דיור ציבורי עומד בפני מצב פרדוקסלי של מחסור ו"זמינות" כאחד.

קושי על גבי קושי

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי מאז 2018, היצע הדיור נמצא בירידה משמעותית. מספר פרויקטי הדיור שאושרו לאחרונה הולך ומוגבל. בינתיים, כ-1,200 פרויקטים בשווי של כ-30 מיליארד דולר מתמודדים עם קשיי יישום. מאז סוף 2022, רק כ-500 פרויקטים נפתרו.

מאז 2018, היצע הדיור נוטה לרדת באופן משמעותי. (צילום: baochinhphu)

היצע דיור מוגבל, מחסור חמור בדיור בר השגה, עלויות גבוהות בכל שלבי יישום הפרויקטים,... גורמים למחירי הנדל"ן, במיוחד דירות בערים גדולות, לעלות בהתמדה ואינם מראים סימני עצירה. דיור ציבורי הוא כמעט ההזדמנות היחידה להגשמת חלום ההתיישבות עבור רוב האנשים.

לאחרונה, המדינה עשתה מאמצים רבים בגיבוש מדיניות שנועדה למשוך עסקים להשתתף בפיתוח דיור ציבורי, ובכך לשפר את היצע הדיור הציבורי. עם זאת, למדיניות זו עדיין יש חסרונות רבים, חוסר סנכרון ויצירת צווארי בקבוק רבים המקשים על משקיעים לגשת לדיור ציבורי.

באירוע בו הכריזו על דו"ח הרבעון השלישי של 2023 של VARS, אמר מר נגוין הואנג נאם, חבר בקבוצת העבודה לחקר שוק של VARS, מנכ"ל G-Home, כי המנגנון המשפטי הקשור לדיור ציבורי הוא מסובך מאוד. הגשת בקשה להיתר בנייה לפרויקט היא גם ארוכה, ואף גוזלת זמן רב יותר מאשר פרויקט דיור מסחרי. כדי "להנפיק" היתר בנייה, יזמי דיור ציבורי חייבים להקדיש לפחות שנתיים להשלמת ההליכים.

בהתאם לכך, למרות שהתקנות הנוכחיות מספקות תמריצים לפטור מאגרות שימוש בקרקע עבור פרויקטים של דיור חברתי, לפני כן, פרויקטים של דיור חברתי עדיין צריכים "לעבור" הערכת שווי קרקע - אשר עדיין מתמודדת עם בעיות ומחלוקות רבות הקשורות לשיטות הערכת שווי. יחד עם זאת, משקיעים אינם רשאים לנכות אך עדיין צריכים לשלם M3 (שווי התשלום לתקציב המדינה במזומן המוצע על ידי המשקיע במסמכי המכרז בנוסף לחובות המשקיע כלפי תקציב המדינה על פי החוק הנוכחי). יתר על כן, משקיעים עדיין צריכים לשלם מראש כדי לפנות את האתר. סכום זה ינוכה לאחר מכן מפרויקטים אחרים או יקוזז ממחיר הקרקע.

שלא לדבר על כך, שלאחר שנתיים של הליכי השקעה, פרויקט הדיור הציבורי לוקח כשנתיים נוספות לבנות ולמסור את הבתים ללקוחות. לאחר מכן, המשקיע עדיין צריך להזמין מינימום של 20% משטח הדיור הציבורי להשכרה בפרויקטים של דיור חברתי ויכול למכור רק לאחר 5 שנות שימוש.

תהליך זה נמשך עד 9 שנים, ולאחר מכן הפרויקט עובר ביקורת. ורק לאחר השלמת הביקורת, המיזם יקבל רווח קבוע של 10%. בינתיים, לאורך כל תהליך יישום הפרויקט, המיזם עצמו אינו בטוח אילו הוצאות יירשמו כסבירות ותקפות, אילו עמלות לא יוסדרו או יידחו. לכן, מיזמי דיור ציבורי נמצאים תמיד במצב של "מזל, מזל רע" כמו ב"הימור".

הקשיים לא נעצרים שם, גם גישה להון היא מכשול עיקרי עבור משקיעים. על פי מחקרים, ברוב פרויקטי הנדל"ן המושקעים ונבנים בווייטנאם, הון הבעלים מהווה כ-20%, 30% מגויס מלקוחות ועד 50% נאלצים להסתמך על מוסדות אשראי. עם זאת, היו מקרים בהם משקיעים התקשו לקבל הלוואות עקב היעדר בטחונות, פשוט משום ש"הקרקע לפיתוח פרויקטים של דיור חברתי מוערכת ב-0 וייטנאם דונג" בגלל התמריץ של פטור מדמי שימוש בקרקע. נכון לעכשיו, התמריצים אינם נראים לעין, אלא רק קשיים בלתי נראים עבור עסקים.

יש יותר מדי קשיים, מכשולים וחסרונות, מה שגורם לכך שנראה שקשה מאוד לבנות מיליון יחידות דיור ציבוריות על ידי הפרויקט כדי להשיג את המטרה שהוצבה.

אנשים שרוצים לקנות לא יכולים לקנות.

קשיים בתהליך היישום הפכו את ההיצע לשוק לדחוק יותר ויותר, אך השוק עדיין מאופיין בתופעה של מחסור וגם של דיור ציבורי שלא נמכר. למרות זאת, הביקוש לדיור ציבורי גדול מאוד ועולה יחד עם קצב העיור והפער המתרחב בין קצב עליית מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה.

