האם אנשים בעלי הכנסה נמוכה זקוקים לדיור או לבעלות על בית?

[מודעה_1]

בכנס בנושא פתרון קשיים בדיור ציבורי, אמר ד"ר הואנג ואן קואנג, סגן מנהל האוניברסיטה הלאומית לכלכלה , כי זהו זמן מתאים לקדם את פיתוח הדיור הציבורי, אך תוצאות היישום עדיין מוגבלות.

Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?- Ảnh 1. — ד"ר הואנג ואן קואנג, סגן מנהל האוניברסיטה הלאומית לכלכלה

"אני מציע נגדיר בצורה מדויקת יותר את המטרה של פיתוח דיור ציבורי. האם אנו פותרים את צורכי הדיור של אנשים בעלי הכנסה נמוכה או שאנו פותרים את הצורך בבעלות על בית של אנשים בעלי הכנסה נמוכה?", העלה ד"ר קואנג את הסוגיה.

הוא אמר שלאחרונה, תוכנית פיתוח הדיור החברתי התמקדה יותר בפתרון הצורך בדיור לבעלי הכנסה נמוכה מאשר בתמיכה בצורך בבעלות על בית עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה.

עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה, קשה לגמור את החודש, אז איך הם יכולים לחסוך כסף כדי לשלם ריבית וקרן ההלוואה?

"שמעתי נציג של חברת השקעה ופיתוח לדיור ציבורי אומר שלאחר תקופת בדיקה, 80% מהקונים כבר לא גרים שם ומכרו מחדש", אמר מר קואנג.

לכן, לדבריו, יש להקדיש תשומת לב רבה יותר לתוכנית פיתוח דיור ציבורי להשכרה בתנאים מועדפים שונים מהתוכניות הנוכחיות.

נכון לעכשיו, מיקום פיתוח הדיור הציבורי מרוחק למדי ממרכז המחוז או העיר. אין אמצעי תחבורה, הנסיעה אורכת זמן ולכן אנשים לא רוצים לנסוע רחוק.

"תוכנית הדיור הציבורי שמורה רק 2% לשכר דירה, אבל זה רחוק אז אנשים לא ישכרו. אנשים מוכנים לשכור בתים במחירים גבוהים יותר, צפופים יותר אבל קרובים לעבודה, קרוב למקום שבו ילדיהם לומדים ושירותים מצוינים אחרים במרכז", אמר מר קואנג.

לכן, לדברי מומחה זה, יש צורך לתכנן מיקומים קרובים למרכז אך עם יתרונות מסחריים נמוכים כדי לבנות קרן דיור להשכרה. רק להשכיר, לא למכור, כדי שנוכל לענות על צורכי הדיור של אנשים בעלי הכנסה נמוכה.

צורה זו של דיור להשכרה צריכה להשתמש בהלוואות מועדפות מאוד. לדוגמה, הלוואות מבנק המדיניות החברתית הן הלוואות לטווח ארוך עם ריביות נמוכות. הסיבה לכך היא שאם עסקים משקיעים הון לשכירות, שכר הדירה אינו מספיק כדי לכסות את עלויות התפעול, שלא לדבר על החזר הון ההשקעה. "תוכנית זו צריכה להיות 50% לשכירות ו-50% לרכישה", אמר מר קואנג.

בנוסף, בנוגע לתמיכה הונית בפיתוח דיור ציבורי, יש צורך לפשט את תנאי ההלוואות עבור קבוצות משקיעים ככל האפשר. תמיכה בריביות נמוכות מ-1.5-2% אינה אומרת הרבה, אך יש צורך להתחייב לריבית ספציפית, למשל, התחייבות לריבית הלוואות של 7-8% כדי שעסקים יוכלו להיות פרואקטיביים.

מומחה זה סבור גם כי חבילת התמיכה בריבית של 40,000 מיליארד דונג וייט במסגרת החלטה 43 הייתה כמעט בלתי אפשרית לחלוקה. יש להעביר את חבילת 40,000 מיליארד דונג וייט לתוכנית התמיכה בדיור לבעלי הכנסה נמוכה - עם הפרויקט הנכון, היעד הנכון, וללא חשש מהלוואות שגויות.

בנוסף, יש צורך להאריך את תקופת ההלוואה לפרויקט זה, תוך הבטחת לפחות מחזור שלם אחד עבור עסקים להשקעה ולהשבת הון.

עדיפות לקרקעות במרכז העיר להשכרה לעניים

ד"ר לה שואן נגיה, חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות מוניטרית ופיננסית, הודה כי רבות מהמדיניות הלא מוצלחת נבעה מאילוץ הבנקים להעניק הלוואות בריביות נמוכות ולשאת בכל סיכוני המדיניות.

"בנקים ועסקים הם ישויות שונות. על פי כלכלת השוק, אסור לאפשר להם לסבול הפסדים ועליהם לפעול לפי מנגנון השוק. אותו הדבר נכון גם לגבי מדיניות פיתוח דיור ציבורי", אמר מר נגהיה.

Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?- Ảnh 2. — ד"ר לה שואן נגיה, חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות מוניטרית ופיננסית

בהסכמה עם התוכנית לבניית בתים להשכרה, לדברי ד"ר לה שואן נגיה, הממשלה צריכה לתעדף קרקעות במרכזי ערים לדיור לעניים, משום שלעניים אין אמצעי תחבורה מלבד תחבורה ציבורית. ערים גדולות בעולם מתכננות דיור באופן שמקרב את העניים למערכות תחבורה ציבורית ובתי חולים.

הסוג השני הוא מודל פיתוח דיור כמו בסינגפור, מי שקונה בית חייב לשלם ריבית של 2.5% עבור הלוואה בנקאית לתקופה של עד 30 שנה וההפרש הנותר לעומת ריבית השוק מפצה על ידי הממשלה . לפיכך, הבנק אינו מושפע משום שהממשלה תמכה בו.

תקופת הרכישה המינימלית של בית בארה"ב ובסינגפור היא 30 שנים, ואפילו בחלק הגרמני של שוויץ, התקופה היא 88 שנים.

בעיה נוספת היא הליכים מנהליים הקשורים לשחיתות קלה. "סקרנו מספר מחוזות, ההליכים מסובכים ביותר, בכל שנה חלק מהמחוזות מפנים רק כמה עשרות או חמשת עשרות דונם של אדמה לצורך פיצויים וסילוק. בינתיים, חלק מהמחוזות מחדשים את שיטותיהם, ויכולים להגדיל את שטח הפיצויים לפינוי קרקעות מ-110 דונם ל-1,000 דונם, דבר שאף אחד לא מאמין בו, אבל בסופו של דבר הם יכולים לעשות את זה. הנהלים הם אחת הבעיות הגדולות ביותר שצריך לרפורמה בהן", אמר מר נגיה.

הוא ציטט עסקים רבים המתמחים בדיור ציבורי, למשל קוריאה, סינגפור והולנד, המגישים בקשה לבניית דיור ציבורי בהאנוי, אך נתקלים בקשיים באישור תכנון בקני מידה שבין 1/2000 ל-1/500, ואמר כי תהליך האישור חייב להיות גמיש.

[מודעה_2]
קישור למקור