נזילות טובה שייכת לפרויקטים של נדל"ן שעונים על צרכים אמיתיים.

נזילות טובה שייכת לפרויקטים של נדל"ן שעונים על צרכים אמיתיים.

שוק הנדל"ן נכנס למחזור חדש, שבו גם קונים וגם יזמי פרויקטים בוחרים סגמנטים ומוצרים העונים על צרכים אמיתיים.

המוצר עונה על הביקוש האמיתי ובעל נזילות טובה. בתמונה: מבקרים בפרויקט דסטינו סנטרו ( לונג אן ). צילום: TT

משקיעים ממשיכים... להתבונן

דו"ח מחקר שוק הנדל"ן של קבוצת DKRA מאוגוסט 2024 מראה כי בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים יש יותר מ-12,000 דירות ראשוניות למכירה. ההיצע שופע, אך נפח הצריכה הגיע רק ל-774 יחידות (6% מהסל). עם זאת, גם מספר זה גדל ב-36% בהשוואה ליולי 2024. על פי נתונים סטטיסטיים, כ-54% מהעסקאות המוצלחות באוגוסט 2024 נבעו מפרויקטים במחיר של 30-35 מיליון וונד/מ"ר.

בשיחה עם כתבי עיתון דאו טו, מר וו הונג טאנג, סגן מנכ"ל קבוצת DKRA, שיתף כי עקב המצב הכלכלי הקשה, ריביות משתנות נוטות לעלות שוב, בעוד שההיצע החדש מציג מחירי מכירה גבוהים למדי, כך שנזילות הדירות בדרום לא התאוששה כצפוי.

למעשה, הביקוש לרכישת דירות בהו צ'י מין סיטי בחודש האחרון התמקד בפרויקטים במחירים של 45-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שבשוק בין דואונג הוא עמד על פחות מ-35 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, רוב הדירות בהו צ'י מין סיטי מתומחרות כיום ביותר מ-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כאשר המחיר הגבוה ביותר שנרשם הגיע לכמעט 500 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בבין דואונג, פרויקטים הנמצאים כעת למכירה כמו Bcons City, Happy One Central, The Emerald... מתומחרים כולם ב-40-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (כולל מיסים ועמלות).

מלבד סוגיית המחיר, מר טאנג ציין גם כי למשקיעים רבים עדיין יש גישה של "המתנה וראייה". בנוסף, ישנן מספר סיבות כגון היעדר מעמד חוקי של הפרויקט, הארגון לא הבטיח את התקדמות הפרויקט, התחייבות לרווח וכו'.

בדו"ח שפורסם לאחרונה, העריך מכון המחקר הכלכלי-פיננסי-נדל"ן של Dat Xanh Services (DXS-FERI) כי משקיעים וחברות ברוקרים עדיין עוקבים בזהירות אחר ההתפתחויות בשוק לאחר פרסום חוקים חדשים הקשורים לנדל"ן ודיור.

לקראת צורכי דיור אמיתיים

לדברי מומחים, שוק הנדל"ן נמצא במסלול הנכון ויש לו התפתחויות דומות למחזור של 10 שנים קודם, אז נכנס לשלב היפוך ובחן את השפעות המדיניות. בפרט, פלח הדירות התאושש מוקדם יותר, משום שעמד בקריטריונים רבים של קונים.

על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי מכון המחקר הכלכלי-פיננסי-נדל"ן של Dat Xanh Services (DXS-FERI), 63% מהמשתתפים אמרו שהסיבה לאי קבלת החלטה לרכוש נדל"ן קשורה לעניינים פיננסיים.

מתוכם, 72% לא קנו משום שהכנסתם ירדה והם לא העזו ללוות מהבנק; ל-64% לא היה מספיק כסף לשלם את המקדמה; 53% חיכו לירידה נוספת במחיר.

התקופה הנוכחית נחשבת גם לאבן דרך עבור מחזור חדש של שוק הנדל"ן, אך לא כל הסגמנטים "ישלטו". כדי ליצור נזילות, בנוסף למחירים סבירים, עסקים חייבים להבטיח גורמים מכריעים רבים אחרים כגון חוקיות הפרויקט, קישוריות תשתית וכו'. בהקשר זה, עסקים שיש להם אסטרטגיה לארגון מחדש של מוצרים כדי לענות על צרכי דיור אמיתיים יפתרו את בעיית הנזילות מוקדם יותר.

לאחרונה, חברת Seaholdings Real Estate החלה רשמית בבניית פרויקט קומפלקס הדירות Destino Centro (במחוז Long An), פחות מחודש לאחר שקיבלה היתר בנייה. הפרויקט משתרע על פני שטח כולל של למעלה מ-2.1 דונם, הכולל 5 בלוקים בני 20 קומות עם כ-2,000 דירות בשטח של 35-60 מ"ר, המיועדים ללקוחות בעלי צורך בדיור במחירים של כמיליארד וונד לדירה.

מר טראן היין פואנג, המנכ"ל של סי-הולדינגס, העריך כי שוק הנדל"ן הנוכחי הוא שוק של ביקוש אמיתי. בערים גדולות, במיוחד האנוי והו צ'י מין סיטי, הביקוש לדיור עולה, אך ההיצע יורד. "אני בטוח שפרויקטים שיצליחו ויעמדו בביקוש אמיתי לא יצטרכו לדאוג שלא יוכלו להימכר", אישר מר פואנג.

השוק התוסס ביותר מבחינת היצע דירות במחירים נוחים בדרום הוא בין דואונג. על פי כתב עיתון דאו טו, חברות נדל"ן רבות ממהרות להביא את מוצריהן לשוק עם מדיניות מועדפת רבה כדי לעורר את הביקוש.

החברות היפניות קוסמוס וקבוצת קוטרסו, במיזם משותף עם חברה מקומית - TT Capital Investment Company - מתכננות להשקיע כ-150 מיליון דולר לבניית כ-5,000 דירות במחירים נוחים בבינה דואנג. מתוכן, פרויקט TT AVIO משתרע על פני שטח של מעל 17,450 מ"ר, עם היקף של כמעט 2,000 דירות, ובנייתו החלה רשמית בתחילת אוגוסט 2024.

בעבר, DKRA Realty - הסוכנת הראשית לשיווק והפצה של פרויקט הדירות Emerald 68 הממוקם בשדרת Binh Duong (עיר Thuan An) הציגה רשמית את הפרויקט לשוק. Emerald 68 משך תשומת לב עם מחירו המוצהר החל מ-1.68 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה, כאשר תשלום של 50% עבור קבלת הבית. בנק BIDV תומך בהלוואות עד 70% משווי הדירה, עם תוכנית חסות של 0% ריבית ותקופת גרייס של 30 חודשים לקרן.

בנוסף לפרויקטים הנ"ל, יחידות מחקרי שוק מעריכות כי יהיו יותר מ-10,000 דירות מעשרות פרויקטים חדשים שהוכרזו בשוק בין דואנג מעתה ועד סוף 2024.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/thanh-khoan-tot-thuoc-ve-du-an-bat-dong-san-dap-ung-nhu-cau-thuc-d225731.html