האנוי כמעט נכחדת, דירות במחיר של פחות מ-60 מיליון וונד למטר רבוע.

VTV.vn - 95% מהיצע הדירות הנוכחי בהאנוי מתומחר מעל 60 מיליון דונג וייט למ"ר, השוק מתחת ל-60 מיליון מהווה פחות מ-5% מהשוק.

צילום: נגוק הייאן

בהכרזה על דוחות שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של 2025, גב' נגוין הואי אן - מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם, הגיבה: "שוק הדירות בהאנוי נכנס לתקופה של צמיחה חזקה הן בקנה מידה והן במחיר, דבר המשקף שינוי ברור במבנה המוצר ובהתנהגויות קניית הדירות".

על פי CBRE, ברבעון השלישי של 2025, סך ההיצע של דירות חדשות שהושקו בהאנוי הגיע ליותר מ-10,300 דירות, ובכך סימן את הרבעון השני בחמש השנים האחרונות עם היצע חדש שעולה על רף 10,000 היחידות. בתשעת החודשים הראשונים של השנה, סך ההיצע הגיע לכמעט 21,100 יחידות, עלייה של 10% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024. ראוי לציין כי היו עד 2,000 דירות במחיר מכירה של מעל 120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה, הנחה), מספר שיא מאז ש-CBRE החלה לנטר את השוק.

מחיר מכירת דירה חדשה עולה על 90 מיליון דונג/מ"ר

הדו"ח מראה כי מחיר המכירה הממוצע של דירות חדשות בהאנוי עלה על 90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, גבוה מהמחיר הממוצע בהו צ'י מין סיטי באותה תקופה. זהו המחיר הגבוה ביותר אי פעם בשוק הדירות בבירה. בהשוואה לרבעון השני, מדובר במחיר גבוה בכ-14% מהרבעון הקודם, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, העלייה היא עד 40%.

נציג CBRE אמר כי העלייה במחירי המכירה משקפת בבירור את השינוי במבנה השוק, כאשר רוב ההיצע החדש מרוכז באזורים עם מיקומים נוחים, תשתיות טובות ומפותחים על ידי משקיעים בעלי פוטנציאל חזק.

לא רק אזורים מרכזיים כמו טאי הו, קאו גיאי, לונג ביין, אלא גם אזורים פרבריים כמו דאן פואנג (האנוי) וואן גיאנג ( הונג ין ) רשמו גם הם מחירים נפוצים בין 70 ל-110 מיליון וונד/מ"ר; אזורים מרוחקים מהמרכז התקרבו גם הם לסף של 70-80 מיליון וונד/מ"ר. פער המחירים בין האזורים המרכזיים לפרברים הולך ומצטמצם, דבר המצביע על כך שרמת המחירים הכללית של השוק נכנסה לשלב חדש.

עם זאת, למרות עליית המחירים הגבוהה, פעילות המסחר והקנייה עדיין שוקקת חיים. באופן ספציפי, נפח העסקאות הכולל הגיע ליותר מ-11,100 דירות ברבעון השלישי, הגבוה ביותר מאז 2018. שיעור הספיגה הממוצע הגיע ל-70-80%, דבר המצביע על כך שהביקוש להשקעה וצבירת נכסים נותר יציב, ללא סימני האטה.

לפי CBRE, משקיעים רבים ניצלו את הסנטימנט החיובי בשוק כדי להשיק באופן אגרסיבי תיקי מוצרים קיימים, במיוחד בפרויקטים ליד המרכז ולאורך נתיבי תנועה חדשים. מצב זה גרם להמשך עליית המחירים, במיוחד באזורים שנחשבו בעבר "בר השגה".

סיכוני קיימות פוטנציאליים

בשוק המשני, מחיר ההעברה הממוצע הגיע לכ-58 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. למרות שעלייה זו איטית יותר מאשר "השנה החמה" של 2024, מחירי הבתים עדיין נטו לעלות בשני הרבעונים האחרונים, דבר המראה שהביקוש נותר יציב - במיוחד מצד קונים עם מטרות השקעה לטווח ארוך.

מומחים אומרים כי מגמת עליית המחירים נובעת משלוש סיבות עיקריות. ראשית, מחסור בהיצע חדש בפלחי הביניים והנמוכים אילץ מספר רב של קונים לפנות לשוק המשני - שם ישנן דירות שכבר נמסרו, מיקומים טובים ומעמד משפטי ברור. שנית, מנטליות ה"החזקה" של המשקיעים לאחר תקופת עליית המחירים גרמה לירידה בנפח העסקאות בפועל אך לעלייה במחיר הרשום. ושלישית, הביקוש להשקעות לטווח ארוך נותר יציב הודות לריביות נמוכות, מה שגורם למשקיעים רבים לבחור בנדל"ן כמקום מבטחים.

גב' Nguyen Hoai An, מנהלת בכירה של CBRE Hanoi Branch. צילום: Ngoc Hien

עם זאת, אם מחירי המשניים ימשיכו לטפס בקצב גבוה בעוד שהביקוש הריאלי מצומצם, השוק עלול להתמודד עם סיכון של חוסר איזון. חשוב לגוון את ההיצע ולהרחיב את פלח המחירים הסבירים כדי לשמור על קיימות.

CBRE צופה כי ברבעון הרביעי של 2025 יהיו בהאנוי כ-11,000 דירות חדשות, מה שיביא את ההיצע השנתי הכולל ליותר מ-32,000 יחידות. היצע זה יופיע באזורים פרבריים, עם מחירים של 50-60 מיליון וונד/מ"ר, מה שיתרום ל"קירור" השוק בשנה הבאה.

"פער" הדיור בר השגה הולך וגדל

"אם 2023-2024 היו תקופה של חוסר היצע וצמא למוצרים, אז 2025 תחווה מהפך, כאשר ההיצע שופע אך המחיר גבוה מדי בהשוואה למחיר הממוצע. זהו 'מחזור עיצוב מחדש' של השוק, כאשר פלחי היוקרה והיוקרה שולטים באופן מוחלט, בעוד שפלחי הביניים והמחירים הזולים כמעט נעלמים", העירה גב' הואי אן.

באופן ספציפי, 95% מההיצע הנוכחי מתומחר מעל 60 מיליון וונד/מ"ר, בעוד שהפלח מתחת ל-60 מיליון מהווה רק פחות מ-5% מהשוק. בהתאם לכך, פער זה יוצר לחץ גדול על הביקוש הריאלי לדיור, במיוחד עבור צעירים ומשקי בית בעלי הכנסה בינונית.

בסך הכל, שוק הנדל"ן בהאנוי נותר בריא הודות לריביות נמוכות, אשראי מוגבר וכלכלה מאקרו יציבה. עם זאת, עליות מחירים מהירות וחוסר איזון בין מגזרים מציבים אתגרים משמעותיים הן לסוכנויות ניהול והן לעסקים.

לקראת תקופת 2026-2027, אם מדיניות האשראי, התכנון והמיסוי תוסדר כראוי, האנוי תוכל להיכנס למחזור פיתוח בריא שבו איכות המוצר וקיימות הן בראש סדר העדיפויות.

מקור: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm