חובותיו של טייקון הנדל"ן גדלו, יכולת החזר החובות התאוששה מעט

עסקי נדל"ן עדיין מסתמכים במידה רבה על הלוואות לטווח קצר, בעוד שביצוע הפרויקטים הוא לטווח ארוך – צילום: קוואנג דין

אילו חברות נדל"ן הגדילו את החוב?

בדו"ח שפורסם לאחרונה על ענף הנדל"ן למגורים, אמרה Visrating - סוכנות דירוג אשראי עם הון מודי'ס - כי במחצית הראשונה של השנה, סך החוב של משקיעים רשומים גדל ב-19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

היקף החוב הנותרים נובע בעיקר מפיתוח פרויקטים חדשים של כמה חברות נדל"ן גדולות כמו Vinhomes (החוב הכולל גדל ב-63% באותה תקופה), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

מומחי Visrating צופים כי המינוף ימשיך לעלות, ככל שיזמים יגייסו חוב נוסף למימון פיתוח פרויקטים חדשים.

	ששת החודשים הראשונים של 2023	ששת החודשים הראשונים של 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
לַחפּוֹר	2724	4323
ק.ד.ה.	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

נתונים: דוחות כספיים, TTO

עם זאת, בצד החיובי, כושר החזר החוב צפוי להתאושש מעט במחצית הראשונה של 2024, הודות לשיפור בתזרים המזומנים התפעולי ובמשאבי המזומנים.

לפי Visrating, יחס החוב/EBITDA של התעשייה (אינדיקטור פיננסי המשקף את רווחי החברה לפני ניכוי הוצאות ריבית, פחת ומס הכנסה של חברות) עלה לפי 3.7 בששת החודשים הראשונים של 2024, לעומת פי 2.7 בשנה שעברה.

בנוסף, מקורות המזומנים גדלו ב-5%; תזרים המזומנים התפעולי התאושש מעט אך נותר שלילי במחצית הראשונה של 2024.

	בחובות
רבעון רביעי של 2020	161892
רבעון רביעי של 2021	179697
רבעון רביעי של 2022	207161
רבעון רביעי של 2023	222483
רבעון שני של 2024	245640

נתונים: חוב לטווח קצר ולטווח ארוך המבוסס על דוחות כספיים של כמעט 80 חברות רשומות בתחום ניהול ופיתוח נדל"ן (בעיקר הלוואות בנקאיות, אג"ח, חכירות מימוניות וכו').

למשקיעים רבים יש תזרים מזומנים חלש ביותר להחזר חובות.

כמו כן, על פי דו"ח Visrating, ליותר משני שלישים מהמשקיעים הרשומים בבורסה יש תזרים מזומנים לפירעון חובות מרמות חלשות לרמות חלשות ביותר, ובפרט תזרים מזומנים תפעולי מתחת ל-5% מסך החוב, במיוחד משקיעים שנפגעו מבעיות משפטיות בפרויקטים כמו LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) ו- Novaland (NVL).

מומחים של סוכנויות דירוג אשראי ציינו גם כי הסתמכות רבה על הלוואות לטווח קצר מציבה סיכוני מימון מחדש משמעותיים.

שלא לדבר על כך, שלפי Virating, היחס בין החוב לטווח קצר לחוב הכולל של משקיעים רשומים נותר גבוה ועומד על 44% ברבעון השני של 2024, שבו חברות עם מזומנים מוגבלים, לדוגמה: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) הן בעלות צורכי ההון מחדש הגבוהים ביותר.

	מְזוּמָנִים
CKG	29
NBB	24
QCG	27
קוס	8

נתונים: ביטקוין, TTO

בנוסף, נתונים מראים כי ישנן כ-105,000 מיליארד דונג וייט באגרות חוב של נדל"ן שיגיעו לפדיון בשנת 2025. Visrating מעריכה כי כ-50% מהאגרות חוב של המשקיעים שיגיעו לפדיון ב-12 החודשים הקרובים נמצאות בסיכון לתשלומי קרן/ריבית באיחור.

"רובם קשורים למשקיעים שדחו לאחרונה את תשלומי הקרן/ריבית, כגון NVL, סאנשיין, ואן תין פאט והונג תין", ציין הדו"ח.

כיום, עסקי נדל"ן מגדילים את החוב בעיקר באמצעות הנפקת אג"ח, אשראי ומניות.

מתוכם, הנפקות אג"ח חדשות של נדל"ן בשמונת החודשים הראשונים של 2024 ירדו ב-5% משנה לשנה, וצפויות להישאר נמוכות עקב דרישות הנפקה מחמירות יותר ושינויים צפויים בחוק ניירות ערך המתוקן.

על פי טיוטת החוק הנוכחית, השינויים המוצעים כוללים דרישות בטחונות מחייבות עבור אגרות חוב שהונפקו לציבור ואגרות חוב להנפקה פרטית, המוגבלות למשקיעים מוסדיים.

בתמורה, גישת המשקיעים למקורות הון חדשים השתפרה בשנת 2024, הודות לצמיחה באשראי הבנקאי לעסקי נדל"ן והכפלת הנפקת המניות בהשוואה לשנה הקודמת, על פי Visrating.

בעבר, כמה מומחים הכירו גם בכך שכדי לקדם צמיחת אשראי בשנת 2024 בשיעור של 14-15%, חלק חשוב מההון ייספג בשוק הנדל"ן - תחום הדורש הון גדול ומהווה את הלקוח העיקרי של בנקים רבים.

מקור: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm