יישום חוק הקרקעות 2024: ציפיות לפתיחת משאבים.

[מודעה_1]

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — לאחר שנים רבות של יישום, אנשים שקנו קרקעות בפרויקט הפיתוח העירוני של חברת באך דאט אן עדיין לא קיבלו את אישורי הבעלות על הקרקע שלהם. צילום: H.QUANG

עידן מתווכי הקרקעות ומכירת נכסים לפני השלמת הבנייה הסתיים.

כ-200 התייעצויות ציבוריות שנערכו על ידי סוכנויות ברמה המחוזית כדי לטפל בבעיות הנובעות מפרויקטים בהם השקיעה חברת באך דאט אן הן דוגמה אופיינית לתוצאות של תקופה של "פריחה" בפרויקטים הנקראים פיתוח עירוני.

עד לנקודה זו, למרות מאמצי הרשויות, האחריות והאולטימטום שהציבו מנהיגי המחוז הבכירים ביותר, סביר להניח שיידרש עוד זמן מה עד לפתרון יסודי של מקרה באך דאט אן.

באך דאט אן אינו לבד; רבים מכמעט 200 פרויקטים של פיתוח מגורים ועירוני במחוז, בהם מושקעים כיום חברות פרטיות, מתמודדים עם בעיות בדרגות שונות.

איש עדיין לא חישב (אפילו לא אומדן) את היקף הנזק למדינה, לאזרחים ולעסקים, אך בזבוז המשאבים העצום, ובמיוחד משאבי הקרקע, וההשלכות החברתיות הנובעות מכך, אינם ניתנים להכחשה. וייקח עוד שנים רבות לרשויות בכל הרמות לפתור את תוצאות התקופה בה פרויקטים הושקו בכל מקום בקול רם!

חוק המקרקעין 2024 וחוקי הנדל"ן והדיור המתוקנים, שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, אוסרים באופן מוחלט על חלוקת קרקעות ומכירה בכל הרובעים של כל הערים והעיירות.

במקביל, פרויקטים של בנייה עירונית ומגורים נמצאים תחת פיקוח קפדני משלב הרישוי ועד לתהליך הביצוע. בפרט, קיימת דרישה לגילוי פומבי מקיף ומפורט של ההיבטים המשפטיים, היקף הפרויקט והתקדמותו.

לבטל פרויקטים שאוגרים קרקעות.

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, אם משקיעי הפרויקט לא מצליחים להכניס את הקרקע לשימוש או מפגרים בלוח הזמנים של השימוש בקרקע בהשוואה ללוח הזמנים שצוין בפרויקט ההשקעה, המשקיע עשוי לקבל ארכה של לא יותר מ-24 חודשים ועליו לשלם למדינה סכום נוסף השווה לדמי השימוש בקרקע או לדמי חכירת הקרקע עבור התקופה המוארכת.

אם המשקיע לא יצליח להכניס את הקרקע לשימוש לאחר המועד המוארך, המדינה תחזיר את הקרקע ללא פיצוי עבור הקרקע, הנכסים הצמודים לקרקע ועלויות ההשקעה הנותרות.

על פי ניתוח מומחים, עם התקנות החוקיות החדשות, בקרוב יחול תהליך "סינון" קפדני עבור משקיעי נדל"ן ועסקים; עסקים קטנים עם משאבים כספיים מוגבלים, אלו העוסקים בשיטות אופורטוניסטיות ולא מקצועיות, יודחו מהמשחק.

הנוהג של מכירת פרויקטים בטרם עת למטרות רווח לא יוכל עוד לשגשג. הסיבה לכך היא שעסקים רשאים להשיק פרויקטים רק לאחר מילוי כל התחייבויותיהם כלפי המדינה ועמידה בדרישות התשתית כפי שנקבעו בתקנות.

חוק עסקי הנדל"ן המתוקן אוסר גם על מתווכי נדל"ן עצמאיים ללא רישיון (הידועים זה מכבר כ"ספקולנטים בקרקעות"). מטרתו למנוע מצבים בהם עובדי בניין וספקי ירקות עוסקים גם הם במסחר בקרקעות, או את התפשטותן של "סוכנויות" נדל"ן מאזורים כפריים לערים, בעיה ארוכת שנים.

חשיבה עירונית

החל מ-1 באוגוסט 2024, המדינה לא תעניק עוד היתרים לפרויקטים של חלוקת קרקעות באזורים של ערים ועיירות. משקיעים בפרויקטים של חלוקת קרקעות ייאלצו להתמקד באזורים כפריים בפאתי ערים ועיירות.

עם מגבלות משמעותיות על שטחי פיתוח, כמו גם אילוצים משפטיים מחמירים יותר על פרויקטים עסקיים של נדל"ן, אנליסטים חזו שמחירי הקרקעות יעלו בחדות בעתיד הקרוב, דבר שייפגע מבעלי הכנסה נמוכה הזקוקים לדיור באופן ממשי.

בפרט, כל עוד המדיניות של "הטלת מיסים גבוהים על אלו שבבעלותם בתים וקרקעות רבים אך אינם משתמשים בהם ביעילות", כפי שנקבע בהחלטה 18 של הוועדה המרכזית ה-13, לא מוסדה בחוק, ספקולציות בקרקעות צפויות להישאר אטרקטיביות עבור אנשים רבים.

לאחר שסבלה מהשלכות קשות מהפיתוח העירוני המשתולל בתקופה האחרונה, מחוז קוואנג נאם ללא ספק ילמד לקחים חשובים רבים.

מבין אלה, הבעיות הבולטות ביותר הן ההזנחה הנרחבת והמתמשכת באזורים עירוניים רבים למרות השלמת התשתיות; העובדה שרוב רוכשי הקרקעות בפרויקטים עושים זאת בעיקר למטרות עסקיות ספקולטיביות; אובדן קרקעות חקלאיות על ידי תושבים בעוד שפרויקטים נותרים נטושים ולא גמורים במשך שנים; והבעיה החברתית של משקי בית ויחידים רבים המתמודדים עם צורך דחוף בדיור ובמחיה, אך מגלים שמחירי הקרקע מעבר להישג ידם.

עיור ופיתוח עירוני הם מגמות בלתי נמנעות. עם זאת, כיצד, באיזה כיוון ומפת דרכים שיתאימו לכל שלב של פיתוח היא בעיה שכל יישוב צריך לשקול על מנת לנצל בצורה היעילה ביותר את משאבי הקרקע בהתאם להנחיות המפלגה ולפתור בעיות חברתיות בהרמוניה.

שימו לב כי ברשימת פרויקטי משיכת השקעות ופרויקטי משיכת השקעות בעדיפות גבוהה של מחוז קוואנג נאם לתקופה 2024 - 2025 (החלטה מס' 1221-QD/UBND, מיום 21 במאי 2024, של ועדת העם המחוזית), מתוך 233 פרויקטים ביישובים, ישנם 40 פרויקטים המושכים השקעות בפיתוח עירוני, בעיקר בצורת רחובות שוק ואזורי מגורים עירוניים (עסקי חלקות קרקע).

קשה לומר בוודאות כמה פרויקטים באמת נחוצים ודחופים, מהי מטרתם המיועדת (ספקולנטים או צורכי דיור של תושבים מקומיים), ואפילו את היבטי הקלט-פלט של פרויקטים אלה. עם זאת, אלה בהחלט סוגיות שלא ניתן להתעלם מהן, שכן יישובים במחוז חוו היטב ושילמו את המחיר עבור פרויקטים של חלוקת קרקעות ומכירתן.

תחזית ראויה לציון נוספת של מומחים, בעקבות חקיקת שלושת חוקי הקרקעות שהוזכרו לעיל, היא שנדל"ן תעשייתי ימשוך מאוד משקיעים מקומיים וזרים בתקופה הקרובה.

תוכנית התכנון המחוזית של קואנג נאם זיהתה פיתוח של למעלה מ-10,000 דונם של קרקעות תעשייתיות מהיום ועד שנת 2030. ניסיון מעשי הוכיח כי קרקעות תעשייתיות היו ועדיין יהיו היעילות, הרווחיות והתורמות הרבה ביותר לפיתוח החברתי -כלכלי המקומי.

----- ...
שיעור 3: כאשר אדמה חקלאית "משוחררת"

[מודעה_2]
מקור: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html