המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית (IEEr) ואיגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלחו לאחרונה באופן רציף המלצות לממשלה בנוגע לתיקון חוק הקרקעות משנת 2024, תוך התמקדות בהפחתת אגרות השימוש בקרקע כדי להפחית את הנטל הכלכלי על הציבור.
הצעה להפחית באופן דרמטי את אגרות השימוש בקרקע
על פי הצעת IEEr, יש צורך לפתח מחירון קרקע חדש שיחול החל מ-1 בינואר 2026, המבוסס על מחירון הקרקע לפני כניסת חוק הקרקעות 2024 לתוקף (1 באוגוסט 2024). מחירון זה יותאם לפי מקדם K עם עלייה או ירידה של 3-5% בכל פעם.
הסיבה שניתנה היא שמחירי הקרקע הנוכחיים עלו מפי 2.3 לפי 38 בהשוואה לבעבר, מה שמקשה על אנשים ועסקים לשלם. מס המרת השימוש בקרקע על פי צו 103/ND-2024 דורש גם תשלום של 100% מערך הקרקע, הרבה מעבר ליכולתם של משקי בית רבים, מה שמוביל לסיכון של אובדן תקציב.
לפי IEEr, הפתרון של שימוש ברשימת מחירי הקרקעות הישנה כבסיס, תוך התאמתה הגמישה באמצעות מקדם K, יסייע לייצב את המאקרו-כלכלה, להגביל את הספקולציות בקרקעות, ובמקביל ליצור מוטיבציה רבה יותר להשקעות ולתעסוקה.
בנוסף, IEEr הציעה גם שני מקורות הכנסה חדשים שיחליפו את עליית מחירי הקרקעות כדי להבטיח תקציב בר-קיימא. הראשון הוא גביית אגרת קרקע למגורים השווה ל-0.01% ממחיר הקרקע למגורים שהונפק על ידי ועדת העם המחוזית, שווה ערך ל-100,000 וונד לשנה עבור מגרש אדמה בשווי מיליארד וונד. השני הוא גביית אגרת בנייה אדריכלית עירונית השווה ל-0.5% משווי הבנייה שהושלמה, מסווגת לפי רמת בית, כאשר בתים בקומות 1-3 חייבים לשלם את האגרה, ובתים בקומות 4 פטורים. לדוגמה, פרויקט בשווי 2 מיליארד וונד ישלם אגרה של 10 מיליון וונד.
שינוי ייעוד הקרקע עם דמי שימוש סבירים כדי שאנשים יוכלו להרגיש בטוחים בבניית בתים (צילום: ס. נהונג)
בינתיים, מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, הציע כי ניתן יהיה לפרסם החלטה ניסיונית, שתחול על מקרים של המרת אדמות גינה, בריכה ואדמות חקלאיות באותה חלקת אדמה עם אדמות למגורים, או שהופרדו לפני ה-1 ביולי 2004, לאדמות למגורים, בהתאם לסעיף 156 לחוק הקרקעות משנת 2024. HoREA הציע לתקן את תקנות שיעור הגבייה לכיוון גמיש, במקום להיות נוקשות כפי שהן כיום.
באופן ספציפי, יש לחשב את השטח בתוך מגבלת הקצאת הקרקע כ-20% מאגרת השימוש בקרקע, במקום 30% המינימלית. השטח שחורג מהמגבלה ייגבה בשיעור של 30% (במקום 50%), עם מגבלה מקסימלית של 2,000 מ"ר, במקום 500 מ"ר הנוכחית. אם השטח עולה על 2,000 מ"ר, אזי יחול שיעור הגבייה של 100%. תקנה זו תחושב פעם אחת בלבד עבור כל משק בית, אלא אם כן מדובר במקרה של חלוקת קרקע.
לפי HoREA, ההתאמה נחוצה משום שרשימת מחירי הקרקעות החדשה עלתה מפי 2.36 לפי 38.8 בהשוואה לתקופה 2020-2024, מה שגרם לעלייה חדה באגרת השימוש בקרקע. הוא נתן דוגמה של מגרש אדמה בשטח של 1,000 מ"ר בקהילת הוק מון (HCMC), עם מחיר קרקע למגורים של 36 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ומחיר קרקע חקלאית של 0.75 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עם מגבלה של 250 מ"ר. אם יוחל צו 103/2024, אנשים יצטרכו לשלם עד 35.25 מיליארד דונג וייטנאמי. על פי טיוטת חוק הקרקעות, הסכום יופחת ל-12.77 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 63.7%. אך אם יחושב לפי הצעת HoREA, מספר זה יהיה רק 9.69 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 72.5%. במקרה של יישום ההצעה לפטור את החלק שבתוך המגבלה ולגבות רק 30% מהחלק שחורג מהמגבלה, הסכום יהיה 7.93 מיליארד דונג וייטנאמי, הפחתה של 77.5% בהשוואה לחישוב הנוכחי.
משרד האוצר מציע להפחית את האגרות עבור הסבת קרקע חקלאית לקרקע למגורים
ראוי לציין כי לא רק עמותות אלא גם משרד האוצר פרסמו לאחרונה המלצות בנוגע לאגרות שימוש בקרקע. בטיוטת ההחלטה בנושא הסרת קשיים בחישוב אגרות עבור המרת קרקע חקלאית לאדמות למגורים, הציע משרד האוצר להחיל שיעור גבייה מינימלי של 30% עד 50% מערך אגרת השימוש בקרקע, על מנת להפחית את הנטל הכספי על אנשים.
על פי הטיוטה, ועדת העם המחוזית תגיש למועצת העם להחלטה את מסגרת שיעורי הגבייה הספציפית, תוך קביעת השיעורים הגבוהים והנמוכים ביותר החלים על כל מקרה המרה. הנושאים כוללים אדמת גן, בריכות, אדמות חקלאיות הממוקמות באותה חלקת אדמה עם אדמות למגורים, או אדמות הסמוכות לבתים אך עקב גורמים טכניים מלפני 2004, הן הופרדו לחלקות נפרדות.
ההצעה קובעת גם כי עבור שטחי קרקע הנמצאים בתוך מגבלת הקצאת הקרקע למגורים, על אנשים לשלם רק מינימום של 30% מאגרת השימוש בקרקע. עבור שטחים שחורגים מהמגבלה אך מתחת ל-500 מ"ר, התשלום הנמוך ביותר הוא 50%. אם השטח עולה על 500 מ"ר, אנשים נדרשים לשלם 100% מאגרת השימוש בקרקע בעת ההמרה. בנוסף, כל משק בית או יחיד יוכל ליהנות מתמריץ זה פעם אחת בלבד. החל מההמרה השנייה ואילך, הם יצטרכו לשלם 100% מאגרת השימוש בקרקע, והשטח בתוך מגבלת הקצאת הקרקע למגורים ייקבע פעם אחת בלבד.
בעזרת הצעה זו, משרד האוצר מקווה לתרום לפתרון הקשיים בעלויות המרת קרקעות, ליצור תנאים לאנשים להכשיר את זכויות השימוש שלהם בקרקע, תוך שמירה על איזון בהכנסות התקציב.
מקור: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm
תגובה (0)