צמיחה "חמה" של אשראי נדל"ן: אופטימיות בחרדה?

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

למרות שהאשראי בתחום הנדל"ן מואץ, המציאות אינה יוצרת את התנועה הצפויה.

אשראי הנדל"ן גדל בחדות בעשרת החודשים הראשונים של 2025, ויצר הון בשפע אך נזילות נמוכה. מומחים רבים מזהירים כי מציאות זו לא רק משפיעה על הכלכלה אלא גם מעלה שאלות רבות לגבי קיימות השוק.

צמיחת אשראי בחרדה

בעשרת החודשים הראשונים של 2025, אשראי הנדל"ן צמח בצורה משמעותית, והפך לאחד הגורמים המניעים העיקריים בהתפתחות הכלכלה. לדברי מר פאם צ'י קוואנג, מנהל מחלקת המדיניות המוניטרית של הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV), האשראי בכל מערכת הבנקאות השיג קצב צמיחה של 13.4%, מתוכם אשראי נדל"ן מהווה חלק משמעותי. זה משקף מגמה ברורה מאוד: נדל"ן ממשיך להיות יעד אטרקטיבי לזרימות אשראי. עם זאת, עלייה זו יוצרת תוצאה חמורה, והיא חוסר איזון בשוק.

Tăng trưởng — קנייה ומכירה, "גלישה" ללא ערך אמיתי מבחינת תזרים מזומנים או הכנסות משכירות דחפה את ערכי הנדל"ן גבוה מדי, מה שהפך את הנזילות לגרועה.

דוחות כספיים לרבעון השלישי של 2025 מבנקים גדולים מראים כי למרות שהאשראי לנדל"ן מואץ, המציאות אינה יוצרת את התנועה הצפויה. ב- VPBank , פעילות עסקית הנדל"ן מהווה 22.97% מסך ההלוואות המצטברות, בעוד שב-MB, שיעור זה עומד על 10.42%. זה מראה בבירור שזרימת הון אשראי לנדל"ן שולטות בכלכלה הכוללת. עם זאת, באזורים מסוימים כמו הו צ'י מין סיטי, למרות שהשוק שוקק חיים במספר הדירות שנפתחו לאחרונה, מספר העסקאות אינו תואם את העלייה בהיצע.

בפורום ההשקעות 2026 שנערך לאחרונה בהו צ'י מין סיטי, אמר המומחה הכלכלי דין דה הואן כי הסיבה העיקרית לחוסר האיזון הזה היא ששוק הנדל"ן נמצא במצב של "לקנות ביוקר, למכור ביוקר" מתחילת השנה. אם מגמה זו תימשך, השוק נמצא בסיכון לבועה. זוהי אזהרה שלא ניתן להתעלם ממנה כאשר שוק הנדל"ן תלוי יותר ויותר בספקולציות לטווח קצר. קנייה ומכירה, "גלישה" ללא ערך אמיתי מבחינת תזרים מזומנים או הכנסות משכירות, דחפו את ערכי הנדל"ן גבוה מדי, מה שגרם לנזילות לקויה.

למרות הצמיחה החזקה באשראי הנדל"ן, השוק לא הצליח ליצור מחזור בר-קיימא כרצוי. על פי Property Guru, מחירי הנדל"ן באזורים מרכזיים כמו האנוי והו צ'י מין סיטי עלו בחדות, עם עלייה מרשימה של 112% בהאנוי בתוך 5 שנים. עם זאת, עליית מחירים זו אינה תואמת את הכנסתם של האנשים ואת יכולת הספיגה של השוק. לכן גם נזילות השוק נחלשה, וזו אחת הסיבות העיקריות המובילות ל"ריקנות" בפרויקטים רבים של נדל"ן.

אזהרה: השוק אינו מאוזן

מצב הספקולציות בנדל"ן מעבר לסף הופך לאיום משמעותי הן על השוק והן על הכלכלה. כאשר מחירי הדיור עולים יתר על המידה, אנשים רבים, ובמיוחד בני מעמד הבינוני והנמוך, אינם יכולים לגשת לדיור. זה לא רק מפחית את הנזילות אלא גם גורם לכלכלה לא מאוזנת, כאשר תזרים המזומנים השופע אינו משמש למטרות פיתוח בר-קיימא, אלא משמש בעיקר למטרות ספקולטיביות.

נדל"ן, למרות שהוא מושך אליו זרימות הון גדולות ממערכת הבנקאות, לא יצר מעבר ברור בין אשראי לעסקאות בפועל. עד כה, מלאי המפעלים הרשומים עלה על 570,000 מיליארד דונג וייטנאמי, דבר המראה את חוסר האיזון בין פיתוח פרויקטים לבין כושר הצריכה בפועל בשוק. זוהי חולשתו של שוק הנדל"ן הנוכחי, כאשר לא ניתן להמיר את תזרים המזומנים לנזילות.

אחד הפתרונות שהוצעו על ידי מומחים הוא לשלוט בזרימת האשראי לנדל"ן, במיוחד הלוואות למטרות ספקולטיביות. המומחה דין דה היין הזהיר: "הגישה של 'קנה ביוקר, מכור ביוקר' מסייעת לקבוצת משקיעים להרוויח בטווח הקצר, אך יוצרת מעגל של התחממות יתר, אשר עלול לגרום לקריסת שוק". זוהי הבעיה המרכזית של חוסר הקיימות של שוק הנדל"ן. שמירה על מחירי נדל"ן גבוהים מדי ללא התאמה להכנסה ולרווחיות בפועל תוביל רק לחוסר יציבות ולקושי בפיתוח בר-קיימא.

פתרון אפשרי נוסף שהוצע על ידי מר וו טאנה לה, חבר דירקטוריון חברת פאט דאט, הוא יישום כלי מס כגון מיסוי בתים שניים, קרקעות נטושות וניכוי ריבית על הלוואות לרכישת דיור ראשון. זוהי אסטרטגיה שיושמה בהצלחה במדינות רבות כאשר אשראי הנדל"ן פורח. שליטה קפדנית בתזרים המזומנים הספקולטיבי תסייע לייצב את השוק וליצור מוצרי נדל"ן העונים על הצרכים האמיתיים של האנשים.

הון זורם "בעוצמה" לנדל"ן

מַדָד	סוּלָם	צְמִיחָה
סך חובות נדל"ן שטרם נפרעו (31 באוגוסט, 2025)	> 4 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי	+19% משנה לשנה
חשבון החוב הכולל של המשק	23.68%	(הגבוה ביותר בהיסטוריה האחרונה)
הלוואות עסקיות בתחום הנדל"ן	1.79 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי	+24% (הכי חם)
הלוואות צרכניות/לשימוש עצמי	2.28 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי	+12%

מקור: בנק המדינה

מומחים מאמינים גם שכדי ששוק הנדל"ן יתפתח באופן בר-קיימא, על הפרויקטים להיות שקופים מבחינה משפטית, לשרת את צרכי הדיור האמיתיים ולפתח חזון ארוך טווח. בשלב זה, שוק הנדל"ן לא יינתן עוד למחזורים לא סדירים של עלייה וירידה, אלא יתפתח ביציבות, וייצר ערך אמיתי לכלכלה ולאנשים.

למרות שזרימה חזקה של אשראי לשוק הנדל"ן יכולה לסייע לצמיחה כלכלית בטווח הקצר, אם לא תבוצע פיקוח קפדני, היא תוביל לתוצאות חמורות מבחינת נזילות וקיימות השוק. על סוכנויות ניהול לנקוט צעדים דרסטיים כדי לרסן את הספקולציות, ובכך לקדם פיתוח משמעותי ובר קיימא של שוק הנדל"ן הוייטנאמי בעתיד.

מקור: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm