קניית דירה בהאנוי דורשת הכנסה של 45-210 מיליון דונג וייטנאמי לחודש.

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי ההכנסה המינימלית המומלצת לרכישת בית במחיר ממוצע בהאנוי גבוהה פי 2.3 עד 10 מההכנסה הממוצעת של משק בית בהאנוי.

באופן ספציפי, על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, ההכנסה החודשית הממוצעת של עובדים בהאנוי ברבעון השלישי של 2024 הגיעה ל-10.7 מיליון דונג וייט לחודש. בהנחה של משק בית של 4 נפשות, מתוכן 2 בגיל העבודה, סך ההכנסה של משק הבית יהיה כ-21.4 מיליון דונג וייט לחודש.

עם מחיר ממוצע של דירות ראשוניות בשנת 2024 שהגיע ל-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כל הפרויקטים שנפתחו לאחרונה נעים בין 60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כדי לרכוש דירה בהאנוי, הקונים צריכים להיות בעלי הכנסה מינימלית הנעה בין 45 מיליון ל-210 מיליון דונג וייטנאמי/חודש, תלוי באזור.

בעלות על בית בהאנוי מהווה אתגר עבור הרוב המכריע של משקי בית בעלי הכנסה בינונית .

הפער המשמעותי בין ההכנסה החציונית בפועל למחירי הבתים הופך את בעלות על בית בהאנוי כיום לא רק למאתגרת אלא גם לבלתי אפשרית עבור הרוב המכריע של משקי הבית בעלי ההכנסה הבינונית ואף הבינונית. במחוזות מרכזיים כמו הואן קיאם, בה דין, דונג דה, האי בה טרונג או טאי הו, הפער בין השכר השנתי המינימלי הנדרש לתשלום משכנתא לבין ההכנסה החציונית של משק הבית מגיע ל-10 ספרות.

בינתיים, אזורים פרבריים כמו הא דונג, בק טו ליאם או לונג ביין מציעים מחירים נגישים יותר, אך הם מתאימים רק ליחידים ולמשקי בית עם הכנסה של 40-60 מיליון דולר לחודש.

אם מחושב על סמך מחיר הבית הממוצע בכל מחוז, ובהנחה שהקונה יכול ללוות 70% משווי הבית מהבנק בריבית ממוצעת של 8% לשנה למשך 20 שנה, והתשלום החודשי הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה, אזי ההכנסה המינימלית המומלצת לרכישת בית במחיר ממוצע בהא דונג, לונג ביין, נאם טו ליאם, בק טו ליאם וג'יה לאם גבוהה פי 2 עד 3 מההכנסה הממוצעת של משק הבית של עובדי האנוי.

במחוזות הואן קיאם, בה דין, האי בה טרונג, דונג דה או טאי הו, ההכנסה המינימלית הנדרשת היא מעל מיליארד דונג וייט לשנה, שווה ערך להפרש של פי 3.7 עד 8 בערך. במחוזות קאו גיאי ות'אן שואן, ההפרש הוא פי 3 עד 3.5.

משמעות הדבר היא שרכישת בית במחוזות הא דונג, לונג ביין, נאם טו ליאם, בק טו ליאם וג'יה לאם היא כדאית יותר עבור משקי בית בעלי הכנסות אופייניות, בתנאי שהם מוכנים "לשאת" בנטל העלויות, ולהוציא יותר מ-40% מהכנסתם על תשלומים חודשיים.

ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר VARS אמר כי בשנים האחרונות, עבור אנשים ומשקי בית רבים בעלי הכנסה ממוצעת אופיינית, קניית בית אינה רק כדי לענות על הצורך בדיור, אלא יכולה גם להיות סוג של השקעה. מכיוון שההיסטוריה מראה שמחירי הדיור בערים גדולות בווייטנאם בכלל, והאנוי בפרט, בעשור האחרון עלו בממוצע מהר יותר מקצב הצמיחה של ההכנסה, גבוה יותר מאשר ערוצי השקעה אחרים וריביות הלוואות.

עם זאת, הישגי הדיור עבור בעלי הכנסה בינונית הופכת לקשה יותר ויותר ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, כאשר לפרויקטים שהושקו לאחרונה מחירי מכירה גבוהים, החל מ-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ומעלה. בהתאם לטעם ההשקעה ולאורח החיים, אנשים מסוימים עדיין יבחרו להפחית את הוצאות המחיה, לקחת סיכונים כדי לקנות בית מוקדם, לקבל הלוואות בנקאיות ולסבול לחץ כלכלי.

אחרים יבחרו להמתין או לשכור בית כדי להיות גמישים יותר במימון וגם כדי לספק את ההבדל באורח החיים. מכיוון שרמת מחירי הדיור הנוכחית בהאנוי "מעוגנת" בגובה, קשה לשמור על קצב עליית המחירים כמו בתקופה הקודמת.

בפרט, האטה כלכלית עלולה לגרום לירידה בהכנסותיהם של רוכשי דירות, להפחית את יכולתם לשלם או להגביר את הלחץ על אלו שלוו כסף כדי להחזירו. ריביות הבנקים אינן קבועות ובתקופות מסוימות, התאמות בריבית מייקרות את הלוואות הדיור, מה שעלול למנוע מהם לעמוד בתשלומים.

עם שיעורי הריבית הטובים הנוכחיים, משקי בית עם הכנסה אופיינית או יחידים עם הכנסה מקבילה, עם מזומן זמין של לפחות 30% משווי הדירה, עדיין יכולים לבחור ללוות לרכישת בית. עם זאת, קוני בתים צריכים לקבל את המעבר לאזורים זולים יותר כמו רובעים מרוחקים מהמרכז או ערי לוויין סביב האנוי.

"עם תשומת הלב וההתמקדות בהשקעה ובפיתוח רשת תחבורה סינכרונית, הנסיעה בין אזורים תהפכו לנוחה יותר ויותר, עם זמני נסיעה קצרים יותר. זה יתרום באופן חיובי לסיוע לאנשים להיות מוכנים יותר לבחור דיור באזורים מרוחקים יותר מהמרכז."

"עם זאת, כדי למשוך קוני בתים, משקיעים צריכים להציע מחירים סבירים יותר, המתאימים לצרכים ולמחיר הסביר של אנשים, מה שייצור הזדמנויות לבעלות על בית עבור אנשים רבים", ציפה יו"ר VARS.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481