"מניפולציה בנדל"ן אינה פחות מתוחכמת מאשר במניות"

[מודעה_1]

בהתחשב בכך שמניפולציה בנדל"ן אינה פחות מסוכנת מהתנהגות דומה במניות, צירי האסיפה הלאומית הציעו לאסור אותה כדי למנוע מניפולציה של מחירים ובועות בשוק.

הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) משלימה מספר פעולות אסורות בעסקי נדל"ן, כגון זיוף מסמכים, זיוף מכוון ואי פרסום מידע על נדל"ן המופעל בעסקים; הונאה, הונאת לקוחות...

בדיון באסיפה הלאומית ב-31 באוקטובר, הציע מר טרין שואן אן (חבר במשרה מלאה בוועדה הלאומית להגנה וביטחון) להוסיף את פעולת המניפולציה וקביעת מחירי הנדל"ן לרשימת הפעילויות האסורות בתחום עסקי זה.

הוא ניתח כי מניפולציה של שוק הנדל"ן אינה פחות מסוכנת מהתנהגות דומה בשוק המניות. מניפולציה אינה רק באמצעות הגשת הצעות מחיר במחירים גבוהים ולאחר מכן נטישת פיקדונות, אלא גם באמצעות שימוש בפרויקט אחד כדי "להעלות" את מחירו של פרויקט אחר, מה שמוביל לבועה וליצירת רמת מחירים גבוהה בשמיים בהשוואה למציאות.

"אם לא יטופל ביסודיות, זה ייצור בועה, כמו המקרה של חברת הנדל"ן הסינית צ'יינה אוורגרנדה גרופ", אמר מר אן, והוסיף כי יש צורך לאסור את המניפולציה וקביעת המחירים של נדל"ן בחוק ולא לכלול במפורש מקרים ספציפיים.

מר טרין שואן אן (חבר במשרה מלאה בוועדה הלאומית להגנה וביטחון) דיבר במושב הדיון על הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן) בבוקר ה-31 באוקטובר. צילום: *תקשורת האסיפה הלאומית*

מר נגוין הואו טונג (סגן ראש המשלחת של מחוז בין תואן ) וטרין לאם סין (סגן ראש המשלחת של מחוז אן גיאנג), שחולקים את אותה דעה, הציעו להוסיף תקנות האוסרות על פעולות מניפולציה ושיבוש שוק הנדל"ן.

מר תונג ציין כי קנוניה במכרזים של זכויות שימוש בקרקע ומכרזים שמטרתם לנפח מחירים באזורים הסמוכים היא תופעה נפוצה. דבר זה גורם לעליית מחירי הקרקעות, ואנשים שבאמת זקוקים לדיור אינם יכולים לקנות קרקע ולבנות בתים.

בינתיים, תוך שהוא מזכיר גם מעשים אסורים בעסקי הנדל"ן, מר נגוין ואן מאן (חבר בוועדת הכלכלה ) הצהיר כי התקנות לגביית ושימוש בכסף לצורך קנייה ומכירה של נדל"ן בשכר רכישה בעתיד מהקונה ומהרוכש בשכר רכישה אינן חוקיות. בהשוואה לתקנות הנוכחיות, טיוטת חוק זו מבטלת את פעולת גיוס והפקעת הון באופן בלתי חוקי, לדברי מר מאן, ובכך יוצרת פרצות בשימוש בהון על ידי משקיעים, וכן יוצרת ערוצים אחרים לגיוס הון.

הוא הציע להשאיר את התקנות הקשורות לאיסור כיבוש בלתי חוקי כדי להגביל התנהגות זו מלקרוא במציאות.

תקנות בנוגע לפיקדונות לעסקאות דיור עתידיות (דיור, נדל"ן על הנייר) קיבלו גם הן הערות רבות בדיון. נכון לעכשיו, הצעת החוק מציעה שתי אפשרויות. האחת היא שמשקיע הפרויקט יוכל לגבות פיקדונות רק כאשר עבודות הדיור והבנייה כשירות להפעלה. לחלופין, המשקיע גובה פיקדונות בהתאם להסכם עם הלקוח כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ויש לו אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע. סכום הפיקדון המרבי מוסדר על ידי הממשלה, אך לא יותר מ-10% ממחיר המכירה או ההשכרה.

גב' טראן הונג נגוין (סגנית ראש ועדת המשפט) בחרה באפשרות 1, משום שהאמינה שהיא מהווה פחות סיכון לקונה - הצד החלש בעסקה. פיקדונות מתבצעים רק כאשר הנכס עומד בתנאי העסק ושני הצדדים חותמים על חוזה, ובכך מצמצמים את התרחשותם של סכסוכים.

אם המשקיע מקבל את המקדמה כאשר לפרויקט אושר תכנון בסיסי, או כאשר אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע (אפשרות 2), לדברי גב' נגוין, הקונה יישא בסיכונים רבים, מכיוון שהזמן מקבלת המקדמה ועד לבניית הפרויקט ארוך.

למעשה, שוק הנדל"ן הסתבך לאחרונה, כאשר משקיעי פרויקטים מנצלים פיקדונות וחוזי תרומות הון כדי לגייס הון באופן שרירותי. "פרויקטים רבים שקיבלו פיקדונות לאחר 5 או 10 שנים טרם יושמו, ולכן יש צורך בתקנות כדי "להדק" את הפיקדונות עבור פרויקטים של נדל"ן שייווצרו בעתיד", הביע סגן יו"ר ועדת החוק את דעתו.

