תקנות חדשות בנושא חלוקת מקרקעין ואיחוד מקרקעין במסגרת חוק המקרקעין 2024 עומדות להיכנס לתוקף.

8 עקרונות ותנאים לחלוקת קרקעות ואיחודן

נכון לעכשיו, חוק הקרקעות משנת 2013 אינו מסדיר במפורש את חלוקת החלקות, אך בהתאם לסעיף 23, סעיף 1 של צו 148/2020, הוועדה העממית המחוזית תסדיר במפורש את התנאים לחלוקת הקרקע, את התנאים לאיחוד קרקעות בהתאם לכל סוג קרקע ואת השטח המינימלי המותר לחלוקת קרקעות עבור כל סוג קרקע, בהתבסס על התכנון, תוכנית השימוש בקרקע, תוכנית הבנייה המפורטת והתנאים הספציפיים באזור.

עם זאת, חוק המקרקעין משנת 2024, שעומד להיכנס לתוקף, קבע בבירור את התנאים לחלוקת קרקעות ואיחודן. באופן ספציפי, סעיף 1, סעיף 220 קובע כי חלוקת קרקעות ואיחודן חייבים להבטיח 8 עקרונות ותנאים.

ראשית, לחלקת הקרקע הוענק אחד מסוגי האישורים הבאים: תעודת זכויות שימוש בקרקע, תעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע, תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע, תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע.

שנית, חלקת הקרקע עדיין נמצאת במסגרת תנאי שימוש בקרקע.

שלישית, הקרקע אינה שנויה במחלוקת, לא נתפסה לצורך ביצוע פסק דין, ואינה כפופה לאמצעי חירום זמניים על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות.

רביעית, חלוקת מגרשים חייבת להבטיח קיומו של שביל; חיבורו לנתיבי תחבורה ציבורית קיימים; הבטחת אספקת מים, ניקוז וצרכים נחוצים אחרים באופן סביר. במקרה שמשתמש הקרקע שומר חלק משטח של מגרש למגורים או מגרש אדמה עם קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו מגרש אדמה לשביל, בעת יישום חלוקת מגרשים, אין צורך לשנות את ייעוד הקרקע עבור חלק משטח הקרקע ליצירת שביל זה.

חמישית, במקרה של חלוקת קרקע שבה קיימת מחלוקת אך ניתן לקבוע את השטח והגבול השנויים במחלוקת, מותר לחלק את השטח והגבול הנותרים שאינם שנויים במחלוקת של אותה חלקת קרקע.

שישית, על חלקות הקרקע לאחר ההפרדה להבטיח את השטח המינימלי לסוג הקרקע שבשימוש בהתאם לתקנות הוועדה העממית המחוזית. במקרה ששטח חלקת הקרקע המופרדת קטן מהשטח המינימלי המותר להפרדה, יש למזג את חלקת הקרקע עם חלקת הקרקע הסמוכה בו זמנית.

שביעית, במקרה של שינוי ייעוד השימוש של חלק ממגרש, יש לחלק את המגרש, כאשר השטח המינימלי של מגרש הקרקע לאחר ההפרדה חייב להיות שווה או גדול משטח המינימלי של סוג הקרקע לאחר שינוי ייעוד השימוש. עבור מגרשי קרקע עם קרקע למגורים וקרקע אחרת, אין צורך לחלק את המגרש בעת שינוי ייעוד השימוש של חלק ממגרש הקרקע, למעט במקרים בהם למשתמש הקרקע יש צורך לחלק את המגרש.

שמיני, במקרה של חלוקת זכויות שימוש בקרקע על פי פסקי דין והחלטות בית משפט, אם החלוקה אינה מבטיחה את התנאים, השטח וגודל הפרדת החלקות בהתאם לתקנות, הפרדת החלקות לא תתבצע.

על חלוקת הקרקעות להבטיח את השטח המינימלי וסוג הקרקע הנמצאים בשימוש בהתאם לתקנות ועדת העם המחוזית (צילום: דונג טאם).

תנאים לחלוקת הקרקע

בנוסף להבטחת העקרונות הנ"ל, חלוקת הקרקע חייבת להבטיח גם את התנאים הבאים:

ראשית, על חלקות הקרקע לאחר ההפרדה להבטיח את השטח המינימלי לסוג הקרקע שבשימוש, בהתאם לתקנות הוועדה העממית המחוזית. במקרה ששטח חלקת הקרקע המופרדת קטן מהשטח המינימלי המותר להפרדה, יש למזג את חלקת הקרקע עם חלקת הקרקע הסמוכה בו זמנית.

שנית, במקרה של שינוי ייעוד השימוש של חלק ממגרש, יש לחלק את המגרש, כאשר השטח המינימלי של מגרש הקרקע לאחר החלוקה חייב להיות שווה או גדול משטח המינימלי של סוג הקרקע לאחר שינוי ייעוד השימוש. עבור מגרשי קרקע הכוללים קרקע למגורים וקרקע אחרת, אין חובה לחלק את המגרש בעת שינוי ייעוד השימוש של חלק ממגרש הקרקע, למעט במקרים בהם למשתמש הקרקע יש צורך לחלק את המגרש.

שלישית, במקרה של חלוקת זכויות שימוש במקרקעין על פי פסק דין או החלטה של ​​בית משפט, אם החלוקה אינה מבטיחה את התנאים, השטח וגודל הפרדת החלקות בהתאם לתקנות, הפרדת החלקות לא תתבצע.

בנוגע לאיחוד חלקות קרקע, בנוסף לעקרונות בסעיף 1, סעיף 220 לחוק המקרקעין, יש להבטיח גם שני תנאים נוספים. באופן ספציפי, איחוד חלקות קרקע חייב להבטיח את אותה ייעוד קרקע, תקופת שימוש בקרקע ושיטת תשלום דמי שכירות קרקע, למעט במקרה של מיזוג חלקת קרקע כולה או חלקה עם קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו חלקת קרקע ובמקרה של מיזוג חלקת קרקע עם קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו חלקת קרקע עם קרקע למגורים.

בנוסף, במקרה שלחלקות הקרקע יש מטרות שימוש שונות בקרקע, תקופות שימוש שונות בקרקע ושיטות תשלום דמי שכירות שונות, יש לבצע אותן במקביל להליכים לשינוי מטרות שימוש בקרקע, התאמת תקופות שימוש שונות ושינוי שיטות תשלום דמי שכירות, על מנת לאחד לפי מטרה אחת, תקופת שימוש אחת ושיטת תשלום אחת של דמי שכירות, בהתאם להוראות החוק.

בנוסף, סעיף 4, סעיף 220 לחוק הקרקעות קובע גם כי ועדת העם המחוזית תקבע במפורש את התנאים והשטח המינימלי לחלוקת קרקעות ואיחוד קרקעות עבור כל סוג קרקע, על סמך הוראות סעיפים 1, 2 ו-3 לסעיף זה, הוראות משפטיות רלוונטיות אחרות ומנהגים ונהלים מקומיים.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/quy-dinh-moi-ve-tach-thua-hop-thua-theo-luat-dat-dai-2024-sap-co-hieu-luc-20240627075543993.htm