 |
| דו"ח הרבעון השלישי של 2023 שפורסם על ידי Batdongsan.com.vn ב-4 באוקטובר מראה כי שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים מבחינת ביקוש לעסקאות ופסיכולוגיה של קונים. (מקור: עיתון בנייה) |
3 אינדיקטורים חשובים המאותתים על נקודת היפוך
על פי הדו"ח, ישנם 3 אינדיקטורים בסיסיים של שוק הנדל"ן התואמים את המגמות שנחזו בעבר.
ראשית , בנוגע לריביות הבנקים, אם בתקופה 2008-2012, לקח לשוק 4 שנים להראות סימנים של התאמת ריביות הבנקים, בתקופה זו, החל מהרבעון הראשון של 2023, בנק המדינה ביצע 2 התאמות כדי להפחית את ריביות התפעול, ולאחר מכן הפחתות בסוגים רבים של ריביות.
שנית, בנוגע לצמיחת האשראי. במבט לאחור על סיפור 2012, צמיחת האשראי ירדה מ-20% ל-7%, בעוד שהאינפלציה הגיעה ל-8%. בשנת 2013, צמיחת האשראי עלתה ל-12% והאינפלציה הייתה 6%. ממש בשנת ההתרופפות באשראי, שוק הנדל"ן הראה מיד סימני היפוך. בהקשר השוק הנוכחי, מתחילת 2023, בנק המדינה כיוון את צמיחת האשראי לכל שנת 2023 ל-14-15%, בהשוואה ל-14% בשנת 2022, זהו איתות חיובי.
שלישית, בנושא מדיניות הנדל"ן. בשנת 2008, נזילות שוק הנדל"ן צנחה, אך רק בשנת 2013 הונהגו מדיניות תמיכה בשוק כגון חבילת התמיכה בסך 30,000 מיליארד דולר ופרסום חוק הקרקעות המתוקן. בשנת 2022, השוק חווה האטה נוספת כאשר האשראי הוחמר, הריביות עלו והנזילות ירדה.
עם זאת, מאז סוף 2022, הממשלה יישמה באופן רציף צעדים להסרת קשיים בשוק הנדל"ן, כגון חבילת תמיכה בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי, צו 08 מסייע בהקלה על הלחץ של תשלומי אג"ח לעסקים, החלטה 33 תורמת לפתיחת סתימות בשוק הנדל"ן, צו 35 מאפשר לוועדת העם המחוזית להסדיר את האזורים שניתן לחלק למגרשים למכירה וכו'.
בהתבסס על ניתוח האינדיקטורים הנ"ל, הדו"ח עדיין שומר על הדעה: "שוק הנדל"ן צפוי להתאושש בסביבות הרבעון השני עד הרביעי של 2023".
פלח קרקע: עלייה חזקה בדרום, עלייה יציבה בצפון
לפי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn , מדד מחירי הקרקעות שמר על עלייה יציבה משנת 2018 ועד היום ברחבי המדינה, אך נוטה להבדיל בין אזורים ואזורים ספציפיים בשנת 2023.
לאחר תקופה ארוכה מהרבעון הראשון של 2018 ועד לרבעון השלישי של 2023, מחיר המכירה של קרקעות בדרום עלה ב-71%, ובצפון ב-54%. לפיכך, במהלך 5 השנים האחרונות, עליית מחירי הקרקעות הממוצעת בדרום הייתה גבוהה יותר מזו שבצפון.
עם זאת, בהתחשב בשנת 2023 בלבד, מחירי הקרקעות בשני האזורים הראו מגמות שונות. מחיר המכירה הממוצע של קרקעות בצפון שמר על מגמת עלייה, ועלה ב-4.9% ברבעון השלישי של 2023 בהשוואה לרבעון הרביעי של 2022. בינתיים, גרף מחירי הקרקעות בדרום הראה סימני ירידה, וירד ב-26.2% מאז סוף השנה שעברה.
מחוזות אופייניים בצפון חוו צמיחה יציבה במחירי הקרקעות לאורך תקופה ארוכה, מהרבעון הראשון של 2018 ועד לרבעון השלישי של 2023, כולל האי פונג (עלייה של 128%), קוואנג נין (עלייה של 44%), הונג ין (עלייה של 36%) ובק נין (עלייה של 20%).
בדרום, בינה דואנג עלתה את מחירי הקרקעות ב-147% בהשוואה לתחילת 2018, והיא אחת הפרובינציות ששמרה על עליית מחירי הקרקעות הטובה ביותר באזור. קרקעות ביישובים אחרים כמו לונג אן , בה ריה-וונג טאו ודונג נאי, למרות שלאחרונה חלה ירידה במחירי המכירה, אך בסך הכל בחמש השנים האחרונות, היא עדיין השיגה עליות מחירים של 89%, 64% ו-60% בהתאמה.
שוק הנדל"ן הנמוך מובחן
מאז תחילת השנה, שוק הנדל"ן בבנייני נדל"ן נמוכים ברחבי ארה"ב סובל מאיטיות עם ירידה בעסקאות. על פי דו"ח הרבעון השלישי של 2023 של Batdongsan.com.vn , 57% מהסוכנים שהשתתפו בסקר אמרו כי עסקאות של מוצרי נדל"ן בבנייני נדל"ן נמוכים ירדו ביותר מ-50%, ו-28% ציינו כי עסקאות ירדו ב-10% - 50%.
