הביקוש לדירות בעלות נמוכה גבוה, מדוע עסקים אינם מעוניינים בדיור ציבורי?

[מודעה_1]

עסקים רוצים לעשות זאת אך נתקלים ב"מחסומים"

לאחרונה, בוועידה לפריסת פרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030", סגן שר הבינוי נגוין ואן סינה הודיע כי קיימים מנגנונים ומדיניות רבים להסרת "צווארי בקבוק" ולקידום פיתוח דיור ציבורי.

עם זאת, יצוין כי בכמה יישובים מרכזיים עם ביקוש רב לדיור ציבורי, רמת ההשקעה עדיין מוגבלת בהשוואה ליעד הפרויקט עד 2025. באופן ספציפי, בהו צ'י מין סיטי יש 7 פרויקטים עם 4,996 יחידות, העומדים ב-19%; בהאנוי יש רק 3 פרויקטים עם 1,700 יחידות, העומדים ב-9% או שבכמה יישובים אין פרויקטים שמתחילים בבנייה בתקופה שבין 2021 להווה, כגון וין פוק, נאם דין , נין בין, קוואנג נגאי, לונג אן...

כמו כן, על פי משרד הבינוי, בנוגע לתוכנית האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד, ישנם כיום 28 יישובים המודיעים על רשימה של 68 פרויקטים הזכאים להלוואות (ביקוש להלוואות של יותר מ-30,000 מיליארד וונד). עד כה, ב-5 יישובים עם 6 פרויקטים של דיור ציבורי, שולם סכום הון של כ-415 מיליארד וונד. מציאות זו מראה כי חלוקת חבילת האשראי המועדפת הנ"ל בסך 120,000 מיליארד וונד עדיין איטית בהשוואה לצרכים המעשיים של מפעלים המשקיעים במגזר הדיור הציבורי ובדיור לעובדים.

מר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שיתף כי עסקים רבים הבינו את הביקוש בשוק למגזר הדיור הציבורי, אך כאשר החלו ליישם אותו, הם נתקלו בקשיים רבים: "הסתבכו בין תכנון, מימון קרקע, נהלים, תהליך יישום לתהליך ותפוקת המשקיעים, בחירת יעדים. התנאים מסובכים, הרווחים נשלטים, למחיר המכירה יש סטנדרט, ולכן הם חישבו מחדש ומצאו אותו לא אטרקטיבי, מה שמוביל לכך שאין הרבה פרויקטים של דיור חברתי ועסקים אינם יכולים לספוג הון תמיכה מהמדינה."

פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה לשעבר, דן במצב הנוכחי של יישום איטי של דיור ציבורי ביישובים רבים ואמר בגלוי: "כדי ליישם פרויקט דיור ציבורי, משקיעים חייבים להתמודד עם הליכים מנהליים רבים. זהו 'זוועה' עבור עסקים, מה שמוביל לחרדה ופחד ניכרים".

לדברי פרופסור דאנג הונג וו, הליכים אדמיניסטרטיביים לא רק "מקשים" על עסקים, אלא שגם נושא ההנאה מדיור ציבורי טומן בחובו בעיות רבות. למרות שדיור ציבורי הוא תחום השמור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה, ההליכים והתנאים לעובדים לגשת, לקנות ולשכור דיור ציבורי קשים מאוד.

"ברור שעדיין יש מקום רב לפיתוח במגזר הדיור הציבורי, אך עסקים אינם מעוניינים במגזר זה, דבר שניתן להסביר בחלקו על ידי המנגנון, וקרן הקרקע לדיור ציבורי ביישובים רבים אינה מקבלת עדיפות. מה שמפחיד עסקים הוא תהליך ההשקעה והקצאת הקרקע החופף והמסובך למדי; ההליכים ארוכים, מרגע אישור הפרויקט, קבלת רישיון ועד למועד יציאת המוצר לשוק, זה לוקח לעתים קרובות זמן רב", ניתח פרופסור דאנג הונג וו.

בנוסף, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר אמר כי גם הסדרת ההון לבניית דיור ציבורי נתקלת בקשיים ואינה עומדת בדרישות.

כיצד ניתן לזרז את תהליך הדיור הציבורי?

מומחה הנדל"ן נגוין ואן דוק שיתף פעולה עם כתבים והדגיש כי מטרת הדיור הציבורי היא מדיניות טובה, לסייע לעניים לקבל את התנאים הדרושים להם כדי להשיג דיור, אך הדרך לעשות זאת לא הייתה יעילה. למרות שהתקנות החדשות בחוק הדיור (המתוקן) פתוחות יותר, בעל העסק הדגיש את חלקה של המדינה בהשתתפות בבניית דיור חברתי.

