שוק הדיור הציבורי תוסס שוב הודות למדיניות חדשה

שלוש תקנות חדשות מועילות לרוכשי דיור ציבורי

החל מ-10 באוקטובר, אנשים עם הכנסה מקסימלית של 20 מיליון דונג וייט לחודש יוכלו לרכוש דיור ציבורי. רמה זו עלתה ב-5 מיליון דונג וייט בהשוואה לקודמת. זוהי אחת הנקודות החדשות בצו 261, המתקן ומשלים מספר סעיפים בנושא פיתוח וניהול דיור ציבורי שהוציאה הממשלה . נושאי היישום הם אנשים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים, עובדי ציבור, עובדים לא נשואים או רווקים. בהשוואה לתקנות הישנות, לצו זה יש 3 נקודות חדשות לחלוטין הקשורות למדיניות דיור ציבורי.

הנקודה הראשונה היא להעלות את דרישות ההכנסה לרכישת דיור ציבורי. באופן ספציפי, כדי להיות מסוגל לרכוש דיור ציבורי, על אדם להיות בעל הכנסה מקסימלית של 20 מיליון דונג וייט לחודש. עבור זוג, המקסימום הוא 40 מיליון דונג וייט לחודש. במקרה של אדם לא נשוי או אדם שאושר כרווק ומגדל ילד מתחת לגיל הנישואין, רמת ההכנסה מחושבת כלא יותר מ-30 מיליון דונג וייט.

הנקודה השנייה היא שינוי הסוכנות המאמתת את הכנסתם של אנשים ללא חוזי עבודה. החל מ-10 באוקטובר, אנשים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים ללא חוזי עבודה יבקשו אישור מהמשטרה ברמת הקומונה היכן הם מתגוררים באופן קבוע או זמני במקום מוועדת העם ברמת הקומונה או הרובע כפי שהיה בעבר.

הנקודה השלישית היא להפחית את שיעורי הריבית המועדפים על הלוואות ליחידים הרוכשים דיור ציבורי מ-6.6% ל-5.4%, כאשר שיעורי הריבית על פיגורים יהיו שוות ל-130% מריבית ההלוואה.

הגישה של אנשים לדיור ציבורי מורחבת.

לאחר שהוכרזו התקנות להרחבת התנאים לרכישת דיור ציבורי, הן זכו במהירות לתשומת לב רבה מצד הציבור. בפרט, העלאת תקרת ההכנסה לרכישת דיור ציבורי ל-20 מיליון דונג וייט לחודש נחשבת מתאימה למצב בפועל. התקנות החדשות מסייעות להרחיב את ההזדמנויות לאנשים לגשת לדיור ציבורי ביתר קלות, ובכך לייצב את חייהם בקרוב.

“Cú hích” từ chính sách mới giúp người dân gần hơn giấc mơ an cư - Ảnh 1. — צו 261 עם תקנות חדשות מסייע לאלפי משפחות לקבל את ההזדמנות לרכוש את ביתן הראשון. תמונה להמחשה

הדירה בפרויקט הדיור הציבורי נרכשה על ידי מר נגוין טאן דונג (רובע אן לאק, הו צ'י מין סיטי) תמורת 900 מיליון וונד, עם מספיק מקום למגורים ולהתיישבות של 3 בני משפחה. בעבר, כדי להיות זכאים לרכישת בית, משפחתו הייתה צריכה להוכיח שהכנסתם נמוכה מ-30 מיליון וונד לחודש. לכן, כאשר שמע שמגבלת ההכנסה הועלתה ל-40 מיליון וונד עבור בני הזוג, הוא חשב שמדיניות זו תעזור למשפחות רבות לקבל את ההזדמנות להחזיק בית כמו משפחתו.

"אם משפחה צעירה עם בעל ואישה מרוויחה כ-40 מיליון, זה טוב מאוד להיות מסוגלת לקנות דיור ציבורי. אני מאוד שמח ומאושר כי בעתיד, לעמנו יהיה מקום להתיישב ולהתפרנס", שיתף מר דונג.

