תשתית תחבורה יוצרת מומנטום לקידום פיתוח שוק נדל"ן בר-קיימא

תשתית תחבורה שהושלמה לא רק עונה על צורכי התחבורה, אלא גם הופכת לפתרון לעיצוב המרחב העירוני, ויוצרת מומנטום לפרויקטים של דיור, אזורים עירוניים נלווים לפיתוח ולהעלאת ערך הקרקע.

מוטיבציה ממודל TOD

לדברי פרופסור חבר, ד"ר אדריכל נגוין וו פונג, סגן מנהל האקדמיה לאסטרטגיה והכשרת פקידי בנייה (משרד הבינוי), מודלי הפיתוח העירוני הנוכחיים של TOD (פיתוח מכוון תחבורה) במדינות רבות כמו ארצות הברית, צרפת, יפן, סין... כולם מדגימים קשר דו-כיווני: תשתיות מודרניות מקדמות פיתוח נדל"ן, בעוד שנדל"ן יוצר משאבים להשקעה מחדש בתשתיות.

תשתיות תחבורה יוצרת מומנטום לקידום פיתוח שוק נדל"ן בר-קיימא.

בווייטנאם, קצב העיור המהיר מציב צורך דחוף בתשתיות תחבורה הקשורות לנדל"ן, בהקשר של משאבי תקציב מוגבלים. תהליך מיזוג היישובים ויישום מודל ממשל דו-שכבתי מעלה את סוגיית הגישה החדשה המבוססת על אזורים פונקציונליים, המקשרת בין תכנון תחבורה לפיתוח עירוני ושוק הנדל"ן. גישה זו מסייעת לנצל ביעילות את ערך הקרקע, להבטיח שוויון דיור והתאמה ליכולת התשלום של אנשים, באמצעות הקצאה סבירה של כספי קרקע לדיור מסחרי, דיור ציבורי (NOXH) ונדל"ן אקולוגי.

על פי סקירת משרד הבינוי, עד כה, רשת הכבישים המהירים של וייטנאם התרחבה במהירות מכ-90 ק"מ (2010) ל-1,700 ק"מ (2024), וצפוי להגיע ל-3,000 ק"מ עד 2025. מערכת הכבישים המהירים יצרה דחיפה חזקה לנדל"ן, במיוחד אזורים עירוניים לווייניים, אזורי תעשייה-לוגיסטיקה, נדל"ן לאתרי נופש ועליית מחירי הקרקע לאורך נתיבי חגורה וכבישים מהירים. בנוסף, רכבות עירוניות, הליבה של TOD ופיתוח נדל"ן, כמו בהאנוי, ניצלו שני מסלולים (קאט לין - הא דונג, נון - תחנת הרכבת האנוי), הו צ'י מין סיטי הפעילה קו מטרו מספר 1 בן טאן - סואי טיין, הצפוי שעד 2035, לשתי הערים הגדולות הללו יהיו יותר מ-600 ק"מ של רכבת עירונית. זהו הכוח המניע לארגון מחדש מרחבי, ליצירת אזורים עירוניים לווייניים ונדל"ן לאורך מסדרון TOD.

בנוסף, סדרה של פרויקטים של שדות תעופה ונמלים ימיים מושלמים במהירות כגון: פרויקט שדה התעופה הבינלאומי לונג טאן, אשכול הים קאי מפ - טי ואי, לאך הויאן... הופכים לשערי כניסה בינלאומיים חשובים, מקדמים לוגיסטיקה, תעשייה ונדל"ן שירותים - אתרי נופש, ויוצרים "דחיפה" חזקה לשוק הנדל"ן לכיוון TOD, ערי לוויין ומסדרונות כלכליים חדשים.

עם זאת, התשתיות של וייטנאם עדיין מתמודדות עם אתגרים משמעותיים של מחסור בהון, מגבלות מוסדיות, משאבים ויכולת יישום; שוק הנדל"ן סובל לעתים קרובות מ"קדחת וירטואלית" עקב ציפיות, ספקולציות וניהול שוק לא יעיל; אזורים עירוניים רבים מפותחים כאשר התנועה טרם הושלמה, מה שמוביל לעומס יתר וחוסר קישוריות; התכנון אינו מסונכרן; בעוד שמגזרים חיוניים כמו דיור ציבורי, דיור עובדים ומעונות סטודנטים לא זכו לתשומת לב ראויה... מציאות זו מציבה צורך דחוף באסטרטגיה מקיפה, הן המבטיחה איזון הון לפיתוח תשתיות והן בקשר הדוק עם תכנון עירוני ואוריינטציה לפיתוח שוק נדל"ן בר-קיימא.

