הסרת מכשולים ביישום חוק המקרקעין דורשת מנגנון שקוף וסינכרוני.

ב-19 בנובמבר, במהלך דיון בקבוצה 15 (כולל משלחת האסיפה הלאומית של מחוזות פו טו ודאק לק) על טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית הקובעת מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות, אמרו כמה נציגים כי התקנות בנוגע להשבת קרקעות במסגרת מנגנון 75% עדיין מכילות נקודות רבות לא ברורות, החל מאופן קביעת מספר משתמשי הקרקע ועד למנגנון הפיצוי עבור השטח הנותר. לכן, יש צורך בתקנות ברורות וספציפיות כדי להקל על תהליך היישום.

סקירה כללית של מושב הדיון

הבהרת הבסיס לקביעת יחסי שטחי קרקע ומספר משתמשי הקרקע

בדיון בטיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית הקובעת מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות, רוב הנציגים הסכימו עם הצורך בפרסום ההחלטה. למעשה, בעבר, לאחר יישום חוק הקרקעות (בתוקן), היו ליקויים רבים הקשורים ליישום. ביניהם יישום פרויקטים הקשורים להסכמים על פיצויים ותמיכה ביישוב מחדש; קשור למחירי קרקעות ותכנים רבים אחרים הגורמים לקשיים בארגון היישום.

ציר האסיפה הלאומית נגוין ואן מאן ( פו טו ) הביע את דעתו כי בסעיף 2, סעיף 3 בנקודה ב' לטיוטה קובע כי במקרה של שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים באמצעות הסכם קבלת זכויות שימוש בקרקע שפג תוקפו, יש להשלים את ההסכם או להשלים את תקופת ההארכה, אך הוסכם על מעל 75% משטח הקרקע ומעל 75% ממספר משתמשי הקרקע, מועצת העם המחוזית תשקול ותאשר את השבת שטח הקרקע הנותר להקצאה או השכרה למשקיע.

חבר האסיפה הלאומית נגוין ואן מאן (פו טו) נואם

הנציג הדגיש כי לתקנה זו עדיין יש כמה בעיות שיש להבהיר. באופן ספציפי, למרות ששטח הקרקע ברור, המנגנון לחישוב מספר משתמשי הקרקע אינו ברור. האם יש לחשב אותה לפי מספר משקי הבית או לפי מספר הפרטים הקשורים לשטח הקרקע? אם לא תהיה תקנה ספציפית, יהיה קשה ליישמה.

בנוסף, יש לשקול היטב את סוגיית המעבר. כיום, פרויקטים רבים מיושמים במשך עשרות שנים אך עדיין תקועים אצל משקי בית מסוימים. לכן, יש לקבוע בבירור האם פרויקטים אלה מיושמים על פי מנגנון ההחלטה או לא. יחד עם זאת, האם מחיר הפיצוי עבור 25% הנותרים של השטח כאשר המדינה תובעת בחזרה צריך להיות מחושב לפי מחיר הקרקע שנקבע על ידי המדינה או לפי המחיר המוטל כיום על ידי המשקיע? אם לא תהיה תקנה ספציפית, הדבר יוביל לסכסוכים וקשיים בתהליך יישום הפרויקט.

נציג האסיפה הלאומית Nguyen Thi Thu Nguyet ( Dak Lak ) נואם

לדברי חבר האסיפה הלאומית נגוין טי ט'ו נגויט (דאק לק), הטיוטה אינה קובעת בבירור את המנגנון, שיטת הפיצוי או שיטת קביעת המחירים הרלוונטיים, דבר שמוביל לקשיים ביישום. לכן, על הגוף המנסח לעצב מחדש את התקנה כדי להבטיח את הרמוניית האינטרסים בין הפיתוח החברתי-כלכלי המקומי לבין זכויות העם, תוך יצירת תנאים למשקיעים ליישם הסכמי פיצוי בצורה סבירה וברורה, במיוחד עבור 25% הנותרים של השטח בעת החזרת האדמות.

בנוגע למנגנון ה-75% המוחל על פרויקטים שניהלו משא ומתן, ניתח חבר האסיפה הלאומית דאנג ביץ' נגוק (פו טו) כי הקביעה של מה שמהווה 75% מהשטח ו-75% ממספר משתמשי הקרקע אינה ברורה; בעוד שפרויקטים רבים הגיעו רק ל-50-70% אך הבטיחו תנאים אחרים, עדיין לא ניתן לנהל עליהם משא ומתן עם העם. למעשה, ייתכן שחלק ממשקי הבית לא יסכימו במכוון, מה שיגרום לפרויקט להיגרר במשך 5-10 שנים, או אפילו יבלום את פינוי הקרקע. הנציג הדגיש כי הנתון הנוכחי של 75% - 25% אינו משכנע, ועלול לגרום לאזור שלא סוכם להפוך ל"אזור הליבה" של הפרויקט, דבר שיפגע ביישום הפרויקט כולו.

חבר האסיפה הלאומית דאנג ביץ' נגוק (פו טו) נואם

בנוסף, אמר הנציג כי יישום פרויקטים הקשורים לרכישת קרקעות תלוי במחירי הקרקע, בעוד שמועצת הערכת הקרקע מתקשה לקבוע מחירים קרובים לשוק. אם מחיר הפיצוי אינו מתאים, הפרויקט לא רק ייתקל בבעיות אלא גם יסכן את החוק. לכן, יש צורך לקבוע באופן ברור וספציפי האם המדינה אחראית לפיצויים או שהמיזם אחראי על המשא ומתן כדי ליצור מנגנון שקוף ונוח ליישובים ליישום. אחרת, פרויקטים בתקופה הקרובה צפויים להמשיך ולהיחסם.

הפחתת שווי קרקע ספציפי

בהתייחסו לרשימת מחירי הקרקעות בסעיף 7, חבר האסיפה הלאומית, לה דאו אן שואן (דאק לאק), הצהיר כי סעיף 4 קובע: במקרה של החלת מחירי קרקע ספציפיים לפי סעיף 160 לחוק הקרקעות, אך עד לתאריך כניסתה לתוקף של ההחלטה, הרשות המוסמכת טרם פרסמה החלטה על מחירי קרקע ספציפיים, הוועדה העממית המחוזית תחליט להחיל את מחירי הקרקעות בהתאם להחלטה זו או להמשיך לקבוע מחירי קרקע ספציפיים בהתאם להוראות חוק הקרקעות. הנציג הציע כי הסוכנות המנסחת תבחן בקפידה את סעיף 4 לסעיף זה.

ציר האסיפה הלאומית לה דאו אן שואן (דאק לק) נואם

הנציג ציין כי לרשימת מחירי הקרקעות בטיוטה זו יש נקודת פתיחה ראויה לציון, והיא מתן אפשרות לשימוש ברשימת מחירי הקרקעות לקביעת מחיר ההתחלה במכרז של זכויות שימוש בקרקע, נושא שהיווה בעיה זה מכבר עבור יישובים. למעשה, כאשר מיישמים מחירי קרקע ספציפיים למכרזים, מחירי הקרקעות עולים לעתים קרובות, מה שהופך את יישום מקורות הכנסה מקרקע כמעט בלתי אפשרי. הנציג הסכים עם כיוון פתיחה זה, אך ציין גם שאם מוחלים פיצוי בין פרויקטים, חלק מהפרויקטים משתמשים במחירי קרקע ספציפיים, חלק מהפרויקטים משתמשים ברשימות מחירי קרקעות, הדבר יכול בקלות ליצור חוסר צדק עבור אנשים שבבעלותם קרקע באותו אזור.

על פי המשוב מהרשויות המקומיות, בעת יישום הממשל הדו-שלבי, רשויות מקומיות רבות הציעו לאפשר יישום של רשימות מחירי קרקעות בעבודות פיצויים ויישוב מחדש. זהו פתרון להתגברות על המצב הנוכחי שבו רשימות מחירי קרקעות אינן מתקרבות למחירי השוק. הנציגים הדגישו שאם רשימת מחירי הקרקעות ייבנה כך שיתקרב למחירי השוק, לא יהיה עוד צורך בהערכת קרקע ספציפית.

נציגים המשתתפים במושב הדיון

בפרט, בסעיף 2 של סעיף זה, הטיוטה קובעת בבירור כי רשימת מחירי הקרקעות בנויה לפי סוג הקרקע, האזור, המיקום, ובאזורים עם מפות קדסטרליות דיגיטליות ומאגרי מידע של מחירי קרקעות, ניתן לבנות רשימת מחירי קרקעות עבור כל חלקה. לפיכך, באזורים עם מאגרי מידע טובים, ניתן לצמצם את קביעת מחירי הקרקע הספציפיים. הנציגים הציעו כי סוכנות המנסחת תבחן בקפידה כיוון זה כדי להפחית את שלב הערכת הקרקע הספציפית, ובכך ליצור מנגנון נוח ליישובים ולמשקיעים.

בנוסף, כאשר מפעילים ממשלה דו-מפלגתית, מרכזי פיתוח קרנות הקרקעות שינו גם הם את מנגנון הפעולה שלהם. תפקידם העיקרי של המרכזים הוא פיתוח קרנות קרקעות, אך במציאות, הוא לא נוצל במלואו, אלא יושם בעיקר בהתאם לצרכים המתעוררים של היישוב. לכן, הדגיש הנציג כי בטיוטה זו יש צורך להקדיש תשומת לב רבה יותר לעבודת פיתוח קרנות הקרקעות, ובמיוחד לפעילויות של קרנות פיתוח הקרקעות, על מנת להסדיר את העבודה הזו במהרה, בהתאם לפתרון הבעיות הנוכחיות. זוהי דרישה דחופה להבטחת ניהול וניצול יעילים של קרקעות ביישובים.

נציגים המשתתפים במושב הדיון

חבר האסיפה הלאומית נגוין ואן מאן (פו טו), שחולק את אותה דעה, אמר כי התקנות בנוגע למחירי קרקע ספציפיים בסעיף 160 לחוק הקרקעות נתקלות במכשולים רבים עקב נתונים חלקיים וחוסר במומחי הערכה, מה שמוביל למחלוקות. ההבדל בין מחירי הפיצוי של משקיעים ישירים לבין פרויקטים של השקעה ציבורית יוצר לעתים קרובות סכסוכים וקשיים בפינוי אתרים. משקי בית רבים אינם משתפים פעולה בהצהרה משום שהם מבקשים לספק מחירי פיצוי לפני שהמדינה מפרסמת הודעת שיקום. הנציג הציע ליישם את האפשרות להשתמש ברשימת מחירי הקרקעות לפי סעיף 41, סעיף 1 של טיוטת ההחלטה, כבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע, דמי גביית קרקעות כאשר המדינה מקצה קרקע, חוכרת קרקעות, מאפשרת המרת ייעודי שימוש בקרקע, מכירה בזכויות שימוש בקרקע ומחשבת מיסים ואגרות הקשורים לשימוש בקרקע כדי לממש את זכויותיהם וחובותיהם של משתמשי הקרקע כפיצוי כאשר המדינה תובעת קרקע בחזרה.

מקור: https://daibieunhandan.vn/thao-go-vuong-mac-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-can-co-che-minh-bach-dong-bo-10396274.html