קניית בית "על הנייר" תחת תקנות חדשות, כיצד מוגנים הלקוחות?

החוק המתוקן לעסקי נדל"ן אושר זה עתה על ידי האסיפה הלאומית וייכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025, וצפוי לפתור ליקויים רבים של חוק עסקי הנדל"ן משנת 2014.

ראוי לציין כי חוק חדש זה התמקד בהגנה על זכויותיהם של קוני דיור עתידי (המכונים גם דיור "מנייר").

על המשקיע לקבל אישור מהבנק להנפקת ערבות.

באופן ספציפי, בנוגע לערבויות במכירה והשכרה-רכישה של דיור עתידי (סעיף 26), חוק זה קובע כי משקיעים בפרויקטי נדל"ן חייבים לקבל אישור בנק להנפקת ערבויות לפני מכירה או השכרה של דיור עתידי.

בהתאם לכך, הבנק יערוב להתחייבויות הפיננסיות של המשקיע כלפי קונה או שוכר הבית כאשר המשקיע לא ימסור את הבית כפי שהתחייב בחוזה למכירה או רכישת דיור עתידי.

במציאות, משקיעים רבים אינם מוסרים בתים ללקוחות בזמן כפי שהתחייבו, דבר שגורם לתסכול (איור: טראן קאנג).

התחייבויותיו הפיננסיות של המשקיע כלפי לקוחות הרוכשים או שכרו דיור בשכירות כאשר המשקיע אינו מספק את הדיור כפי שהתחייב ללקוח בחוזה למכירה או שכרו של דיור עתידי כוללות את הסכום שהמשקיע קיבל מראש מהלקוח וסכומים אחרים, אם ישנם.

הבנק הערב אחראי על הנפקת כתב הערבות.

סעיף 26 לחוק זה קובע גם כי במקרה שהבנק הערב יסכים להנפיק ערבות למשקיע, הבנק הערב והמשקיע יחתמו על הסכם ערבות במסגרת האמור לעיל.

בהתבסס על הסכם הערבות החתום, בנק הערבות שולח למשקיע בפרויקט הנדל"ן התחייבות בכתב המאשרת כי ינפיק מכתב ערבות לכל הלקוחות הרוכשים או שוכרים-רוכשים בתים בפרויקט שאושר לערבות המשקיע.

המשקיע אחראי לשלוח עותק של מסמך התחייבות זה ללקוח בעת חתימה על חוזה לרכישה או שכירות-רכישה של דיור עתידי.

בנוסף, בעת חתימה על חוזה לרכישה או שכירות-רכישה של דיור עתידי, לקוחות יכולים לבחור האם לקבל ערבות להתחייבויות הכספיות של המשקיע כלפיהם או לא.

סירוב הלקוח לערוב להתחייבויותיו הפיננסיות של המשקיע כלפיו מוסכם בכתב בעת חתימת חוזה המכירה או השכרה-רכישה של דיור עתידי.

בנק הערבות אחראי על הנפקת כתב ערבות ללקוחות שחתמו על חוזה למכירה או שכירות-רכישה של דיור עתידי עם המשקיע בהתאם לתקנות. במקביל, בנק הערבות שולח אותו גם למשקיע כדי שהמשקיע יוכל לספק אותו לכל לקוח שחתם על חוזה למכירה או שכירות-רכישה של דיור עתידי.

המשקיע יקבל כסף רק כאשר הלקוח יקבל את מכתב הערבות.

היקף הערבות, התנאים הנדרשים לביצוע התחייבות הערבות, תוכנה ודמי הערבות יוסכמו על ידי הצדדים, אך עליהם להבטיח את ביצוע אחריות בנק הערבות כפי שנקבע בסעיף 26 לחוק זה ויש לתעדם בהסכם הערבות שנחתם בין בנק הערבות למשקיע בפרויקט הנדל"ן.

המשקיע השאיר את הפרויקט "בהקפאה", מה שגרם לקשיים רבים עבור קוני בתים (איור: טראן קאנג)

הסכם הערבות שנחתם בין בנק הערבות למשקיע הפרויקט ומכתב הערבות שיונפק על ידי בנק הערבות ללקוחות הרוכשים או שוכרים דיור עתידי חייבים לציין במפורש את תקופת התוקף.

על המשקיע לספק ללקוח מכתב ערבות תוך 10 ימי עסקים ממועד חתימת חוזה המכירה או השכרה-רכישה של דיור עתידי או תקופה אחרת שסוכמה על ידי הצדדים בחוזה המכירה או השכרה-רכישה של דיור עתידי.

המשקיע רשאי לקבל תשלום מלקוחות בהתאם לחוזה למכירה ורכישה או שכירות של דיור עתידי רק לאחר שסיפק אותו ללקוח והלקוח קיבל מכתב ערבות מהבנק הערב.

הבנק הערב אחראי לתשלום מטעם המשקיע.

במקרה שהמשקיע לא ימסור את הבית כפי שהתחייב בחוזה מכירת ורכישת הבית או חוזה חכירת-רכישה מבלי למלא או לא למלא במלואו את ההתחייבויות הכספיות כלפי הלקוח כפי שנקבע בסעיף 26 לצו זה.

אם הלקוח יבקש זאת, הערב אחראי לביצוע התחייבויות פיננסיות כלפי הלקוח מטעם המשקיע בהתאם להתחייבות שבכתב הערבות.

הבנק הערב חייב להיות אחראי למילוי התחייבויות פיננסיות כלפי הלקוחות מטעם המשקיע (איור: הא פונג).

ערבויות במכירה ובהשכרה-רכישה של דיור עתידי מיושמות בהתאם להוראות החוק בנושא ערבויות בנקאיות.

ההוראות בדבר ערבויות במכירה ורכישה בשכירות של דיור עתידי בסעיף 26 אינן חלות על מכירה ורכישה בשכירות של דיור ציבורי.

בנק המדינה אחראי על מתן הנחיות בנוגע לערבויות למכירה והשכרה-רכישה של דיור עתידי.

מָקוֹר: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm