אזורים עירוניים "רפאים" רבים ופרויקטים כושלים עקב חוסר תכנון קרקע

[מודעה_1]

פרויקטים של נדל"ן שנכשלים וננטשים באמצע הדרך אינם מוזרים עוד בשוק הווייטנאמי. למרות שישנן סיבות רבות לכך, דו"ח תכנון שימושי קרקע של Savills Vietnam ניתח את חשיבות תכנון שימושי הקרקע בעת פיתוח פרויקט.

אזורים עירוניים רבים נכשלים עקב חוסר תכנון קרקע. — מר טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל Savills Vietnam

תכנון שימושי קרקע מסייע בקביעת אפשרויות השימוש המתאימות ביותר בקרקע, כמו גם הקצאת תשתיות, תכנון, תחבורה והשפעות סביבתיות עבור הפרויקט.

מר טרוי גריפית'ס, סגן המנהל הכללי של סאבילס וייטנאם, ציין כי תוכנית השימוש בקרקע יוצרת תוכנית מפורטת ויעילה להקצאת קרקעות ומשאבים, ובכך מכוונת לפיתוח בר-קיימא של הפרויקט בפרט ושוק הנדל"ן בכלל. על ידי קביעת סוג פיתוח הנדל"ן, קנה המידה, השלב, המחיר ואסטרטגיית המכירה, תוכנית השימוש בקרקע מבטיחה שהפיתוח יהיה יעיל, ממזער את ההשפעה הסביבתית ובר ביצוע מבחינה כלכלית.

"תוכנית שימוש בקרקע כושלת היא תוכנית המפתחת מוצרים, תשתיות ומתקנים שאינם מספקים יתרונות כלכליים, חברתיים-כלכליים וסביבתיים. תכנון לקוי יכול להוביל למוצרים שאינם ניתנים לשיווק, ולתשתיות ומתקנים שאינם עונים על צרכי הקהילה. תכנון שימוש בקרקע לקוי או כישלון ביישום התוכנית עלולים לחשוף בעלי עניין לסיכון פיננסי משמעותי ואף לכישלון השקעות", אמר טרוי גריפית'ס.

לדוגמה, בדרום האנוי , יזם משקיע פרויקט דירות בן 9,000 יחידות בשטח של 3,500 מ"ר. עם זאת, מיזם זה לא עמד בתוכנית המקורית אלא הסב משרדים ושטחי מסחר לדירות, מה שהקטין את הדירות והגדיל משמעותית את מספר הדירות. שינויים אלה הפעילו לחץ רב על התשתיות והתשתיות לא הספיקו למספר התושבים. הדבר הוביל לסכסוכים רבים בין קבוצות התושבים ולירידה באיכות החיים בפרויקט.

המומחה אמר שישנם פרויקטים רבים עם תוצרים טובים שעדיין נכשלים משום שהתוכנית אינה מתחשבת בפיתוח תשתיות מתאימות.

"גם אם לפרויקט יש מוצרים מתאימים למגורים או למסחר, אם הוא חסר כבישים, מערכות ניקוז ושירותים ציבוריים, איכות החיים עדיין תהיה חלקית ולא נוחה. זה יוביל לאזורים עירוניים 'רפאים' ללא תושבים", אמר.

דוגמה נוספת שהזכירה סאבילס היא העיר נה טראנג, שבה פרויקטים רבים בעלי צפיפות בנייה של עד 70%. ההתעלמות מדרישות הבנייה של העיר הובילה לרמת פיתוח שאינה עולה בקנה אחד עם תכנון התשתיות והתשתיות החברתיות של נה טראנג.

"פיתוח ותכנון קרקע נכונים דורשים התחשבות בתרחישים חיוביים ושליליים כאחד, לרבות התחשבות בסיכונים, זיהוי אסטרטגיות מכירה בנות-קיימא, היצע מוצרים ושלבי מכירה, ובכך למזער את הסיכון לכישלון ולמקסם את הסיכוי להצלחה", אמר טרוי גריפית'ס.

לעומת זאת, גם בתעשיית הנדל"ן הווייטנאמית יש דוגמאות מוצלחות לתכנון מקיף ואופטימלי של שימושי קרקע. פו מיי הונג במחוז 7 (HCMC) ואקופארק בהונג ין הן שתי דוגמאות לתכנון פיתוח מוצר, שלביות ואסטרטגיות מכירה התומכות בהצלחת הפרויקט.

על פי ניתוח של Savills, לפו מיי הונג במחוז 7, המשתרע על פני 433 דונם, יש התחלה "שאפתנית" במטרה להפוך קרקע ריקה למרכז פיננסי, מגורים, מסחר, תעשייה וחינוכי מוביל בדרום הו צ'י מין סיטי.

לפרויקט תוכנית פיתוח ברורה ומקיפה בכל שלב, המשתרעת על פני 30 שנה. במהלך תהליך זה, המשקיע עמד בתקני פיתוח בינלאומיים, כולל פיתוח בר-קיימא, תוך הבטחה שהבנייה עולה בקנה אחד עם הפיתוח החברתי-כלכלי ועמידה בכל תקנות התכנון והבנייה.

"לפני שמתחילים לבנות או להשקיע, תכנון קפדני ויסודי הוא חיוני. החלטות טובות מבוססות על אינדיקטורים אובייקטיביים של שוק, מקרי בוחן של פיתוח והצעות מושכלות. ניתוח שוק חשוב להבנת הסוג וההיקף המתאימים של הפיתוח. יש לקבוע את הכדאיות הפיננסית גם באמצעות תחזית תזרים מזומנים כדי לקבוע איזה סוג של פיתוח הוא הביצועי ביותר, בזמן היישום. זה עוזר להימנע מסיכוני השקעה, לייעל את הרווחים ולמזער סיכונים", הדגיש מר טרוי גריפית'ס.

[מודעה_2]
מָקוֹר