HoREA מסביר מדוע אין להחיל עדיין את מחירי הקרקע המתוקנים

לוקח זמן "להסתגל" לרשימת מחירי הקרקעות.

בהתאם לכך, HoREA בירכה על הערות העירייה על "טיוטת מחירי הקרקע החל מ-1 באוגוסט 2024" והציעה כי עליה להתמקד רק בפיתוח "טיוטת מחירי הקרקע הראשונה" החל מ-1 בינואר 2026 בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024. במקביל, האיגוד חישב גם את ההתחייבויות הכספיות שאנשים עשויים לשלם עבור דמי שימוש בקרקע בהתאם למחירי הקרקע הישנים ו"טיוטת מחירי הקרקע" תהיה כדלקמן:

מקרה 1: מר א' הגיש בקשה לתעודה לבית שנבנה לפני זמן רב על מגרש אדמה בשטח של 100 מ"ר הסמוך לרחוב נגוין ואן לין (קהילת בין הונג, מחוז בין צ'אן). מגרש אדמה זה הוא במקור אדמה חקלאית במחיר של 200,000 דונג וייטנאמי/מ"ר (מיקום 1) ומחיר הקרקע ברחוב נגוין ואן לין הוא 6.8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר לפי מחירי הקרקע בהחלטה 02 מיום 16 בינואר 2020 של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי (מחירי קרקע נוכחיים).

אם מחשבים את דמי השימוש בקרקע רק לפי מחירון הקרקע הנוכחי, מבלי לחשב את מקדם התאמת מחיר הקרקע פי 3.3 עבור אזור II, מר א' צריך לשלם רק 660 מיליון דונג וייטנאמי דמי שימוש בקרקע. אם כוללים את מקדם ההתאמה, מר א' צריך לשלם 2.178 מיליארד דונג וייטנאמי דמי שימוש.

אבל אם חישוב דמי שימוש בקרקע לפי "טיוטת מחירון הקרקע" שצפוי לקבוע כי קרקע חקלאית הסמוכה לרחוב נגוין ואן לין היא 3.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (מיקום 1) ומחיר הקרקע ברחוב נגוין ואן לין הוא 65 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (עלייה פי 9.55), מר א' יצטרך לשלם דמי שימוש בקרקע בסך 6.18 מיליארד דונג וייטנאמי.

לפיכך, דמי השימוש בקרקע שעל מר א' לשלם לפי "טיוטת מחירון הקרקע" יגדלו פי 9.36 בהשוואה לדמי השימוש בקרקע בסך 660 מיליון דונג וייטנאמי, ויגדלו פי 2.83 בהשוואה לדמי השימוש בקרקע בסך 2.178 מיליארד דונג וייטנאמי בעת חישוב המקדם.

דעות רבות טוענות שאנשים זקוקים לזמן "הסתגלות" לפני שהם מתאימים את מחירי הקרקעות.

מקרה 2: לגב' ב' יש זכות להשתמש בחלקת אדמה בגודל 200 מ"ר הסמוכה לרחוב נגוין ואן לין (קהילת בין הונג, מחוז בין צ'אן) ובשל חוסר יכולתה הקודמת, גב' ב' הגישה בקשה לתעודה רק עבור שטח של 100 מ"ר של קרקע למגורים שבה נבנה הבית, שטח 100 מ"ר הנותרים של חצר מלט נקבע כקרקע לגידול גידולים חקלאיים לטווח קצר. כעת גב' ב' צריכה להגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע עבור 100 מ"ר של חצר מלט לקרקע למגורים, גב' ב' חייבת לשלם 6.18 מיליארד וונד אם יחושבו לפי "טיוטת מחירון הקרקע".

מקרה 3: מר ג' הגיש בקשה להפרדת 1,000 מ"ר של קרקע חקלאית הצמודה לאדמת המגורים שלו. במקביל, הוא הגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית ל-5 מגרשים למגורים, כאשר כל חלקה בשטח של 200 מ"ר, לחלוקה בין ילדיו.

אזור אדמה חקלאית זה צמוד לרחוב נגוין ואן לין (קהילת בין הונג, מחוז בין צ'אן). על פי חישוב דמי השימוש בקרקע לפי מחירון הקרקע הנוכחי, מר ג' חייב לשלם דמי שימוש בקרקע בסך 6.6 מיליארד דונג וייטנאמי. אם מוסיפים את המקדם של 3.3, מר ג' חייב לשלם דמי שימוש בקרקע בסך 21.78 מיליארד דונג וייטנאמי.