מר דין מין טואן - מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, ציין כי המחיר הוא המכשול הגדול ביותר עבור קונים כרגע, מכיוון שסוגי נדל"ן נמוכים מציעים מחירים גבוהים בהרבה מההכנסה הממוצעת של אנשים, וקשה ללוות מוצרים בעלי ערך גבוה לרכישה.
מחיר המכירה הממוצע של דירות דו-משפחתיות ברבעון השלישי של 2023 הוא 333 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בהאנוי, ו-209 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בהו צ'י מין סיטי.
מר דין מין טואן אמר שלכל פלח נדל"ן נמוך יש מגמה ופוטנציאל התאוששות שונים. באופן ספציפי, בתי דו-קומתיים עדיין שקטים משום שפעילויות התיירות והקמעונאות לא צמחו משמעותית עקב השפעת הכלכלה המאקרו והמגפה שלאחר נגיף הקורונה.
נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי רמת העניין בבתים דו-משפחתיים באזורים עירוניים מרכזיים נותרה כמעט ללא שינוי, בעוד שבמחוזות התיירות החופיים באזורים המרכזי, הצפוני והדרום היא ירדה ב-11%, 22% ו-41% בהתאמה בהשוואה לרבעון הראשון של 2021.
 |
| מתחילת השנה, שוק הנדל"ן הנמוך ברחבי המדינה נפל לשפל עם ירידה בנפח העסקאות. (מקור: דן וייט) |
בינתיים, לבתים עירוניים טאונהאוסים ווילות באזורים עירוניים פרבריים יש פוטנציאל רב הודות לרשת התשתיות העתידית התומכת במגמת הרחבת אזורים עירוניים לפאתי האזורים ולאזורים הסמוכים. אזורים עירוניים פרבריים רבים חוו עלייה נאה במחירי הווילות והטאונהאוסים בשנים האחרונות, כגון אזור Starlake Urban, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) עם עלייה של מעל 20%, 30% בשנה; או אזור Swan Bay Urban, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (הו צ'י מין סיטי) עם עלייה של מעל 20% בשנה, על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn .
עבור בתים פרטיים, רמת העניין ומחירי הדירות נותרו יציבים בהאנוי, שכן זהו סוג דיור המשרת את צרכי הדיור האמיתיים, כך שהביקוש עדיין נשמר. ברבעון השלישי של 2023, מחירי הדירות המבוקשים של בתים פרטיים במחוזות רבים כמו טאי הו, האי בה טרונג, דונג דה, הואנג מאי והא דונג עדיין עלו ב-4% - 9% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. רמת העניין גם עלתה מעט ב-2% - 3% בכמה מחוזות בהאנוי.
בהו צ'י מין סיטי, מחיר המכירה ורמת הריבית של בתים פרטיים נמצאים במגמת ירידה, אך הירידה אינה עולה על 10% בהשוואה לרבעון השלישי של 2022.
השקעה בדירה משיגה רווח ממוצע של כ-12.5% לשנה
הדו"ח מראה גם כי דירות הן סוג הנדל"ן שהושפע הכי פחות מההשפעות השליליות של השוק בשנה האחרונה, משום שסוג זה משרת את צרכי הדיור האמיתיים. ברבעון השלישי של 2023, רמת העניין בדירות הראתה סימני התאוששות, הביקוש לרכישת דירות גדל ב-1% והביקוש להשכרה גדל ב-6% בהשוואה לרבעון הקודם. בפרט, דירות במחירים שבין 2 ל-4 מיליארד וונד הן החיפושים הרבים ביותר.
בשנת 2023, מחיר המכירה של דירות לא השתנה הרבה, רק עלה במעט מ-1% עד 5% בהאנוי וכמעט ללא שינוי בהו צ'י מין סיטי. עם זאת, בטווח הארוך, משנת 2015 ועד היום, עליית מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלתה על העלייה בהכנסות התושבים. לאחר 8 שנים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי עלו ב-82% וב-56% בהתאמה, בעוד שהכנסתם של אנשים באזורים עירוניים עלתה רק ב-39%.
מר לה באו לונג - מנהל אסטרטגיה של Batdongsan.com.vn, הגיב: "קניית דירה הופכת קשה יותר ויותר עבור אנשים כאשר קצב צמיחת ההכנסה אינו יכול לעמוד בקצב עליית מחירי הבתים. בעתיד, גם פרויקטים של דירות ראשוניות יהיו בעלי מחירים גבוהים מכיוון שמשקיעים יצטרכו למטב את הרווחים כאשר העלויות עולות."
בנוגע לפסיכולוגיה של צרכני נדל"ן, בהקשר של מחירי דיור גבוהים, אנשים פונים לשכירות או מחפשים דרכים להלוות לקניית בית. אך נכון לעכשיו, קונים רבים טרם לקחו הלוואה לקנייה משום שהם עדיין מודאגים משיעורי הריבית.
מכיוון שמחירי הדירות עולים כל הזמן והביקוש לקנייה והשכרה של דירות מסוג זה תמיד גבוה, שיעור הרווח הממוצע בעת השקעה בדירות הוא עד 12.5% לשנה (בשילוב עליית המחירים ורווחי השכירות). זהו שיעור רווח טוב ויציב יותר מסוגי השקעות אחרים כגון מניות, זהב, מטבע חוץ, קרקעות וחסכונות.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)