אנשים רבים אמרו כי תחת התקנות הישנות, הוכחת הכנסה של פחות מ-15 מיליון דונג וייט לחודש הייתה קשה מאוד, משום שבמציאות היו חודשים שבהם היה עליהם לעבוד שעות נוספות או לקבל בונוס נוסף בסוף השנה. לכן, רמת ההכנסה כמעט תמיד עברה את הסף לרכישת בית. לכן, התקנה החדשה של העלאת הסף ל-20 מיליון דונג וייט לחודש נחשבת מתאימה יותר למצב בפועל, ועוזרת לאנשים רבים לקבל יותר הזדמנויות לקנות את ביתם הראשון.

מר צ'או קוואן מאן - רובע אן לאק, הו צ'י מין סיטי אמר: "אם הרגולציה תעלה ל-20 מיליון וונד לחודש, זה יעזור לעמנו לקבל דיור יציב יותר, מספיק כדי לחיות, אבל הסכום לא גבוה מדי...".

בנוסף, צו 261 קובע גם כי בהתבסס על היחס המחושב על ההכנסה הממוצעת לנפש ביישוב בהשוואה להכנסה הממוצעת של כלל המדינה, היישוב יכול להתנות על העלאת תנאי ההכנסה לאנשים לרכישת דיור ציבורי. יחס זה ייקבע על ידי ועדת העם המחוזית באמצעות מקדם ההתאמה.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי העריך זאת כפריצת דרך, המסייעת לפרובינציות ולערים להנפיק רמות הכנסה לרכישת דיור ציבורי המתאים לתנאים המעשיים של כל יישוב.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי אמר: "לדוגמה, בשנת 2024, בהו צ'י מין סיטי תהיה הכנסה ממוצעת לנפש של 7.1 מיליון דונג וייטנאמי. בהשוואה להכנסה ממוצעת לנפש של המדינה כולה, העומדת על 5.4 מיליון דונג וייטנאמי, יחס ההכנסה האישית בהו צ'י מין סיטי גבוה פי 1.31 מכלל המדינה. לפיכך, עבור אדם פרטי, במקום תקנות של 20 מיליון דונג וייטנאמי בהו צ'י מין סיטי, יחס ההכנסה יוכפל פי 1.31, ורמת ההכנסה של אותו אדם לא תעלה על 26.2 מיליון דונג וייטנאמי".

עם שיעור ההתאמה החדש, זוג המתגורר בהו צ'י מין סיטי יקבל תוספת הכנסה מקסימלית ל-52.4 מיליון דונג וייט לחודש בעת רכישת דיור ציבורי. עבור רווקים המגדלים ילדים קטנים, שיעור ההכנסה המקסימלי מותאם ל-39.3 מיליון דונג וייט לחודש. לפיכך, לאנשים בכל יישוב תהיה רמת רגולציה המתאימה להכנסתם בפועל, מה שמדגים הוגנות בין אזורים.

ריביות נמוכות יותר מסייעות לרוכשי דיור ציבורי להפחית את הנטל הכלכלי

בנוגע למדיניות ההלוואות, התקנה החדשה קובעת בבירור: הריבית על הלוואות לדיור חברתי היא 5.4% לשנה. במקרה שיהיה צורך לשנות את ריבית ההלוואה, הבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית ינהל את הליך הפיקוח ויתאם עם משרד הבינוי והסוכנויות הרלוונטיות כדי להגיש לראש הממשלה לצורך שיקול דעת והחלטה.

אז כיצד תקל הפחתת הריבית על הגישה של אנשים לדיור ציבורי? במקביל, האם יוחלו מדיניות מועדפת על הלוואות לרכישת דיור ציבורי לפני פרסום הצו?

בנוגע לתוכן הנ"ל, כתב VTV ערך ראיון עם נציג של בנק המדינה, סניף אזור 2.

“Cú hích” từ chính sách mới giúp người dân gần hơn giấc mơ an cư - Ảnh 2. — הריבית על הלוואות לדיור ציבורי היא 5.4% לשנה. תמונה להמחשה.

