פתרון צווארי הבקבוק הנדרשים מאנשים בעלי הכנסה נמוכה להגשים את "חלומם" לקנות בית.

(Chinhphu.vn) - בישיבה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן שנערכה אחר הצהריים של ה-22 בספטמבר, מר נגוין ואן קוי, יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שיתף פתרונות רבים להסרת צווארי בקבוק כדי שאנשים בעלי הכנסה נמוכה יוכלו לקנות בתים.

הממשלה פרסמה הנחיות, החלטות ומנגנוני מדיניות רבים.

בהקשר של עיור מהיר, הצורך בדיור, במיוחד עבור עובדים, עובדים צעירים ומשקי בית בעלי הכנסה נמוכה, הופך לאחד האתגרים העיקריים בווייטנאם. מיליוני אנשים כמהים לבית יציב, בעוד ששוק הנדל"ן מתמקד לעתים קרובות במידה רבה במגזרים המסחריים והיוקרתיים.

לנוכח מצב זה, הממשלה פרסמה הנחיות, החלטות ומנגנוני מדיניות רבים כדי להסיר קשיים בשוק, תוך עידוד פיתוח דיור ציבורי. עם זאת, השאלה הגדולה היא: כיצד ליישם את המדיניות הזו הלכה למעשה, להפוך אותה לדירות ספציפיות במחירים הולמים ולהגיע לאנשים הזקוקים לכך?

לאחרונה, שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים של התאוששות. פרויקטים רבים של דיור ציבורי החלו, חלק מהמוצרים נמכרו והופעלו. זה מראה על תשומת הלב של המפלגה, המדינה, הממשלה ועל מאמצי היישובים והמפעלים. במקביל, גם מגזר הנדל"ן התעשייתי שמר על קצב צמיחה יציב, מה שתורם לחיזוק האמונה שלשוק עדיין יש את המומנטום להתפתח.

פתרון צווארי הבקבוק כדי שאנשים בעלי הכנסה נמוכה יוכלו להגשים את "חלומם" לקנות בית. מקור צילום האיור: עיתון הנשים של הו צ'י מין סיטי

הביקוש של אנשים לרכישת בתים הוא גדול מאוד.

עם זאת, לדברי מר נגוין ואן קוי, יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שוק הנדל"ן מראה כיום חוסר איזון ברור בין היצע לביקוש, מה שיוצר אתגרים משמעותיים הן לעסקים והן לאנשים פרטיים. במציאות, בעוד שסדרה של פרויקטים של דיור מסחרי, במיוחד במגזר היוקרתי, נמצאים במצב של מלאי עקב חוסר כוח קנייה, דיור ציבורי ודיור בינוני נמצאים במחסור חמור. זה לא רק משקף את חוסר האיזון במבנה מוצרי הנדל"ן, אלא גם מקשה על מענה על צרכי הדיור של רוב האנשים.

אחת הסוגיות המדאיגות ביותר היא נגישות לדיור. מר נגוין ואן קוי, יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ניתח: "עם הכנסה ממוצעת של כ-15 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, חלק ממשקי הבית יכולים לשקול רכישת בית. עם זאת, כאשר ההכנסה הממוצעת הנוכחית נעה סביב 10 מיליון דונג וייטנאמי לחודש בלבד, החלום של בעלות על בית כמעט בלתי אפשרי. הפער הגדול בין הכנסה למחירי הדיור מאלץ אנשים רבים להאריך את תקופת השכירות שלהם, בעוד שהרצון לייצב את חייהם דחוף יותר ויותר."

תוצאות הסקר מראות שגם אם למשקי בית יש גישה לחבילות הלוואות נוכחיות, עם רמות ההכנסה הנוכחיות, ייקח יותר מ-20 שנה לפרוע את החוב. הלוואה ארוכת טווח זו הופכת לנטל משמעותי, המשפיעה ישירות על איכות חייהם של אנשים ועל יכולתם לחסוך.

הקשרים העיקריים

מר נגוין ואן קוי, ששיתף פעולה בפגישה, ציין את צווארי הבקבוק שקורים בפועל.

ראשית, בנוגע לניהול והקצאת קרקעות, לדברי מר קוי, קרקע היא הכלי הרגולטורי החשוב ביותר. יישובים הם היחידות שמחליטות ישירות על הקצאת קרקעות לדיור ציבורי. אם יהיה מחסור בקרקעות ואין תמריצים לתשתיות בפרויקטים של דיור ציבורי, מחירי הדירות יעלו, מה שייצור פער גדול עם הכנסות העובדים.

לכן, על מחוזות וערים לציין בבירור יעדי מימון קרקע, מטרים ^רבועים של שטח רצפה ומספר דירות לדיור ציבורי בתוכניות פיתוח עירוני, תוך יישום מנגנוני תמיכה בתשתיות בפרויקטים ותעדוף מימון קרקע נקייה לפרויקטים של דיור ציבורי.

שנית, בכלי הרגולציה הפיננסית, ריבית ההלוואות הנוכחית לעסקים עומדת על כ-6.4% לשנה, נתון הנחשב מתאים יחסית. עם זאת, תקופת ההלוואה קצרה מדי, מה שגורם ללחץ רב על עסקים בעת יישום פרויקטים ארוכי טווח. לכן, ניתן לשקול תקופת הלוואה של מעל 10 שנים.

עבור רוכשי בתים, הריבית הנוכחית עדיין גבוהה, מה שגורם להחזר החוב להספיק לעשרות שנים. לכן, הפתרון המוצע על ידי מומחים רבים הוא להפחית את הריבית על הלוואות לדיור ציבורי לכ-4% לשנה ולהאריך את תקופת ההלוואה. אם בנקים מסחריים מתקשים לספק ריביות מועדפות, התקציב המקומי יכול להשתתף בתמיכה בחלק מהריבית כדי להפחית את הנטל על הציבור.

שלישית, בנוגע לעלויות חומרי הגלם ושקיפות המחירים. מר קוי אישר כי מחירי חומרי הבניין השתנו בצורה משמעותית בשנים האחרונות, דבר המשפיע ישירות על עלויות הפרויקטים. במצב זה, רשויות מקומיות ברמה המחוזית מודיעות ומעדכנות את מחירי חומרי הבניין מעת לעת, כל 3 חודשים, ומבצעות התאמות מהירות בתקופות תנודתיות. זה עוזר לעסקים לבצע הערכות מדויקות יותר, להימנע מחריגות הון ולהבטיח התקדמות.

רביעית, בנוגע לפער המדיניות עבור מגזר הדיור של בעלי הכנסה בינונית. המציאות מראה כי המנגנונים מתמקדים בעיקר בדיור ציבורי ובדיור יוקרתי. בינתיים, במגזר בעלי ההכנסה הבינונית - דיור המתאים לקבוצת הכנסה של כ-15 מיליון וונד לחודש, היעדר מנגנונים יוביל להמשך חוסר איזון בשוק, תוך התעלמות מקבוצה גדולה של עובדים בעלי הכנסה ממוצעת אך עדיין אינם זכאים לגשת לדיור ציבורי.

בניין V8 שייך לפרויקט דיור ציבורי לעובדים בפארק התעשייה דונג טיין, במחוז בק נין .

פתרונות לטווח קצר, לטווח בינוני ולטווח ארוך

מתן עדיפות לקרנות קרקע הוא הפתרון שלדעת מר קוי צריך להיות מיושם באופן ברור וראשון. "רשויות מקומיות צריכות לציין את היעדים לקרנות קרקע, מטרים ^רבועים של שטח רצפה ומספר דירות לדיור ציבורי בתכנון ובתוכניות. הסדרת קרנות קרקע נקייה ותמיכה בתשתיות בפרויקטים של דיור ציבורי, ותמיכה בריביות הלוואות בנקאיות לקונים יסייעו בהפחתת עלויות התשומות ובכך להפחית את מחירי הדירות", אמר מר קוי.

בנוגע לחבילת פתרונות מדיניות האשראי, מר קוי הציע לעצב חבילות אשראי מועדפות במיוחד לדיור ציבורי עם ריבית של 4% לשנה, עם תקופת הלוואה גמישה של 15-20 שנים. יש לתמוך גם במיזמי פיתוח פרויקטים על ידי הארכת תקופת ההלוואה ליותר מ-10 שנים. זוהי דרך לעזור למיזמים להרגיש בטוחים ביישום ולעזור לאנשים להפחית את הנטל הכלכלי.

תוך דגש על תמיכה בתשתיות פנימיות של הפרויקט, התקנות המעשיות הנוכחיות דורשות רק מהרשויות המקומיות להשקיע בתשתיות מחוץ לפרויקט. לכן, יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם הציע שאם התקציב המקומי יתמוך בתשתיות פנימיות - כגון כבישים פנימיים, מערכות אספקת מים וניקוז, תאורה - מחירי הדירות יופחתו משמעותית. זהו פתרון מעשי להגדלת היתכנות.

בנוסף, רשויות המחוז מפרסמות את רשימת המחירים של חומרי בניין כל 3 חודשים ויש להן מנגנון להתאמה מהירה בתקופות תנודות. שקיפות זו מסייעת להפחית את הסיכון להגדלת הון ומגבירה את הביטחון של עסקים ואנשים כאחד.

בנוגע להמרת פרויקטים של מלאי, מר קוי שיתף כי הניסיון של תקופת השוק 2007-2012 הראה כי המרת חלק מהפרויקטים המסחריים לדיור ציבורי או דיור ממוצע סייעה לשחרר מלאי ולנצל את התשתיות הקיימות. בהקשר הנוכחי, יש צורך בהנחיות פרוצדורליות ספציפיות ובמנגנון חלוקת סיכונים בין הממשלה למשקיעים ליישום רחב יותר.

מר קוי הדגיש בפגישה כי יש להקים בקרוב את הקרן הלאומית לפיתוח דיור, ויש לפתח מנגנון לעידוד השתתפות של בנקים מסחריים וחברות, לא רק במזומן אלא גם בבנייה. קרן זו תמלא תפקיד "תומך" בתמיכה בריביות, השקעה בתשתיות והגדלת היצע הדיור הציבורי להשכרה ולרכישה.

"אף סוכנות אחת לא יכולה לפתור את כל בעיית הדיור הציבורי לבדה. תיאום הדוק בין משרד הבינוי , בנק המדינה, משרד האוצר והרשויות המקומיות הוא תנאי הכרחי. בנוסף, מדיניות אשראי, מנגנוני ריבית, מיסים ועמלות המתאימים לכל פלח דיור (מסחרי, בינוני, דיור ציבורי...) יתרום למניעת ספקולציות ובזבוז; בנוסף, יש לדון ולהסכים על תמריצים לקרקע ברמה המאקרו, תוך הימנעות מחפיפה או התחמקות מאחריות. כאשר יש סנכרון, מדיניות חדשה יכולה להיכנס במהירות לידי ביטוי", הציע מר קוי פתרונות תיאום בין-מגזריים. לדברי יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, זהו התנאי המכריע.

"יש צורך לקרוא לעסקים להצטרף לממשלה ולרשויות המקומיות כדי להשקיע בדיור ציבורי, להפחית מחירים וליישם סוציאליזציה", הוסיף מר קוי.

באופן כללי, פתרונות אלה לא רק פותרים קשיים מיידיים, אלא גם תורמים לעיצוב שוק נדל"ן בר-קיימא ומאוזן, וחשוב מכך, מביאים בתים למיליוני אנשים וייטנאמים.

בק נינה - אחת מנקודות האור בפיתוח דיור ציבורי

בשנת 2024, בק נין נחשבת לאחד היישובים המובילים במדינה בפיתוח דיור ציבורי. על פי היעד שקבע משרד הבינוי, על המחוז להשלים כ-10,500 דירות בשנת 2024.

עד סוף שנת 2024, בק נין תכניס לשימוש ותסיים חלקית 10 פרויקטים, שיספיקו ליותר מ-7,000 דירות, ובמקביל תבצע עשרות פרויקטים נוספים בהיקף של עשרות אלפי דירות.

זהו צעד חשוב קדימה, המסייע ליישוב לעמוד ביעדים לתקופה 2021-2025, תוך אישור תפקידו כ"נקודת אור" ביישום פרויקט מיליון יחידות דיור ציבוריות עד 2030.

כדי להשיג תוצאה זו, בק נין יישמה פתרונות סינכרוניים רבים. המחוז בחן באופן יזום והשלים את קרנות הקרקע, ודרוש מפרויקטים באזורים עירוניים להקצות 20% משטחם לדיור ציבורי. עבודות פינוי האתר הואצו, יחד עם פישוט ההליכים המנהליים והקמת ועדת היגוי להסרת קשיים עבור כל פרויקט.

בק נין גם מפרסמת רשימות תכנון ופרויקטים כדי למשוך משקיעים, תוך חיזוק הפיקוח על מנת להבטיח שהדיור הציבורי יגיע למוטבים הנכונים.

פתרונות אלה יצרו בסיס עבור בק נין להמשיך ולהרחיב את ההיצע שלה, במטרה להגיע ל-135,000 דירות עד שנת 2030.

ג'יאנג אואן

מקור: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm