חששות לגבי בקשה ונתינה בעת ניסוי של דיור מסחרי עם קרקע אחרת

[מודעה_1]

פדרציית המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) קיבלה זה עתה כמה הערות על ההצעה לפתח החלטה בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או בעלות על זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע אחרת (להלן הטיוטה).

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện nhà ở thương mại với đất khác- Ảnh 1. — משרד משאבי הטבע והסביבה מתכנן להציע תקופת פיילוט בת 5 שנים, החל מ-1 בינואר 2025. תינתן עדיפות לפיילוט באזורים עירוניים ובאזורים עם תכנון פיתוח עירוני מאושר.

על פי VCCI, מתן אפשרות למפעלים לקבל העברות של זכויות שימוש אחרות בקרקע ומתן אפשרות למפעלים שבבעלותם קרקעות אחרות לבצע פרויקטים מסחריים של דיור היא אחת ההמלצות העיקריות והחשובות של מפעלים בתהליך ניסוח חוק הקרקעות לשנת 2024.

חוק המקרקעין החדש משנת 2024 עוצר בקביעה כי מפעלים רשאים לקבל העברות של קרקע למגורים רק, וכי מפעלים שכבר יש להם קרקע למגורים או קרקע למגורים וקרקעות אחרות רשאים לבצע פרויקטים של השקעה בבנייה למגורים מסחריים.

VCCI מסכימה מאוד עם פיתוח החלטה פיילוטית המאפשרת לעסקים לקבל העברת זכויות שימוש אחרות בקרקע, ומאפשרת לעסקים שבבעלותם קרקעות אחרות לבצע פרויקטים של דיור מסחרי. זוהי תקנה הכרחית ביותר, העונה על צרכים מעשיים, מתגברת על המכשולים הנוכחיים ומסירה מכשולים של פרויקטים רבים.

בנוגע לנושאי הבקשה, טיוטת ההצעה מגדירה את נושאי הבקשה כ"מפעלים בעלי תפקודים עסקיים בתחום הנדל"ן בהתאם להוראות החוק לעסקי נדל"ן; משתמשי קרקע בהתאם להוראות חוק המקרקעין".

"משתמשי קרקע" כפי שנקבע בסעיף 4 לחוק המקרקעין משנת 2024 כוללים "מפעלים בעלי פונקציות עסקיות נדל"ן". לכן, VCCI סבורה כי אין צורך לקבוע "מפעלים בעלי פונקציות עסקיות נדל"ן" כנושאים הרלוונטיים.

בנוגע לקרקע המועברת, על פי סעיף 2 בחוק VCCI, סעיף 127 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי בשטח הקרקע שיועבר, יש "שטח קרקע המנוהל על ידי סוכנויות וארגונים ממלכתיים אך לא ניתן להפרידו לפרויקטים עצמאיים, שטח הקרקע המנוהל על ידי סוכנויות וארגונים ממלכתיים ייכלל בשטח הקרקע הכולל להקמת הפרויקט ויוחזר על ידי המדינה להקצאה או השכרה למשקיעים ליישום הפרויקט מבלי לעבור דרך מכרז של זכויות שימוש בקרקע, מבלי להגיש הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע".

טיוטת ההחלטה מספקת מנגנון לקבלת העברות קרקע אחרות לבניית דיור מסחרי בדומה למנגנון לקבלת זכויות שימוש בקרקע שנקבע בסעיף 127, סעיף 1 ב', לחוק הקרקעות משנת 2024. כדי להקל על תהליך היישום, VCCI מציעה לשקול הוספת מנגנון להשבת קרקעות בדומה להוראות בסעיף 127, סעיף 2, לחוק הקרקעות משנת 2024 שהוזכרו לעיל.

הצעה לשקול הסדרת קריטריונים משותפים

ראוי לציין, בנוגע לאזור היישום, הטיוטה מציעה כי רשויות מקומיות יפרסמו קריטריונים בנוגע לשטח, הון השקעה וקריטריונים אחרים המתאימים למציאות המקומית, על מנת לבחור פרויקטים באזור שיותרו לפיילוט.

בהתחשב בכך שהצעה זו עשויה לעורר חששות לגבי מנגנון הבקשה-מענק בעת קביעת פרויקטי השקעה ליישום מנגנון הפיילוט, VCCI מציעה לשקול קביעת קריטריונים כלליים כבר בהחלטה, כאשר היישובים יסתמכו על קריטריון זה כדי לקבוע פרויקטים מתאימים.

משרד משאבי הטבע והסביבה מציע לפתח החלטה של האסיפה הלאומית בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע שאינן קרקע למגורים.

על פי משרד זה, לאחר כניסת חוק המקרקעין 2024 לתוקף, שוק הנדל"ן צפוי לכלול רק פרויקטים של דיור מסחרי שהם פרויקטים של השקעה בבנייה עירונית, פרויקטים של אזורי מגורים כפריים שנוצרו באמצעות רכישת קרקע על ידי המדינה או פרויקטים שהמירו ייעודי קרקע לדיור מסחרי עקב קיומם של קרקעות למגורים וקרקעות אחרות כפי שנקבע בסעיף 6, סעיף 127 לחוק המקרקעין 2024.

הדבר יגביל את התפתחות שוק הנדל"ן, ולא ייושם במלואה את מדיניות החלטה מס' 18-NQ/TW בנושא "המשך יישום מנגנון המשא ומתן העצמי בין אנשים ועסקים בהעברת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים עירוניים ומסחריים של דיור".

בנוסף, חוק המקרקעין משנת 2024 מתיר רק למשקיעים בעלי הזכות להשתמש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת לשנות את ייעוד הקרקע לצורך ביצוע פרויקטים של השקעה בבנייה מסחרית למגורים (פסקה 2, סעיף 6, סעיף 127).

דבר זה יוביל לכך שפרויקטים של ייצור ועסקים, למשל פארקי תעשייה ואזורי תיירות שתכנון ייעוד הקרקע שלהם הותאם על ידי המדינה לקרקעות למגורים, לא יוכלו ליישם את התכנון המותאם, מה שיוביל לבזבוז תקציב המדינה בעבודת הקמה והתאמת תכנון ייעוד הקרקע.

משרד משאבי הטבע והסביבה סבור כי הסוגיות הנ"ל מחייבות פיתוח החלטה של האסיפה הלאומית שתאפשר יישום פיילוט של פרויקטים מסחריים לדיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע שאינן קרקע למגורים, כדי לאפשר לארגונים ליישם אותן בפועל.

משרד משאבי הטבע והסביבה מתכנן להציע תקופת פיילוט בת 5 שנים, החל מ-1 בינואר 2025. תינתן עדיפות לפיילוט באזורים עירוניים ובאזורים עם תכנון פיתוח עירוני מאושר.

[מודעה_2]
קישור למקור