לדברי מר נגוין דוק לן - סגן מנהל בנק המדינה, סניף אזור 2: "ההתאמה להפחתת ריביות ההלוואות עבור מוטבי מדיניות קנייה או שכירות של דיור ציבורי, עם תנאי הלוואה ארוכים וריביות נמוכות, פירושה בבירור שסכום הכסף שיש להחזיר לבנק יהיה קטן יותר, ובכך יפחית את הלחץ להחזיר את ההלוואה. עם ריבית של 5.4%, ההחזר החודשי לבנק יהיה נמוך מאוד. הלחץ ללוות יקוצר, חייהם של הלווים ומוטבי הפוליסה יהיו בעלי דיור וחיים יציבים, אך לא יהיו תחת לחץ רב ללוות מהבנק. ברור שמדובר בהתאמה משמעותית, מעשית, אנושית ומתאימה לתנאים אמיתיים".

בנק המדינה של וייטנאם, סניף אזור 2, אמר כי הכין גם תוכנית להאצת חלוקת חבילות אשראי, וכן למתן הלוואות לאנשים בריביות שנקבעו בצו 261 שזה עתה פורסם.

באופן ספציפי, מר נגוין דוק לן אמר כי תאריך כניסתו לתוקף של הצו הוא 10 באוקטובר, כך שמערכת הבנק למדיניות חברתית תיישם אותו כעת ובהתאם להוראות המעבר, כל חוזי האשראי שנחתמו לפני תאריך כניסתם לתוקף של הצו והחוזר יותאמו גם הם לשיעור ריבית של 5.4%. אלו נקודות חיוביות שמערכת הבנק למדיניות חברתית ביישובים תיישם באופן מיידי כדי לתמוך באנשים.

"בנוסף, קודמו גם עבודות מידע ותעמולה כדי לסייע לאנשים ולעסקים לגשת למדיניות זו בקלות. ישנם כמה מודלים טובים מאוד - כלומר, ייעוץ נייד - שבהם חלק מהבנקים למדיניות חברתית פונים ליישובים, רובעים וקומונות כדי ליידע ולהפיץ את המדיניות המשולבת, תוך הנחיית אנשים מהנושאים, תנאי ההלוואה ונהלי הגשת הבקשה. משם, לאנשים הזכאים לדיור ציבורי יש גישה נוחה", הודיע מר נגוין דוק לן.

פתרונות להאצת היצע הדיור הציבורי

ניתן לראות שתנאי ההכנסה הורחבו, גם ריביות המשכנתאות הותאמו כלפי מטה, השאלה כעת היא: האם ישנם פרויקטים אליהם יכולים הקונים לגשת?

על פי דו"ח של משרד הבינוי, לאחר 3 שנים של יישום הפרויקט להשקעה בלפחות מיליון יחידות דיור ציבוריות, יושמו 692 פרויקטים ברחבי המדינה עם יותר מ-633,000 יחידות. מתוכם, 165 פרויקטים הושלמו עם יותר מ-110,000 יחידות. כולל מספר הפרויקטים שהושלמו, פרויקטים שהחלו בנייה ופרויקטים שאושרו להשקעה, המדינה כולה השלימה כמעט 60% מהיעד שהוקצה.

כדי להתקרב למטרה המשותפת ובמקביל ליצור היצע רב יותר לאנשים, עסקים הציגו מספר פתרונות.

“Cú hích” từ chính sách mới giúp người dân gần hơn giấc mơ an cư - Ảnh 3. — על פי דו"ח של משרד הבינוי, לאחר 3 שנים של יישום הפרויקט להשקעה בלפחות מיליון יחידות דיור ציבוריות, יושמו 692 פרויקטים בכל המדינה עם יותר מ-633,000 יחידות. תמונה להמחשה.

חברת הבנייה המסחרית לה טאן בונה ומתכננת להשיק יותר מ-1,400 דירות לדיור ציבורי. המשקיע אמר כי הליך ההשקעה הארוך במשך שנים רבות הוא הבעיה שעומדת בפני הפרויקט. לכן יש לשפר בעיה זו כדי לסייע לעסקים להשקיע באומץ ביותר פרויקטים, המשרתים את צרכי האוכלוסייה, ובמיוחד עובדים בעלי הכנסה נמוכה.