דיור ציבורי הוא הזדמנות עבור רוב האנשים למצוא מקום מגורים, אך כיום הוא מתמודד עם קשיים רבים. (צילום: baochinhphu)

עם שיעור העיור שהגיע ל-41.5% בשנת 2022, ויגדל לכ-50% בשנת 2030. מדי שנה, וייטנאם חייבת להוסיף כ-70 מיליון מטרים רבועים של דיור עירוני. על פי משרד הבינוי , הביקוש לדיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים ביישובים בתקופה שבין 2021 ל-2030 הוא כ-2,400,000 יחידות.

לפיכך, גם אם הפרויקט לבניית מיליון יחידות דיור ציבוריות יבוצע במלואו, ההיצע לא יספיק כדי לענות על הביקוש. בינתיים, הנתונים הנוכחיים מראים שהוא עדיין רחוק מיעד הפרויקט, אם כי כל הרמות, מהמרכז ועד המקומיות, משקיעות מאמצים רבים ליישמו.

על פי נתוני המחקר של VARS באזורים בהם פרויקטים של דיור ציבורי פתוחים למכירה, פרויקטים רבים רשמו עניין רב ובקשות, כאשר כמעט כל המלאי שלהם נמכר מיד עם השקתם לשוק, בעוד שכמה יישובים עם אזורי עיבוד לייצוא ופארקי תעשייה עם מאות אלפי עובדים מהגרים רשמו מצב "איטי" למרות שהוצעו למכירה פעמים רבות.

באוגוסט האחרון, בדו"ח שנשלח למשרד הבינוי, קבעה ועדת העם של מחוז בק נין כי למרות שמחוז בק נין השקיע בבניית עשרות אלפי בתי עובדים, נראה כי העובדים העובדים במחוז אינם מעוניינים לרכוש בתי עובדים.

בהתאם לכך, מבין 7 פרויקטים של דיור לעובדים שהושלמו והושלמו חלקית בבק נין, המספקים לשוק כ-4,000 דירות שהושלמו, מספר העובדים העובדים בפארקים תעשייתיים הנרשמים לרכישת בתים הוא קטן מאוד.

הדו"ח קבע כי לאחרונה, בעלי פרויקטים פרסמו למכירה 1,681 יחידות דיור לעובדים, אך מעטות מאוד נמכרו. נכון לעכשיו, ב-7 פרויקטים עדיין נותרו 1,324 יחידות.

לדברי מר נגוין הואנג נאם, הסיבה העיקרית היא שאלה שצריכים לקנות לא יכולים לקנות, בעוד שהמדיניות מופנית כלפי אלה שאינם צריכים לקנות.

"החוק על דיור ציבורי מחמיר מאוד כלפי קונים. מחוזות רבים מוכרים רק לעובדים. מחוזות רבים מוכרים רק לעובדים בפארק תעשייה. מחוזות מסוימים מוכרים רק לעובדים בפארק תעשייה, אך רק במחוז אחד. בינתיים, הקשר בין העובדים ליישוב אינו בהכרח גבוה", שיתף מר נאם.

לכן, כדי להבטיח את הביטחון הסוציאלי, ולמנוע את התופעה של מחסור בדיור ציבורי וגם את התופעה שלא נמכר, יש צורך להמשיך לחקור ולקדם מנגנונים ומדיניות לעידוד עסקים פרטיים להשתתף בהשקעה בפיתוח דיור ציבורי. במקביל, יש להרחיב את המוטבים של מדיניות דיור, ובמיוחד דיור ציבורי. יש להתאים את המוטבים של מדיניות התמיכה בדיור ציבורי (שכירות, שכירות, רכישה) באמצעות קריטריונים פשוטים וקלים לזיהוי, תוך מזעור דרישות למסמכים ונהלים מנהליים כגון מצב דיור, רמת הכנסה וכו'.

בנוסף, יש צורך לשנות את החשיבה לגבי פיתוח דיור ציבורי. פרויקטים של דיור ציבורי צריכים לשפר את האיכות, ולהבטיח תנאים נאותים לאנשים לחיות לטווח ארוך. כדי לשפר את האיכות ועדיין להבטיח מחירים סבירים, על המשקיעים להרוויח, ויש לפתח פרויקטים של דיור ציבורי בקנה מידה מתאים.

יש לשנות גם את התקנות בנוגע למי שמקבל מדיניות דיור ציבורי כדי שיהיו מתאימות יותר. דיור ציבורי אינו למכירה לעשירים, אלא צריך להתמקד גם באלו עם הכנסות חייבות במס, שיש להם חסכונות, אך אינם יכולים לגשת לדיור מסחרי במחירים גבוהים. מכיוון שאם לאנשים יש הכנסות נמוכות מאוד, משקי בית עניים, משקי בית כמעט עניים, מתחת לרמה של תשלום מס הכנסה אישי, פירוש הדבר שאין לאנשים אלה מספיק כסף כדי לכסות את הוצאות המחיה שלהם, אין להם חסכונות. לכן הם אינם יכולים לקנות דיור ציבורי.

נ. ג'יאנג

מָקוֹר: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html