בינתיים, מר נגוין דאי טאנג (סגן ראש המשלחת המיוחדת של מחוז הונג ין) ומר פאם ואן הואה בחרו באפשרות 2, משום שחשבו שהתקנות הגדירו בבירור באילו מקרים המשקיע יכול לגבות את הפיקדון, את סכום הפיקדון, והן פומביות ושקופות.

מר פאם ואן הואה אמר כי למשקיע אין 100% מההון לביצוע הפרויקט ועליו ללוות מהבנק. פיקדון של 10% משווי הדירה למכירה מתאים גם למציאות. "בית בשווי מיליארד, פיקדון של 10% פירושו 100 מיליון, בית בשווי 4 מיליארד כולל פיקדון של 400 מיליון, אני חושב שעבור לקוחות הסכום הזה אינו סכום גדול כשהם קונים בית. לקוחות מפקידים מראש, לפעמים המשקיע מוכר את הבית במחיר נמוך יותר", אמר.

יתר על כן, למשקיע יש את המסמכים על זכויות השימוש בקרקע לקבלת הפיקדון, לדבריו, "הם אינם חסרי יושר". לכן, הצעת החוק צריכה לספק תקנות גמישות כדי שהמשקיע יוכל לגייס הון ליישום הפרויקט, וליצור אמון בין המשקיע ללקוח.

כמו כן נדונו תקנות בנוגע להשלמת התחייבויות פיננסיות על קרקע בעת העברת פרויקטים של נדל"ן . במושב החמישי (יוני), יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טהאן, בעת הציג את הדו"ח ובו הסבר וקבל את ועדת הקבע של האסיפה הלאומית, אמר כי דעות רבות מסכימות עם הדרישה של "השלמת חובות חובה" לפני העברת פרויקטים. עם זאת, היו גם דעות לפיהן יש ליצור תנאים למשקיעים שאין להם עוד מספיק כושר עבודה.

לכן, הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הציעה שתי אפשרויות.

ראשית , במקרה שהמשקיע מעביר אך לא עמד בהתחייבויות הכספיות בנוגע לקרקע הפרויקט או לחלק הפרויקט שהועבר עם המדינה, שני הצדדים יכולים להסכים להמשיך ולבצע את ההתחייבויות הכספיות שלא מולאו.

שנית, אם למשקיע המעביר יש החלטה להקצות או לחכור קרקע לביצוע הפרויקט מסוכנות ממשלתית מוסמכת ומילא את ההתחייבויות הפיננסיות בנוגע לקרקע של הפרויקט (אגרות שימוש בקרקע, דמי שכירות, מיסים, אגרות וכו'), הוא אינו נדרש להחזיק בתעודת זכות שימוש בקרקע עבור כל הפרויקט המועבר או חלק ממנו.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית בחרה באפשרות 1. אפשרות זו מבטיחה תקנות מחמירות ומונעת בחירת משקיעים לא כשירים להעברת פרויקטים ויצירת רווחים.

מר פאם ואן הואה הסכים לבחור באפשרות 1, שמשמעותה שכאשר המשקיע יעביר את הפרויקט או חלק ממנו לאדם אחר, המקבל יצטרך למלא את ההתחייבויות הכספיות כלפי המדינה. מר הואה אמר שהמדינה לא מפסידה דבר משום שההתחייבויות הכספיות ימשיכו להתקיים.

"משקיעים הסובלים מתת תזונה ואין להם עוד את היכולת להמשיך בפרויקטים חדשים חייבים להעביר אותם, ולא מומלץ לאלץ אותם למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות לפני שיוכלו לבצע עסקאות", הצהיר.

מר פאם ואן הואה הביע את דעתו בדיון על הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן) בבוקר ה-31 באוקטובר. צילום: *מדיה של האסיפה הלאומית*

מר טרין שואן אן, חבר במשרה מלאה בוועדה הלאומית להגנה וביטחון, אמר גם כי נדרשת גמישות בהעברת פרויקטים של נדל"ן. הוא הציע לאפשר לצדדים לנהל משא ומתן על התחייבויותיהם הפיננסיות כלפי המדינה.

חבר הקבוע בוועדה למדע, טכנולוגיה וסביבה, נגוין נגוק סון, מודאג מכך שיש כיום הבנות רבות ושונות לגבי משמעות המונח "העברת פרויקט נדל"ן כולו או חלקו".

מר סון ציין את העובדה שגופי החקירה והפיקוח מתמודדים גם הם עם קשיים בטיפול בפרויקטים שמשנים משקיעים באמצעות צורות כגון העברת זכויות שימוש בקרקע ונכסים הצמודים לקרקע, מכירת נכסים הצמודים לקרקע. לכן, הוא הציע כי טיוטת החוק צריכה להגדיר בבירור את המושג והשיטה של העברת נכסים כדי למנוע ניצול.

האסיפה הלאומית צפויה להצביע על אישור הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) ב-27 בנובמבר.

מר מין

[מודעה_2]
קישור למקור