מר לה הוו נגיה - המנכ"ל של חברת הבנייה המסחרית לה טאן, הציע: "אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דיור מסחרי במחירים גבוהים. עם הכנסה ממוצעת, אנשים תלויים לחלוטין בדיור של בעלי הכנסה בינונית. כיצד נוכל להשיג מספיק דיור, ולהיצע משמעותי, הבעיה העיקרית טמונה בהיבט המשפטי. המדינה חייבת לפשט את ההליכים המשפטיים לדיור ציבורי עד תום כדי להביא פרויקטים רבים עתידיים לשוק."

קרנות קרקע זולות נחשבות לאחד הפתרונות להגדלת פרויקטים של דיור ציבורי בתקופה הקרובה, במיוחד בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי. יישובים יכולים ליצור קרנות קרקע או לעודד עסקים להשקיע בפרויקטים באזורים פרבריים, הרחק ממרכז העיר. עם זאת, תחום ההשקעה בפרויקטים צריך ללכת יד ביד עם השקעה בתשתיות תחבורה.

מר וו הוין טואן קיט - מנהל מחלקת שיווק פרויקטים לדיור ב-CBRE וייטנאם אמר: "מכיוון שכדי לפתח פרויקטים של דיור בעלות נמוכה באזור, התנאי הראשון הוא שיהיו מספיק תנאים שיספקו את סביבת המגורים ואיכות החיים של קונים ובעלים עתידיים. כי אם מדובר בקרקע זולה לחלוטין ללא חיבור, ללא גורמי תשתית, היא בעצם לא תוכל לעמוד בדרישות הדיור האמיתיות".

לדברי עסקים, כדי שתהיה להם קרקע נקייה, המדינה יכולה להקצות קרקע באמצעות מכרזים ייעודיים או מכירות פומביות... שממנו הם יוכלו לגשת בקלות לאדמה נקייה. בנוסף, כדי למשוך משאבים פרטיים להשתתפות בהשקעות בדיור ציבורי, יש צורך גם במנגנונים ותמריצים מתאימים.

מר וו הונג טאנג - סגן מנכ"ל DKRA Consulting, מנהל השקעות בקבוצת DKRA הציע: "אני חושב שאנחנו צריכים למצוא כמה פתרונות לבעיית ניכוי אגרת שימוש בקרקע וכן ניכוי עלות תשומות, במיוחד עלות קרקע לעסקים ברמה סבירה, אשר יפתרו את בעיית אספקת הדיור הציבורי בעתיד הקרוב. אני חושב שאם נעשה את שתי הנקודות הללו היטב, המטרה של מיליון יחידות דיור ציבוריות עד 2030 תושג."

התקנה לפיה פרויקטים של דיור ציבורי חייבים לשמור 20% מקרן הקרקע, או קרן דיור להחלפה, שווה ערך לפיתוח דיור ציבורי, נחשבת למדיניות מרכזית ליצירת קרן דיור גדולה שתענה על צרכי הציבור. עם זאת, קביעת קרן הקרקע, קרן הדיור או המרה בפועל לכסף נתקלת גם בקשיים רבים.

הרחבת סף ההכנסה והפחתת ריביות ההלוואות לא רק מסייעות לאנשים רבים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים, פקידים, עובדי מדינה, עובדי ציבור, עובדים לא נשואים או רווקים להיות זכאים לרכישת דיור ציבורי, אלא גם מסייעות לשוק זה להתפתח בצורה יציבה יותר.

עם זאת, מומחים סבורים כי בעוד שצורכי האנשים נענו, יש לעודד ולקדם גם את ההיצע. באמצעות תמיכה במדיניות משפטית, הון זול נחשב לפתרון שיעזור לאזן בין היצע לביקוש, ובכך יעניק לאנשים אפשרויות רבות יותר לדיור ציבורי בעתיד.

מקור: https://vtv.vn/thi-truong-nha-o-xa-hoi-soi-dong-tro-lai-nho-chinh-sach-moi-100251016132547914.htm