אוריינטציה לפיתוח שוק נדל"ן בר-קיימא

מומחי נדל"ן מאמינים כי בהתבסס על ניסיון פיתוח תשתיות עם שווקי נדל"ן מוצלחים במדינות רבות, פיתוח מודל TOD מקדם את הכלכלה, פותר בעיות דיור ושולט במחירי הקרקעות, ווייטנאם יכולה ליישם אותו על סמך התאמות מתאימות לתנאים המוסדיים, המשאבים והמאפיינים של כל אזור עירוני. זהו מנגנון פיננסי יעיל שיכול ליצור הון לתשתיות, לנצל את ערך הקרקע סביב המטרו והרכבות וליצור הכנסות לפיתוח דיור ציבורי, מעונות סטודנטים, דיור לעובדים וכו'.

פרופסור חבר, ד"ר אדריכל נגוין וו פואנג, ציין כי על מנת למקסם את תפקידן של תשתיות התחבורה בשוק הנדל"ן, וייטנאם צריכה לפרוס מערכת של אוריינטציות ופתרונות סינכרוניים, תוך התמקדות בתכנון משולב של תחבורה ושימושי קרקע, תוך הבטחה ש-TOD יהפוך למוקד סביב מטרו, BRT, כבישים מהירים וכבישים מהירים. במסגרת נגישות התחבורה הציבורית, יש צורך לארגן בהרמוניה את סוגי הדיור: דיור מסחרי, דיור ציבורי, דיור לעובדים ומעונות סטודנטים.

בנוסף, יש לפתח באופן סינכרוני אזורי שירות מסחריים כדי לאזן בין היצע וביקוש, לקדם צדק חברתי, ציוויליזציה ומודרניות, ובמיוחד להקצות משאבים לפיתוח דיור ציבורי, דיור בר השגה, דיור לעובדים, מעונות סטודנטים וחיבור ישיר למטרו/BRT, משום שזו הקבוצה שתשתמש הכי הרבה בתחבורה ציבורית; במקביל, יש ליישם את המנגנון של גביית ערך מוסף מקרקעות, מכירות פומביות של קרקעות, קרנות פיתוח עירוני, ניצול קרנות קרקע סביב תחנות והשקעה מחדש בתשתיות.

בנוסף, בערים גדולות מתפתחים לפי מודל עירוני דחוס, מודל עירוני של 15 דקות, תוך הפחתת התלות ברכבים פרטיים, קידום השימוש בתחבורה ציבורית, שיפור איכות החיים והגברת השימוש בטכנולוגיה דיגיטלית בניהול נתוני תנועה כדי להפוך את מידע התכנון, מחירי הקרקעות, הפרויקטים לשקופים...

באמצעות מחקר, משרד הבינוי מתמקד בבנייה והשלמה בקרוב של מדיניות TOD בכיוון בר-קיימא ושוויוני. בפרט, הוא קובע את התעריף המינימלי של דיור ציבורי ב-TOD, ודורש ממשקיעים להזמין לפחות 20-30% מקרנות הקרקע או שטח הרצפה בפרויקטים של TOD לדיור ציבורי, דיור עובדים ומעונות סטודנטים, תוך הבטחת הוגנות ובעלות סבירות; פיילוט של מודל של מפעלים מטרופיים המשתתפים בניצול נדל"ן סביב תחנות והקצאת חלק מההכנסות להשקעה מחדש בתשתיות ולפיתוח דיור ציבורי; תיאום עם הרשויות המקומיות לתכנון ותחזוקה יזומה של קרנות קרקע בצמתים מרכזיים, כדי למנוע ספקולציות, לשלוט במחירי הקרקע ולהבטיח סידור סביר של דיור בר השגה...

"תשתית תחבורה אינה רק כבישים וגשרים, אלא גם כלי לעיצוב אזורים עירוניים ולוויסות שוק הנדל"ן. יישום יעיל של מודל TOD יהפוך לכלי לייצוב מחירי הדיור ולהבטחת שוויון חברתי וגישה לדיור מתאים למיליוני אנשים", שיתף פרופסור חבר, ד"ר אדריכל נגוין וו פואנג.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm