מציאת פתרונות לפרויקטים של דיור נטוש - חלק 2: פתיחת בעיות משפטיות, "החייאת" פרויקטים "קפואים"

המצב של פרויקטים של דיור שמתעכבים או מושלמים אך לא מאוכלסים בהו צ'י מין סיטי עדיין מהווה צוואר בקבוק, הגורם לבזבוז רב של קרקע ומשאבים חברתיים. לנוכח מצב זה, מומחים הצביעו על סיבות רבות והציעו פתרונות ספציפיים כדי "להחיות" פרויקטים של דיור נטוש.

ליקויים בתכנון הפרויקט ובחוקיותו

לדברי מומחים, הסיבות העיקריות למצב זה נובעות מבעיות משפטיות, משקיעים חסרי יכולת כלכלית, תשתית חברתית לא שלמה, וכמה פרויקטים של יישוב מחדש שאינם מושכים תושבים.

לאחר 10 שנים, אזור היישוב מחדש בין חאן עדיין נאבק למצוא פתרונות למשיכת אנשים לגור שם.

לדברי עורך הדין הא טי תו טאו, מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, פרויקטים רבים "מושעים" עקב התאמות תכנון, שינויים ביעדי אוכלוסייה או הליכי הקצאת/חכירת קרקעות לא מלאים בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2013 וחוק הקרקעות משנת 2024. העיכוב בהוצאה ואישור של תוכניות יעוד ותוכניות מפורטות מקשה על השלמת מסמכי השקעה עבור פרויקטים.

זוהי טעות מוסדית, המשפיעה ישירות על זכויותיהם וחובותיהם של משקיעים. ישנן הוראות רבות שאינן עקביות במערכת המשפטית בנושאי דיור, קרקע, השקעות ובנייה, החופפות חוקים רלוונטיים, ובמיוחד ההוראות בנוגע לקרן קרקע של 20% לדיור ציבורי; תנאים לאישור מדיניות השקעה; תהליך הערכת תכנון; קריטריונים ונהלים להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או פטור או הפחתה של דמי שימוש בקרקע.

עורך הדין ת'או הוסיף כי החפיפה וחוסר העקביות בין החוקים מובילים לעיכובים בהקצאת קרקעות, עיכובים במתן היתרי בנייה וחוסר יכולת לקבוע מחירי מכירה ומחירי שכירות, מה שמוביל לחוסר זכאות למכירה.

בנוסף, מדיניות היישוב מחדש אינה מתאימה באמת, אזורי יישוב מחדש רבים נותרים ריקים משום שהתקנות החוקיות בנוגע להסדרי יישוב מחדש בחוק הקרקעות ובצווים המנחים אינם מתאימים לצרכים בפועל. פרויקטים רבים של בנייה ממוקמים רחוק מהמרכז, חסרים תשתיות, אין בהם בתי ספר, בתי חולים, מקומות עבודה וכו', מה שמוביל לכך שאנשים אינם מקבלים את הדירה, או מקבלים אך אינם עוברים לגור בה.

מצד שני, ההתקדמות האיטית של פיצויים ופינוי אתרים גורמת לצורך ביישוב מחדש שלא בהתאם לזמן ההשקעה. ההליכים לאישור דיור ציבורי ויישוב מחדש עדיין מסובכים ולא גמישים; מסמכים רבים מתארכים, מה שגורם לעיכובים בארגון המוטבים; עבודת הניהול והתפעול עדיין מוגבלת, ובחלק מבנייני הדירות לאחר הבנייה אין יחידת ניהול ותפעול מקצועית, מה שמוביל להידרדרות מהירה.

"למרות שעדיין נותרו אלפי דירות יישוב מחדש, המרתן לדיור ציבורי, דיור מסחרי בעלות נמוכה או הצבתן במכירה פומבית עדיין נתקלת במכשולים רבים מבחינת הליכים, סמכויות ומנגנון תמחור. זהו צוואר בקבוק משפטי שהו צ'י מין סיטי הציעה שוב ושוב להסירו אך לא תוקן באופן יסודי עד כה", הדגיש עורך הדין תאו.

