יישום חוק הקרקעות 2024: ציפיות לשחרור משאבים

[מודעה_1]

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — לאחר שנים רבות של יישום, אנשים שקנו קרקעות בפרויקט העירוני של חברת באך דאט אן עדיין לא קיבלו את הספרים האדומים. צילום: H.QUANG

זמן מתווכי הקרקעות ומכירת "אורז ירוק" נגמר

כ-200 פגישות עם אזרחים על ידי סוכנויות מחוזיות לטיפול בבעיות הנובעות מפרויקטים שהושקעו על ידי חברת באך דאט אן הן מקרים אופייניים לתוצאות של תקופה של "פיצוץ" של מה שנקרא פרויקטים של פיתוח עירוני.

עד לנקודה זו, למרות שהרשויות עשו מאמצים רבים ואחריות רבה, והמנהיגים הבכירים ביותר של המחוז הציבו "אולטימטום", כנראה שיידרש עוד זמן מה לטפל באופן מלא במקרה של באך דאט אן.

לא רק באך דאט אן, רבים מכמעט 200 פרויקטים למגורים ולאזורים עירוניים במחוז, בהם מושקעים כיום עסקים, מתמודדים עם בעיות ברמות שונות.

איש עדיין לא חישב את המספרים (אפילו לא הערכות) של הנזק למדינה, לאנשים ולעסקים, אך בזבוז המשאבים העצום, ובמיוחד משאבי הקרקע וההשלכות החברתיות הן מציאות ברורה מאליה. וייקח עוד שנים רבות לרשויות בכל הרמות לפתור את ההשלכות של תקופה שבה פרויקטים היו בכל מקום!

חוק המקרקעין משנת 2024 והחוקים בנושא עסקי נדל"ן ודיור (מתוקנים) שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 דורשים איסור מוחלט על חלוקת קרקעות ומכירה שלהן באזורים שונים בכל הערים והעיירות.

במקביל, פרויקטים של בנייה עירונית ומגורים גם הם מחמירים עוד משלב הרישוי ובמהלך כל תהליך הביצוע. בפרט, הדרישה לגילוי נאות ושקיפות דעת הקהל היא מקיפה, ומפורטת לגבי חוקיות, היקף והתקדמות יישום הפרויקט.

ביטול פרויקטים של "התחייבות לקרקע"

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, משקיעים בפרויקטים שלא יכניסו קרקע לשימוש או מפגרים בשימוש בקרקע בהשוואה ללוח הזמנים שנקבע בפרויקט ההשקעה, יקבלו הארכת שימוש בקרקע לתקופה שלא תעלה על 24 חודשים וחייבים לשלם למדינה סכום כסף נוסף התואם את אגרת השימוש בקרקע ושכר הדירה עבור התקופה המוארכת.

אם המשקיע לא הכניס את הקרקע לשימוש לאחר התקופה המוארכת, המדינה תחזיר את הקרקע ללא פיצוי עבור הקרקע, הנכסים הצמודים לקרקע ועלויות ההשקעה הנותרות בקרקע.

לדברי מומחים, עם התקנות החוקיות החדשות, יבוצע "סינון" קפדני למשקיעי נדל"ן; עסקים קטנים עם משאבים כספיים מוגבלים, עסקים אופורטוניסטים ולא מקצועיים יסולקו מהמשחק.

המצב של מכירת "אורז ירוק" למטרות רווח לא יתקיים עוד. משום שחברות יכולות לפתוח פרויקטים למכירה רק לאחר שימלאו את התחייבויותיהן כלפי המדינה במלואן ועמדו בתנאי התשתית כפי שנקבעו.

החוק המתוקן לעסקי נדל"ן אוסר גם על מתווכי נדל"ן חובבים ועל פרילנסרים (אשר מכונים זה מכבר על ידי הציבור "מתווכי קרקעות"). הוא מונע את מצבם של בנאים ומוכרי ירקות ש"סוחרים" גם הם בקרקעות; או את ההתפשטות הנרחבת של "סוכני" נדל"ן מהכפר לעיר, דבר שהיה נפוץ מזה זמן רב.

חשיבה עירונית

החל מ-1 באוגוסט 2024, המדינה לא תעניק עוד רישיונות לפרויקטים של חלוקת קרקעות באזורים של ערים ועיירות. משקיעים בפרויקטים של קרקעות נאלצים להתמקד באזורים כפריים בפאתי ערים ועיירות.

עם מגבלות משמעותיות על שטחי פיתוח, כמו גם אילוצים משפטיים מחמירים יותר על פרויקטים של נדל"ן, אנליסטים חזו כי מחירי הקרקעות יעלו בעתיד הקרוב, מה שיגרום לחסרונות לאנשים בעלי הכנסה נמוכה שיש להם צורך ממשי בקרקע למגורים.

בפרט, לאחר שמדיניות "הטלת מיסים גבוהים על אנשים שיש להם בתים ואדמות רבים אך אינם מנצלים אותם ביעילות" על פי החלטה 18 של הוועד הפועל המרכזי ה-13 לא תמוסד בחוק, ספקולציות בקרקעות כנראה עדיין יהיו מושכות עבור אנשים רבים.

קואנג נאם סבלה מהשלכות קשות מפיתוח עירוני משתולל בעבר הקרוב, ובוודאי תלמד ממנה לקחים חשובים רבים.

הבולט שבהם הוא המדבור הנרחב והמתמשך באזורים עירוניים רבים למרות השלמת התשתיות; המצב שבו רוב האנשים קונים קרקעות בפרויקטים בעיקר למטרות ספקולציה עסקית; אובדן קרקעות לייצור בעוד שפרויקטים ננטשים ונמצאים במצב של חוסר תקינות במשך שנים רבות; הסיפור החברתי של משקי בית ויחידים רבים המתוסכלים מאוד מהצורך להתיישב ולהתפרנס אך מחירי הקרקע רחוקים מדי מהישג יד...

עיור ופיתוח עירוני הם מגמות בלתי נמנעות. אבל כיצד, באיזה כיוון ומפת דרכים שיתאימו לכל שלב של פיתוח, זו בעיה שכל יישוב צריך לשקול כדי לנצל בצורה היעילה ביותר את משאבי הקרקע בהתאם לאוריינטציה של המפלגה ולפתור בעיות חברתיות בהרמוניה.

יש לציין כי ברשימת פרויקטים למשיכת השקעות וסדרי עדיפויות למשיכת השקעות של קואנג נאם לתקופה שבין 2024 ל-2025 (החלטה מס' 1221-QD/UBND, מיום 21 במאי 2024 של ועדת העם המחוזית), מתוך 233 פרויקטים ביישובים, ישנם עד 40 פרויקטים המושכים השקעות בפיתוח עירוני, בעיקר בצורת אזורי שוק, אזורי מגורים עירוניים (קרקעות עסקיות).

קשה לקבוע כמה או כמה מעט פרויקטים באמת נחוצים ודחופים, מהי המטרה (ספקולנטים עסקיים או צורכי דיור של תושבים מקומיים), כולל בעיות הקלט-פלט של הפרויקט, אך בוודאי שאלה יהיו סוגיות שלא ניתן להתעלם מהן, כאשר היישובים במחוז "מודעים" מדי ונאלצו לשלם את המחיר עבור פרויקטים של חלוקת קרקעות ומכירת קרקעות.

תחזית ראויה לציון נוספת של מומחים לאחר כניסתם לתוקף של שלושת החוקים הקשורים לקרקעות שהוזכרו לעיל היא שנדל"ן תעשייתי ימשוך מאוד משקיעים מקומיים וזרים בתקופה הקרובה.

התכנון של מחוז קואנג נאם קבע פיתוח של יותר מ-10,000 דונם של שטחי פארק תעשייתי מעתה ועד 2030. הניסיון הוכיח כי קרקעות תעשייתיות מקדמות ומקדמות את היעילות הגבוהה ביותר, מייצרות רווחים ותורמות בצורה המירבית לפיתוח החברתי -כלכלי המקומי.

----- ...
שיעור 3: כאשר אדמה חקלאית "מתנתקת"

[מודעה_2]
מקור: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html