אבל אם אגרת השימוש בקרקע מחושבת לפי "טיוטת מחירון הקרקע" עם מחיר של 3.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (מיקום 1) ומחיר הקרקע ברחוב נגוין ואן לין הוא 65 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מר ג' חייב לשלם 61.8 מיליארד דונג וייטנאמי אגרת שימוש בקרקע. זה גבוה פי 9.36 מאגרת השימוש בקרקע של 6.6 מיליארד דונג וייטנאמי, ופי 2.83 מאגרת השימוש בקרקע של 21.78 מיליארד דונג וייטנאמי לאחר הוספת המקדם.

HoREA קבעה גם שאם המקרים הנ"ל היו מתבקשים לבחור את סכום דמי השימוש בקרקע שיש לשלם, בין אם לפי החלטה 2/2020/QD-UBND והחלטה 56/2023/QD-UBND ובין אם לפי "טיוטת מחירון הקרקע", אז בוודאי כולם היו מציעים לבחור את סכום דמי השימוש בקרקע שיש לשלם לפי מחירון הקרקע הנוכחי כך שיתאים ליכולתם הכלכלית של יותר אנשים ומשקי בית.

פתרון קשיים במקרים של תכנון "מושעה"

בפרט, HoREA העלתה גם את המקרה הרביעי, שהם גם האנשים המוחלשים ביותר כאשר בתיהם ואדמותיהם ממוקמים באזורי תכנון "מושעים" כגון אזורי מגורים שנבנו לאחרונה, אזורי מגורים משופצים; או פרויקטים "מושעים" כגון פרויקט Binh Quoi-Thanh Da... לכן, במשך שנים רבות, אנשים אלה לא קיבלו היתרי בנייה חדשים, לא הורשו לחלק מגרשים, לא הורשו לשנות ייעודי קרקע, כך שלא יכלו לשלם דמי שימוש בקרקע במחירי הקרקע הנמוכים מאוד שהיו בעבר.

אם בעתיד הקרוב, הו צ'י מין סיטי תבטל את "התכנון המושעה והפרויקטים המושעים", אנשים אלה ימשיכו לסבול הפסד שני מכיוון שהם יצטרכו לשלם דמי שימוש בקרקע במחירי קרקע גבוהים מאוד בהתאם להוראות "טיוטת מחירי הקרקע". לכן, HoREA ביקשה מהסוכנות המנסחת את מחירי הקרקע לראות בבירור כי נכון לעכשיו, לא ראוי לפרסם מחירי קרקע חדשים החל מ-1 באוגוסט 2024.

לאנשים עם קרקעות תקועות באזורים מתוכננים לא יהיה זמן להתמודד עם התאמות מחירי הקרקעות.

האיגוד ציין גם כי כיום בעיר הו צ'י מין יש יותר מ-13,035 חלקות אדמה שלא קיבלו תעודה, המהוות 0.7% מכלל חלקות האדמה בעיר; או כאלה שצריכים להכשיר את זכויות השימוש בקרקע של שטחי קרקע חקלאיים הממוקמים באזורי מגורים עירוניים יציבים המחוברים לבתים קיימים; או כאלה שצריכים להפריד חלקות אדמה ובמקביל לשנות את ייעוד השימוש בקרקע לאדמה למגורים כפי שמודגם לעיל.

מהסיבות הנ"ל, מחירון הקרקע הנוכחי ומקדם התאמת מחיר הקרקע הנוכחי ימשיכו להיות מיושמים עד 31 בדצמבר 2025, בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024 (סעיף 1, סעיף 257), כך שלאנשים יהיה מספיק זמן להשלים הליכים להגשת בקשה לתעודה ולנהל את הכספים כדי לשלם דמי שימוש בקרקע במחיר הישן, ובכך להפחית את הלחץ הפיננסי על אנשים.

במקביל, ביקשה האיגוד גם מוועדת העם של הו צ'י מין סיטי להורות במהירות ובנחישות לרשויות להתמקד בהסרת "תכנון מושעה ופרויקטים מושעים" כך שלאנשים באזורים אלה יהיה מספיק זמן לממש את זכויותיהם כמשתמשי קרקע, וכך יוכלו לשלם דמי שימוש בקרקע בשנת 2025 בהתאם למחירון הקרקע הנוכחי.

לאחרונה, בנוגע להנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים המחוברים לקרקע, שלח סניף משרד רישום המקרקעין של העיר טו דוק (HCMC) מסמך לוועדות העם של 34 רובעים באזור כדי להודיע ​​על רישום נכסים המחוברים לחלקות אדמה שקיבלו תעודות או רישום שינויים בנכסים המחוברים לקרקע לצורך היתרי בנייה עם תקופת קצובה (היתרי בנייה זמניים). משמעות הדבר היא שגם למשקי בית עם בתים זמניים שנבנו על קרקע מתוכננת יש הזדמנות לקבל היתרי בנייה אדומים.

מקור: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html