הצעות לפתרון בעיית הבתים הנטושים

לדברי המומחה הכלכלי נגוין דוי צ'וין, באזור עירוני ברובע לונג פואוק (הו צ'י מין סיטי), וילות רבות עולות עד מאות מיליארדי וונד, אך רק משקי בית מעטים מתגוררים בהן, רוב השאר ננטשו במשך זמן רב. מצב זה נמשך יותר מ-10 שנים, לא רק שגרם לבזבוז גדול של כספי קרקע, אלא גם להפחתת ערך התשתיות המושקעות, ומגביל את היכולת לגשת לדיור עבור רוב העובדים הצעירים בהו צ'י מין סיטי.

אזור היישוב מחדש וין לוק B, קומונת טאן וין לוק (הו צ'י מין סיטי), מתפורר ודהוי עם הזמן.

הערכתו של מר נגוין דוי צ'וין מראה שאם הפונקציה תומר כראוי, קרן הדיור הפנוי כאן תוכל לענות על צורכי הדיור של כ-2,000 איש. זוהי הזדמנות לנצל את משאבי הדיור הקיימים בצורה יעילה יותר, תוך תרומה לפתרון בעיית הביטוח הלאומי באזורי הפרברים של הו צ'י מין סיטי.

מר צ'וין ציין כי בפרויקטים של יישוב מחדש, חשוב להציע מחירים ומדיניות מתאימים כדי שאנשים יוכלו לגשת אליהם ויהיו מוכנים לעבור לגור בהם. במקרים בהם לא ניתן לארגן את קרן הדיור ליישוב מחדש כמתוכנן או שאינה יכולה למשוך תושבים, על היישוב לבצע באופן נועז הסבה לדיור ציבורי כדי להשתמש ביעילות בקרן הדיור ולענות על הצרכים בפועל.

מומחי נדל"ן רבים מדגישים גם כי שקיפות של מידע על פרויקטים, החל מחוקיות, דרך התקדמות ועד ליכולת המשקיעים, לא רק מסייעת לאנשים ולעסקים לעקוב בקלות, אלא גם מגבילה את המצב של "טיוח" של פרויקטים במשך שנים רבות.

עורך הדין הא טי טו טאו הציע כי הו צ'י מין סיטי תבחן מחדש את כל קרן הדיור ליישוב מחדש והדיור החברתי, תפרט ותסווג אותן לפי מעמד משפטי, התקדמות ושימוש, על מנת שיהיו פתרונות מתאימים לכל קבוצה. לדברי עורך הדין, יש צורך לאפשר גמישות בהמרת פונקציות, ובמקביל לפשט את ההליכים, לייעל את תהליכי ההערכה, האישור והמכירה הפומבית כדי למנוע עומס - במיוחד עבור פרויקטים שנתקעו במנגנון ההערכה.

עבור דירות יישוב מחדש נטושות, עורך הדין טאו הציע אפשרויות רבות כגון הסבתן לדיור ציבורי; ארגון מכירות פומביות או מכירות מסחריות כדי להשלים את התקציב; השכרתן לפי מודל של דיור ציבורי, מעונות ודיור לעובדים; או התאמת תכנון והשקעה בתשתיות סינכרוניות עבור אזורים מרוחקים מהמרכז כדי להבטיח את תנאי המחיה.

במקביל, על העירייה לזרז הליכים משפטיים לפרויקטים של דיור ציבורי, לקצר את זמן אישור השקעות, לפרסם קרנות קרקע, לתמוך באשראי ולקדם טרנספורמציה דיגיטלית בניהול קבצים. גם קריטריונים לאישור מוטבים צריכים להיות מאוחדים ושקופים, תוך הימנעות ממצב שבו "כל מקום עושה את זה אחרת".

עורך הדין תאו הדגיש את אחריותה של סוכנות הניהול: כל יישוב המבזבז נכסי ציבור או מעכב את הפעלת בתי יישוב מחדש חייב להיות אחראי בהתאם להוראות חוק ניהול ושימוש בנכסי ציבור משנת 2017 וחוק אחריות פיצויים מצד המדינה משנת 2017 אם גורם נזק. יש להגדיר בבירור את האחריות לכל פרויקט שמפגר אחר לוח הזמנים וגורם לבזבוז ולפרסם אותה לציבור למעקב.

"על העיר להרחיב גם את האפשרויות עבור אנשים שעברו יישוב מחדש, כגון קבלת כסף, קבלת קרקע, קבלת דיור ציבורי או קבלת דירות יישוב מחדש. גיוון האפשרויות יסייע במניעת בנייה נרחבת שאינה מתאימה לצרכים בפועל, ובמקביל יגביל את בזבוז המשאבים", אמר עורך הדין ת'או.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm