זה ככלל בלתי נמנע.

"בנייני דירות מיניאטוריים רבים נבנים באופן לא חוקי בערים גדולות על מגרשים מפוזרים עמוק באזורי מגורים, עם תנועה קשה, ללא הבטחת איכות, בטיחות אש ומניעת שריפות; אינם כשירים להפריד בין ספרים אדומים לקונים, מה שגורם לסכסוכים, תלונות וחוסר ביטחון חברתי. עם זאת, אנשים רבים קיבלו מוצר זה ככלל בלתי נמנע, משום שהוא עומד בו זמנית בתנאים: קרוב למרכז, זול יותר ממוצרי דיור אחרים... עקב אילוצים כלכליים" - ניתח סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - ד"ר נגוין ואן דין.

מאז שצו 71/2010/ND-CP פורסם ואושר בחוק הדיור בשנת 2014, דירות מיניאטוריות התפתחו בצורה משמעותית ברחבי המדינה, במיוחד בערים גדולות כמו האנוי , הו צ'י מין סיטי... אזורים עם קרקע מוגבלת, אוכלוסייה צפופה וחוסר במוצרי דיור, מה שגרם למחירי הבתים לעלות בכל רבעון, בכל שנה, מה שמקשה על אנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכוש בית. במצב זה, דירות מיניאטוריות נחשבות להצלת חיים עבור רבים מאנשים אלה.

בהתאם לצורכי השוק, כאשר הביקוש עולה, ההיצע עולה ומוצרי מיני-דירות מפותחים כצורך של כלכלת שוק, שבה על פי נתונים סטטיסטיים ראשוניים, בבירה האנוי יש כיום כ-2,000 בנייני מיני-דירות; בעוד שבהו צ'י מין סיטי המספר גדול פי כמה עם כ-42,000 דירות בסגנון מיני-דירות. עם זאת, לנוכח החסרונות, המגבלות והעיוותים בניהול ובשימוש במיני-דירות, במהלך 10 השנים האחרונות התנהלו ויכוחים רבים בשאלה האם יש לאפשר קיומם של מוצרי מיני-דירות.

"ככל שגל ההגירה לערים הגדולות גובר כדי לעבוד ולהתפרנס, עובדים מן השורה ואנשים בעלי הכנסה נמוכה עם תנאים כלכליים מוגבלים אינם יכולים לגשת למוצרי דיור יקרים, ולכן הם פונים לדירות מיניאטוריות, כך שגם זה נחשב למוצר טיפוסי של כלכלת שוק. למרות שידוע שלמוצר זה יש סיכונים פוטנציאליים רבים מבחינת איכות הבנייה וכן סוגיות משפטיות, מספר רב של אנשים עדיין מקבלים אותו בשמחה", אמר מומחה לניהול עירוני - האדריכל טראן הוי אן.

לנוכח הליקויים בניהול ובשימוש בדירות מיניאטוריות, חוק הדיור משנת 2023 קבע תקנות ספציפיות לקו מוצרים זה. בהתאם לכך, החל מ-1 באוגוסט, מועד כניסת החוק לתוקף רשמית, בעלי דירות מיניאטוריות העומדות בתנאים יקבלו תעודת בעלות על בתים ונכסים אחרים המחוברים לקרקע (הידועים בכינוי "ספרים ורודים") על פי חוק המקרקעין, ויוכלו גם למכור, לחכור או לקנות בשכר דירה.

בהתאם לכך, מיני-דירות העומדות בתנאי מניעת וכיבוי שריפות, בעלות כבישים המבטיחים תנועת רכבי כיבוי אש עד למרגלות הבנייה, בעלות זכויות שימוש בקרקע, העומדות בתנאי ההשקעה בפרויקט הדיור; במקביל חייבות לעמוד בתקנות ניהול ושימוש בבנייני דירות של משרד הבינוי (משרד הבינוי יפרסם תקנים ותקנות נפרדים לניהול ותפעול של מיני-דירות)... יורשו לעשות עסקים בהתאם להוראות החוק הנוכחי.

"אני מעריך את התקנה הזו בחוק הדיור משנת 2023, משום שהיא מסירה צווארי בקבוק רבים בניהול ותפעול של דירות מיניאטוריות. זהו תוצר של כלכלת שוק שבה יש ביקוש והיצע, משום שכיום הביקוש בשוק למוצרי דיור זולים גדול מאוד. איננו יכולים לאסור זאת רק משום שאיננו יכולים לנהל זאת. מתן אפשרות להתקיים באופן חוקי יהווה בסיס לרשויות בכל הרמות לשלוט בכך בצורה הדוקה יותר, וליצור הוגנות לדירות מיניאטוריות כמו מוצרי דיור אחרים", אמר נגוין דה דיפ, סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי.