האסיפה הלאומית דנה ב'האם עסקאות נדל"ן דרך הרצפה הן חובה או לא'

[מודעה_1]

בבוקר ה-31 באוקטובר, דנה האסיפה הלאומית במספר תכנים שנויים במחלוקת של הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת), כולל האם חובה לבצע עסקאות דרך הרצפה.

התקנות הנוכחיות (חוק עסקי נדל"ן 2014) אינן מחייבות עסקאות דרך הרצפה. הממשלה, שהוגש לאסיפה הלאומית במושב החמישי (יוני 2023), הציעה שתי אפשרויות: קנייה, מכירה, העברה והשכרה של נדל"ן עתידי חייבות לעבור דרך הרצפה, בעוד שעסקאות אחרות אינן נדרשות.

נציגים רבים במושב החמישי לא הסכימו עם הדרישה, ואמרו כי יש לעודד עסקאות נדל"ן רק דרך רצפה. גם הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסכימה עם דעה זו, וטיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת), לאחר הסבר ואישור, הסירה את ההוראה המחייבת שעסקאות נדל"ן יבוצעו דרך רצפה. במקום זאת, המדינה מעודדת רכישה, מכירה, העברה, השכרה ורכישה-חכירה של בתים, עבודות בנייה וזכויות שימוש בקרקע דרך רצפה.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסבירה כי יישום חוק 2014 בנושא עסקי נדל"ן מראה כי זירות המסחר הנוכחיות בנדל"ן אינן מסוגלות מספיק כדי להבטיח את הבטיחות המשפטית של עסקאות. היו אף מקרים רבים של זירות מסחר בנדל"ן שפעלו לשיבוש השוק.

"דרישת עסקאות נדל"ן באמצעות בורסות תוביל לסיכון של ניצול ולא תבטיח את פיתוחו של שוק נדל"ן בריא, בטוח ובר קיימא", קבעה הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית.

בנוסף, כדי להבטיח קפדנות, הצעת החוק תוסיף את סעיף 59 בנושא ניהול קומות מסחר בנדל"ן. בהתאם, היא תגדיר בבירור את אחריותה של סוכנות ניהול שוק הדיור והנדל"ן המדינתית ברמה המחוזית בניהול פעילויות הקומות.

כמו כן, על פי ועדת הקבע של האסיפה הלאומית, תקנות בנוגע לעסקאות דיור עתידיות (דיור ונדל"ן על הנייר) קיבלו הערות רבות מחברי האסיפה הלאומית במושב החמישי.

בהתאם לכך, בנוגע לפיקדונות בעת קנייה ומכירה של נדל"ן על הנייר, חלק מהחוות דעת הציעו להוסיף תקנה לפיה יתקבלו רק פיקדונות כאשר הבית או פרויקט הבנייה כשירים להפעלת עסק. חלק מהחוות דעת הציעו כי יש להעניק למשקיעים תעודת השקעה, החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע ואישור תכנון מפורט של 1/500 לפני שיוכלו לקבל פיקדונות מקונים.

עקב דעות רבות ומגוונות, הציעה ועדת הקבע של האסיפה הלאומית שתי אפשרויות. ראשית , משקיעי פרויקטים רשאים לגבות פיקדונות מלקוחות רק כאשר הבתים ועבודות הבנייה כשירים להפעלה וביצעו עסקאות בהתאם לתקנות.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית מאמינה שזוהי אפשרות בעלת סיכון נמוך עבור לקוחות - הקבוצה הפגיעה בעסקאות נדל"ן. מכיוון שהפיקדון מתבצע רק כאשר הנכס עומד בתנאי העסק ושני הצדדים חותמים על חוזה, ובכך מגבילים את התרחשותם של סכסוכים. אפשרות זו נבחרה על ידי הממשלה וזכתה ל-38% מחוות דעתם של משלחות האסיפה הלאומית וסוכנויות האסיפה הלאומית.

אבל לשיטה הזו יש גם מגבלות, כלומר, למשקיע אין הזדמנות לקבל פיקדונות ולחתום על חוזים עם לקוחות פוטנציאליים.

שנית, המשקיע גובה את המקדמה בהתאם להסכם עם הלקוח רק כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ויש לו אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע. הסכם המקדמה חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, ההשכרה או הקנייה של הבית או עבודות הבנייה. סכום המקדמה המרבי מוסדר על ידי הממשלה אך לא יעלה על 10% ממחיר המכירה או ההשכרה.

לאפשרות זו יתרון בכך שהמשקיע יכול לגייס הון מוקדם, אך היא גם מסוכנת עבור הלקוחות מכיוון שעליהם לשלם כסף כאשר בניית הפרויקט טרם החלה. במקרה שההליכים הנדרשים להתחלת בניית הפרויקט, כגון היתר בנייה, תכנון טכני ושרטוטי בנייה, מתעכבים או מתארכים, הדבר יגרום לחסרונות עבור הקונה, מה שיוביל לסכסוכים. הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הציעה שהממשלה תשלים את תוכן הערכת ההשפעה עם אפשרות זו.

בתגובה להצעה שלא להסדיר את מסחר הנדל"ן על הנייר, עקב ההשלכות הרבות והפרעות בשוק, אמרה הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית כי התקנות בנוגע למכירת בתים ועבודות בנייה שייווצרו בעתיד הן ירושה מהחוק משנת 2014. ההוראות בטיוטת חוק מתוקן זו עולות בקנה אחד גם עם העקרונות וההוראות הכלליים של הקוד האזרחי בנוגע לנכסים שייווצרו בעתיד, זכויותיהם של ארגונים ויחידים בהחלטה, ביסוס, בשינוי ובסיומו של עסקאות נדל"ן.

גיוס הון על ידי משקיעי פרויקטים ומסחר בעבודות דיור ובנייה עתידיות הם שני סוגים שונים של עסקאות. הקוד האזרחי הסדיר את עסקאות הנכסים העתידיים. לכן, הצעת החוק מסדירה את מכירת עבודות הדיור והבנייה על הנייר כדי להבטיח את הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של ארגונים ויחידים המשתתפים בעסקה.

בנוגע לתשלומים עבור קנייה, מכירה והשכרה של בתים ונדל"ן על הנייר, הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הציעה גם שתי אפשרויות בהצעת החוק.

אפשרות 1 , המוכר יכול לגבות רק עד 95% משווי חוזה המכר אם הקונה או הרוכש בשכירות לא קיבל תעודת שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע. 5% הנותרים מהשווי ישולמו כאשר התעודות יוענקו לקונה על ידי הרשות המוסמכת.

אפשרות 2 , המוכר יכול לגבות רק עד 95% משווי חוזה המכר אם הקונה או הרוכש בשכירות לא קיבל אישור זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע. 5% הנותרים משווי החוזה מועברים על ידי הלקוח לחשבון המשקיע שנפתח בבנק לניהול והמשקיע אינו יכול להשתמש בסכום זה. העלויות והרווחים הנובעים מסכום זה מוסכמים על ידי המשקיע והבנק.

המשקיע רשאי להשתמש בסכום זה יחד עם רווחים (אם ישנם) רק כאשר הגוף הממלכתי המוסמך ינפיק תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע לקונה או לחוכר.

על פי סדר היום, אחר הצהריים של ה-31 באוקטובר, האסיפה הלאומית דנה באולם על המצב החברתי-כלכלי בשנת 2023, התוכנית המתוכננת לשנת 2024; ויישום החלטה 43 על תוכנית ההתאוששות החברתית-כלכלית. האסיפה הלאומית דנה גם ביישום מספר מנגנוני פיילוט בעיר דא נאנג, כמו גם בתוצאות סקירת המסמכים המשפטיים.

הואי טה

[מודעה_2]
קישור למקור