"מתווכים אינם הסיבה העיקרית למחירי הדיור הגבוהים"

(CLO) מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אישר כי מתווכים אינם הסיבה העיקרית לכך שמחירי הנדל"ן והדיור עלו לאחרונה.

מתווכים אינם הסיבה העיקרית למחירי הבתים הגבוהים.

לאחרונה, דעת הקהל רוחשה מידע הקשור לאנשים פרטיים ועסקים הפועלים בתחום תיווך הנדל"ן, הקושרים קשרים יחד כדי להעלות מחירים ולשבש את השוק.

בנוגע לסוגיה זו, מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARs), אישר כי תיווך נדל"ן אינו הסיבה העיקרית לעליות מחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה.

לדברי מר דין, ההחלטה על מחיר המכירה של נדל"ן היא זכותו של המשקיע, בעל הבית או יזם הנדל"ן. למעשה, מתווכים אינם רשאים להשתתף. מתווכים רשאים לגשת לרשימת המחירים של המשקיע כמעט באותו הזמן כמו הלקוח/משקיע.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם. (צילום: ST)

"מחיר המכירה הוא הערך הכספי של יחידת סחורות או שירותים. במילים פשוטות, זהו סכום הכסף שיש לשלם כאשר לקוח בוחר או קונה מוצר כלשהו. הוא נקבע על סמך ערך המוצר, עלויות הייצור, עלויות השיווק, הרווח הרצוי וגורמים קשורים אחרים. ניתן להחיל את מחיר המכירה על פריטים בודדים, חבילות מוצרים או שירותים הניתנים", אמר מר דין.

לדברי יו"ר VARs, עסקים יכולים לקבוע מחירים גבוהים כדי למקסם רווחים, לקבוע מחירים נמוכים כדי להגביר את התחרותיות, או לקבוע מחיר הרמוני כדי להבטיח את האינטרסים של העסקים והלקוחות כאחד. בהתאם לזמן, מטרות העסקים יכולות להיות שונות. משם, ניתן גם להתאים את אסטרטגיית תמחור המוצרים בהתאם.

בתהליך התמחור, "עלויות ערוץ ביניים" הן מרכיב מכונן, אשר מאוזן על ידי מפעל הייצור כדי לכלול אותו במחיר המכירה ברמה מתאימה על מנת להבטיח שלאחר ניכוי עלויות, רמת הרווח תהיה כצפוי. עמלה זו צפויה ונשלטת בעיקר על ידי מפעלים על מנת להבטיח שהיא לא תחרוג מהנורמה, דבר שיפגע ברווחי המפעל.

"אנשים/ארגונים המשתתפים בתפקיד המתווך זכאים רק לקבל תגמול המשולם על ידי מפעל הייצור, ואין להם שום זכות להשתתף בקביעת מחיר המכירה של המוצר", הדגיש מר דין.

לדברי מר דין, מציאות שכמעט כל זירת מסחר מתמודדת איתה היא שמחיר המכירה המוצע על ידי הזרמים "סופג ביקורת כנמוך" מצד משקיעים. מכיוון שמשקיעים תמיד רוצים למקסם את הרווחים ולעתים קרובות יש להם מנטליות של פחד שהזרמים יציעו מחירים נמוכים כדי "לדחוף סחורות" בקלות.

למעשה, כדי שיוכלו להגיע ללקוחות/משקיעים, גם קומות מסחר/סוכני נדל"ן צריכים להוציא הרבה כסף על יחסי ציבור ושיווק. אם מחיר הנדל"ן גבוה מדי, מעבר ליכולתם הכלכלית של אנשים רבים, האטרקטיביות של המוצר תפחת, והיכולת לסגור את העסקה תהיה קשה יותר.

לכן, יותר מכל אחד אחר, אזור המסחר/מתווך הנדל"ן הוא זה שרוצה שמחיר מכירת הנדל"ן ייקבע ברמה המתאימה ביותר. רק אז מכירות התיווך יהיו נוחות, ולמתווך תהיה הזדמנות לקבל עמלה. כי מתווכים "חיים על עמלה".

"ברוקרים צריכים לקבל עמלות נמוכות אך קבועות כדי לשמור על חייהם ולצבור רווחים קטנים, במקום לבזבז שנה שלמה במרדף אחר 'עסקה גדולה' תוך כדי שהם תמיד במצב של 'מזל או מזל רע'", אמר מר דין.

הימנעו מבלבול, והשוו בין "תיווך נדל"ן" ל"ספקולציות".

לאחרונה, סיפור מחירי הנדל"ן תמיד היה נושא חם ומושך תשומת לב רבה מצד הציבור. לא רק דירות, אלא גם וילות, בתים טוריים וקרקעות למכירה פומבית הוזכרו בזה אחר זה. אנשים המומים מכך שבכל פעם מחירי הנדל"ן עולים.

השוק הוא כמו האוקיינוס, המחירים הם כמו גלים. כל גל גבוה יותר מקודמו. ואנשים לא יודעים מתי המצב הזה יסתיים. יש לכך השפעה עצומה על הביטחון הסוציאלי.

לאנשים רבים יש צורך אמיתי בדיור, אך אין להם הזדמנות לגשת לדיור. צעירים רבים שעדיין לא החליטו לשאוף לרכוש בית, סיווגו זאת במהירות כ"חלום רחוק".

זוהי תוצאה של מחסור חמור בהיצע דיור בר השגה במשך תקופה ארוכה. בינתיים, הביקוש למגזר זה, הן למגורים והן להשקעה, הוא תמיד גבוה. ההיצע אינו יכול לעמוד בביקוש, מה שגורם לדחיסה של הביקוש.

עם הזמן, רמת הדחיסה עולה. כאשר הדחיסה מגיעה לגבול מסוים, היא תופיע ותתעלם מפתקים רבים כדי למצוא היצע. זו נחשבת לסיבה החשובה ביותר לכך שהמרוץ לחפש בתים וקרקעות הופך להיות יותר ויותר עז. זו גם הסיבה שדירות, שתמיד נחשבו ל"מוצרים מתכלים", גם הן הלכו נגד הזרם ועלו במחירן במהירות, בין אם הן חדשות או ישנות.

לאחרונה, סיפור מחירי הנדל"ן תמיד היה נושא חם שמושך תשומת לב רבה מצד הציבור. (צילום: ST)

שלא לדבר על העובדה שפרויקטים חדשים ממוקמים כולם ברמה "גבוהה", מה שהופך את רמת המחירים הגבוהה ממילא למגבירה עוד יותר.

לדברי מר נגוין ואן דין, בסיפור עליית המחירים הזה, לא ניתן לשלול מקרים של ספקולציות, רווחים, ניצול חוסר האיזון בין היצע לביקוש כדי לאגור סחורות, לנפח מחירים כדי "לגלוש" וליצור שינוי. עם זאת, יש צורך לזהות בבירור שזוהי התנהגותם של "ספקולנטים" בפיננסים. התנהגותם היא התבוננות, הקשבה ומעקב אחר כל תנודה בשוק. וברגע שהם רואים הזדמנות, הם "סוגרים את העסקה בפזיזות", ואז אוגרים סחורות, מוצאים "פיתיון טוב" ומעבירים את השם, ונהנים מההבדל.

נושאים אלה שונים לחלוטין מתווכי נדל"ן. מכיוון שסוכני נדל"ן עובדים ומקבלים שכר מייעוץ, הצגת לקוחות וסגירת עסקאות. אין להם מספיק מימון כדי להחזיק סחורות ולחכות לעליית מחירים. אם יש כאלה, ניתן לספור את המספר על האצבעות, לא מספיק כדי למנות ולתאר, שלא לדבר על הסיכון של "יצירת גלים" או "מניפולציה של השוק".

בקיצור, תיווך נדל"ן ממלא תפקיד חשוב ביותר בפיתוח שוק הנדל"ן בפרט ובכלכלה הלאומית בכלל. כדי להבטיח שפעילות זו תתפתח בכיוון מקצועי, איכותי, ציבורי ושקוף, הוסיף המסדרון המשפטי החדש תקנות רבות ומפורטות בנוגע לתנאי העיסוק של יחידים וארגונים וכן תקנות קשורות נוספות.

"עם זאת, יש צורך להגדיר בבירור כי מתווכי נדל"ן ממלאים רק את תפקיד המתווכים. הם אינם המוכרים ואינם הקונים. לכן, אין להם את הזכות להחליט על המחיר, וגם אין להם מספיק יכולת כלכלית כדי להחליט להוציא כסף כדי "להחזיק את הסחורה" ולגרום לשיבוש בשוק", הדגיש מר דין.

מקור: https://www.congluan.vn/chu-tich-hoi-moi-gioi-bat-dong-san-moi-gioi-khong-phai-nguyen-nhan-chinh-khien-gia-nha-bi-day-len-cao-post319432.html