"החברה שלנו וחברות רבות אחרות השקיעו בבניית דיור ציבורי לעניים, אך לאחר זמן מה, הן לא הצליחו לשרוד. באותה תקופה, בעת בניית דיור ציבורי, היו בעיות בהליכים מנהליים, ריביות בנקאיות, מחירים וזמני בנייה ארוכים, מה שגרם לחברות נדל"ן לספוג הפסדים כפולים. זו הסיבה שמעט מאוד חברות משקיעות בדיור ציבורי כיום", הוא שיתף.

בראיון לעיתונות, אמר מר נגוין אן קה, יו"ר קבוצת G6, כי פרויקט דיור ציבורי של מיזם זה במערב האנוי לא ניתן ליישם במשך שנים רבות עקב קשיים בהליכי השקעה: "הפרויקט שלנו הוא קרקע למכירה פומבית, כך שבין אם עלינו לגבש מדיניות השקעה ובין אם לאו, זוהי הבעיה היחידה, אך היא לא הושלמה מאז 2020. הבעיה השנייה היא שסוכנויות המדינה, במיוחד האנוי והו צ'י מין סיטי, איטיות מדי בביצוע הליכי השקעה, מה שמוביל להפסדים למשקיעים ולאנשים ללא דיור."

בינתיים, מנכ"ל נדל"ן שיתף כי הסיבה העיקרית לכך שעסקים אינם מעוניינים בדיור ציבורי היא גורם הרווח. דיור ציבורי נשלט על ידי מחיר, ועלות המכירה לעסקים מוגבלת כמובן מבחינת רווח. סוכנויות בקרת המחירים שונות מדיור מסחרי, אשר נשלט על ידי מחיר ומוגבל במחיר, וחוק המחירים מסובך מאוד, כך שיש תמריצים, אך תמריצים אלה לא יושמו מספיק עמוק כדי שעסקים יוכלו ליישם אותם בפועל בשוק.

בנוסף לתמריצי מס ואגרות שימוש בקרקע, בנק המדינה מיישם כעת חבילת אשראי בשווי 120 טריליון וונד, עם ריביות נמוכות ב-1.5-2% מריביות השוק עבור הלוואות לטווח בינוני וארוך, כדי לספק הלוואות לפיתוח דיור ציבורי ודיור לעובדים. עם זאת, הבעיה הגדולה ביותר כעת טמונה במנגנון - מדיניות, תהליך - הליך. תקנות מסובכות, היעדר הוראות מפורטות, ונהלים מסורבלים וגוזלי זמן, הרתיעו עסקים המעוניינים בדיור ציבורי.

שיתופים מעסקים מראים כי הרווח של המשקיע בעת בניית דיור ציבורי נשלט על מקסימום של 10%. אם הפרויקט מפגר רק בשנה אחת אחרי לוח הזמנים, הוא נחשב ללא רווחי, ולכן עסקים רוצים להסיר צווארי בקבוק משפטיים, לזרז הליכי השקעה, ובמקביל למצוא פתרונות להגדלת הרווחים למשקיעים בעת בניית דיור ציבורי:

מר טראן ואן חאי, חבר קבוע בוועדת המדע, הטכנולוגיה והסביבה של האסיפה הלאומית, שיתף בנושא זה: "חייב להיות רווח, המדינה תווסת תקנות באמצעות כלי מס, על ידי מתן אפשרות לעלויות סבירות להיכלל במחיר העלות, מה שיעזור לעסקים לא לסבול הפסדים בעת השקעה בבניית דיור ציבורי ולקבל רווח ראוי של 10% כדי שעסקים יוכלו להשתתף. המדינה חייבת להשתתף בתמיכה באמצעות מדיניות משפטית, קרקעות והון הלוואות מועדף כדי שעסקים יוכלו ליהנות מרווחים אמיתיים."

כדי להאיץ את בניית הדיור הציבורי בתקופה הקרובה, אמרו מומחים כי יש צורך לבחון מחדש במהירות את ההליכים המנהליים במטרה למזער הליכים מנהליים מיותרים; ולגבש מדיניות ליצירת תמריצים חזקים יותר למשקיעים ולעסקי נדל"ן להשתתף ביישום פרויקטים של דיור חברתי.

נ. ג'יאנג

[מודעה_2]
מָקוֹר