פיתוח דיור ציבורי: פתיחת חסימות זרימות הון וטיפול ב"שורש" ההיצע

מהירות התשלום של תוכניות אשראי לתמיכה בפיתוח דיור ציבורי טרם עמדה בציפיות עקב צווארי בקבוק רבים.

פרויקט דיור ציבורי ברובע קאי ראנג, העיר קאן טו . צילום: Thanh Liem/VNA

ישנם מומחים הסבורים כי הריבית של 6.6% לרוכשי דיור ציבורי גבוהה מדי, ולכן יש להשאירה על 4.8%.

מינוף ממדיניות פיננסית

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HORE), שיעור הריבית של 6.6% לרוכשי דיור ציבורי גבוה מדי. הוא המליץ ​​לממשלה לשמור על שיעור של 4.8% כדי לסייע לאנשים, ובמיוחד לצעירים, לקבל את ההזדמנות ליצור מקום מגורים שמתאים להכנסתם.

בסמינר האחרון "פתרון הצמא לדיור בר השגה ופתרונות למשיכת תושבים לאזור העירוני החדש", אמר מר לה הואנג צ'או כי על פי צו 100, קונים חייבים ללוות בריבית של 6.6% לשנה, ריבית גבוהה מדי. בינתיים, מיולי 2021 עד יולי 2024, ראש הממשלה אישר שוב ושוב ריבית של 4.8% בלבד לשנה. מאוגוסט 2024, הריבית תעלה ל-6.6% לשנה.

לאחר עתירות רבות, פרסמה הממשלה את צו 261 ב-10 באוקטובר 2025, לפיו שיעור הריבית הופחת ל-5.4%. "אנו עדיין ממליצים בחום להשאיר את הריבית על 4.8% לשנה. מכיוון שעם הריבית הנוכחית של 5.4%, אם משקיעים לווים מהבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית (VBSP), הם יצטרכו לשלם ריבית של 120% מתוך 5.4%, שהם כ-6.48%, וזה ריבית גבוהה מאוד. בינתיים, בנקים מסחריים מלווים למשקיעים בפרויקטים של דיור חברתי כמו נאם לונג רק בכ-5.9% עד 6.1%", אמר מר לה הואנג צ'או.

כשמדובר ב"דיור בר השגה", ניתן לחלק אותו לשני סוגים: דיור ציבורי ודיור מסחרי בר השגה. אז איזה מחיר נחשב מתאים?

בשנת 2013, כאשר הממשלה פרסמה את החלטה 02, שהציגה חבילת אשראי של 30,000 מיליארד דונג וייטנאמי, היא קבעה כי דיור מסחרי במחיר של 1,050 מיליארד דונג וייטנאמי או פחות יוכל ללוות מחבילת התמיכה. עד כה, ניתן לקבוע כי המחיר המתאים לדיור מסחרי הוא מתחת ל-3 מיליארד דונג וייטנאמי.

עבור סוג זה של דיור מסחרי, משקיעים אינם זקוקים למנגנונים מיוחדים של קרנות קרקע או מיסים, אלא רק לתמריצי אשראי - בדומה לחבילה של 145,000 מיליארד דונג וייטנאם שהבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) מיישם עבור דיור ציבורי ושיפוץ דירות ישנות. "אנו ממליצים להרחיב את החבילה הזו כך שתכלול דיור מסחרי בר השגה, עם ריבית של 5.9-6.1% שהבנקים מיישמים כיום, שהיא יחסית סבירה", אמר נציג HORE.

עם זאת, ישנם מומחים הסבורים כי הדבר החשוב ביותר הוא מדיניות אשראי לקונים, עם ריביות סבירות לתקופה של 20-25 שנים. כך, צעירים בעלי משאבים כלכליים מסוימים, במיוחד קוני דירה ראשונה, יוכלו ליצור מקום מגורים מלא. רק כך נוכל באמת לפתור את הצמא לדיור בר השגה.

על פי המידע העדכני ביותר ממשרד הבינוי, נכון לאוגוסט 2025, בנקים שילמו כ-19,700 מיליארד דונג וייט מחבילת האשראי לתמיכה בפיתוח דיור ציבורי. במקביל לכך, יישום הפרויקטים מואץ באופן פעיל על ידי היישובים. הצפי הוא שניתן יהיה להשלים מעל 82,000 יחידות דיור השנה, מה שיתרום להתקרבות ליעד של 100,000 יחידות דיור...

הורדת הריבית אינה מספיקה מבלי לפתור את "שורש" הבעיה.

לדברי כמה מומחים כלכליים, אם מדיניות האשראי תיעצר רק בהורדת ריביות ללא מנגנון שיתמוך ביישום, קל ליפול למצב של קושי בגישה להון. בנוסף, יש צורך לפתור את שורש הבעיה מצד ההיצע, אזי מדיניות אשראי מועדפת תהיה יעילה.

תואר שני בדיור טראן טרונג טריאט - בנק המדינה של וייטנאם, אזור 15, ציין כי כיום קיימות 3 תוכניות אשראי התומכות בפיתוח דיור ציבורי. הראשונה היא חבילת 120,000 מיליארד וונד, עד כה נרשמו 9 בנקים להשתתף עם מגבלה כוללת של 145,000 מיליארד וונד. השנייה היא תוכנית הלוואות לדיור ציבורי לצעירים מתחת לגיל 35. השלישית היא תוכנית אשראי לדיור ציבורי על פי צו מס' 100/2024/ND-CP מיום 26 ביולי 2024, המפרט מספר סעיפים בחוק הדיור בנושא פיתוח וניהול דיור ציבורי.

עם חבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאם, בנק המדינה של וייטנאם ביקש שש פעמים ממוסדות אשראי להוריד את שיעורי הריבית על ההלוואות, מ-8.7% לשנה התחלתיים ל-6.4% לשנה למשקיעים ו-5.9% לשנה לרוכשי בתים, אפילו נמוכה יותר מריבית ההלוואות למשקי בית עניים (כ-6.6% לשנה).

על פי נתוני הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV), נכון ל-31 ביולי, ההלוואות הנותרות עבור ארבע תוכניות הדיור החברתי הגיעו לכ-30,000 מיליארד דונג וייטנאם, אך התקדמות היישום עדיין איטית. המדינה השלימה רק כמעט 60% מהיעד של בניית מיליון דירות עד 2025, דבר המראה כי נדרשים פתרונות חזקים יותר כדי לענות על הביקוש בפועל.

על פי משרד הבינוי, בתשעת החודשים הראשונים של 2025, וייטנאם השלימה 43,681/100,275 יחידות (הגיעו ל-43.6%). הצפי הוא שעד סוף 2025 יושלמו 39,245 יחידות נוספות (סה"כ 82,926/100,275 יחידות, המגיעות ל-83%); 135,033 יחידות מושקעות בבנייה; מתוכן 69 פרויקטים בהיקף של 54,362 יחידות החלו להיבנות בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

במצב זה, בנק המדינה של וייטנאם ביקש ממשרד הבינוי ליישם מספר פתרונות לטיפול בבעיות הקיימות בשוק, כולל קידום פיתוח דיור ציבורי ודיור בר השגה כדי לענות על הצרכים האמיתיים של האוכלוסייה. במקביל, יש לחקור בדחיפות ולהציע הוצאת צו המסדיר את קרן פיתוח הדיור.

יחד עם זאת, ועדות העם של המחוזות והערים צריכות לתעדף את הקצאת הקרקעות לבניית דיור ציבורי, תוך התמקדות ביישום פתרונות להשלמת יעדי הדיור החברתי שהציב ראש הממשלה.

כדי לפתור את ה"צמא", בספטמבר 2025, בפגישה עם ראש הממשלה פאם מין צ'ין וועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן, הציעה HOREA: ראשית, כדי להפחית את המחירים, יש צורך להגדיל את ההיצע של דיור מתאים ודיור בר השגה; שנית, כדי להגדיל את היצע הדיור המתאים, יש צורך להסיר מכשולים וקשיים עבור פרויקטים תקועים. (נכון לעכשיו, ישנם 2,890 פרויקטים תקועים שיש להסיר).

בנוסף, יש צורך ליצור תנאים לגישה הוגנת לקרנות קרקע עבור מפעלים, באמצעות יישום החלטה 171 של האסיפה הלאומית - על פיילוט להיתר לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים וקרקע שאינה קרקע למגורים (או קרקע עם זכויות שימוש בקרקע שאינה קרקע למגורים) לצורך ביצוע פרויקטים של דיור מסחרי.

מר Nguyen Trung Vu, יו"ר Cen Land.

בנוגע לפתרון שיסייע לצנן את מחירי הדיור, אמר מר נגוין טרונג וו, יו"ר מועצת המנהלים של סן לנד, כי קודם כל, על המדינה להוביל בהפחתת אגרות השימוש בקרקע, במיוחד באזורים עירוניים מרוחקים ובאזורים עירוניים בעלי אוריינטציה לתחבורה ציבורית (TOD), כדי לסייע בהפחתת מחירי הנדל"ן, לתמוך בעסקים וברוכשי בתים אמיתיים, ולמנוע ספקולציות. "כאשר המדינה מפחיתה את אגרות השימוש בקרקע ואת דמי השכירות של הקרקע, אנשים יכולים לקנות בתים זולים ממדיניות המדינה, לא משקיעים א' ו-ב'", הציע מר נגוין טרונג וו.

בנוסף, יש צורך לפתח תשתיות, ובמיוחד רכבות מהירות, כדי ליצור מרכזים עירוניים חדשים, תוך הימנעות מפיתוח עירוני ללא תשתיות, המוביל ל"ערי רפאים"; יחד עם זאת, בעת בניית בתים, יש צורך לקבוע את הכלל של "בניית בתים למגורים" ו"אם לא ניתן להחזיר אנשים, לא יורשו לבנות". גם אם ניתן היתר בנייה, על המשקיע למכור 50-70% מהמוצרים כדי שיותר לבנות.

מר נגוין טרונג וו הדגיש גם: דיור בר השגה צריך להיות ברמה של 2 מיליארד וונד; קונים יכולים לשלם בתשלומים על פני שנים רבות. לשם כך, צריכים להיות 3 גורמים, ובמיוחד הון, לא רק צורך בהון גדול אלא גם בהון זול.

ד"ר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA), נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS).

אי אפשר להשתמש בצווים מנהליים או לכפות את הציפייה של "בניית בתים זולים בכל מחיר", כי שום עסק לא יכול להוריד מחירים, להפחית רווחים ועדיין להתפתח. עסקים צריכים להיות בעלי מוטיבציה כלכלית ברורה, אם הם נאלצים לעשות זאת מבלי להרוויח, הם לא יוכלו לתחזק, להשקיע מחדש או לפתח. לגבי מחירי הדיור הגבוהים, זוהי תוצאה של קבוצות רבות של עלויות. עלויות הקרקע לבדן מהוות 30-40%, במקומות מסוימים עד 50% ממחיר המכירה. עלויות הבנייה יציבות יחסית, אך עלויות פרוצדורליות ועלויות הון הן הגורם לעליות מחירים, פרויקטים רבים "נדחים" למשך 6-0 שנים, מה שגורם לריבית ההלוואות ולעלויות ההזדמנות לעלות פי כמה.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm