עם סדרה של מדיניות תמיכה מצד הממשלה ובנק המדינה, החל מהמחצית השנייה של 2023, שוק הנדל"ן הראה סימנים של שיפור בנפח העסקאות בכמה מגזרים. צפוי כי שוק הנדל"ן בשנת 2024 ימשיך להתאושש.

מר נגוין מין ג'יאנג, מומחה בכיר לניהול נכסי לקוחות ב-KB Securities Vietnam, שיתף את PV. VietNamNet על שוק הנדל"ן וכן על מניות הנדל"ן ועל תחזיותיה בשנת גיאפ טין 2024.

נקודות אור הן דירות ובתים צמודי קרקע.

- שוק הנדל"ן הראה סימני התאוששות במחצית השנייה של 2023. מהי הערכתך לגבי הערכה זו?

מר נגוין מין ג'יאנג: שוק הנדל"ן בשנת 2023, לפי תצפיותיי, חל שיפור קל במחצית השנייה של השנה, אך הוא מקומי ומובחן בבירור. פלח הדירות הישנות בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי ממשיך לעלות במחיר. כמה פרויקטים שנפתחו למכירה של דירות בטווח הביניים משכו משקיעים להוציא כסף.

בנוסף, גם מגזר הדיור הפרטי התאושש בצורה טובה למדי. כמה מחוזות וערים עם פיתוח חזק של השקעות ציבוריות הן גם מקומות שאליהם מגיעים משקיעים רבים, ומחירי המכירה באזורים אלה גם הם ירדו פחות מהרמה הכללית. עבור מגזר הקרקעות, קרקעות פרבריות, בתי חנויות, וילות נופש, ... ממשיכות להיות עדות לקדרות.

האסיפה הלאומית אישרה זה עתה רשמית שלושה חוקים חשובים המשפיעים ישירות על ענף הנדל"ן: חוק הדיור (מתוקן); חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) וחוק המקרקעין (מתוקן).

מגזר הנדל"ן תלוי במידה רבה בגורמים משפטיים, ובכך משחרר מקורות הון ומזרז את יישום הפרויקטים. לכן, משקיעים מקווים ששלושת החוקים הנ"ל, שיוחלו רשמית החל מ-1 בינואר 2025, יהוו דחיפה לשוק לשגשג ולהתפתח באופן בר-קיימא במחזור החדש.

kbnguyenminhgiang 3.gif
מר נגוין מין ג'יאנג, מומחה בכיר לניהול נכסי לקוחות, KB וייטנאם

- לקראת 2024, כיצד אתה מעריך את המשך תנופת ההתאוששות של השוק?

בשנת 2024, האוריינטציה של מדיניות מוניטרית רחבה תמשיך להיות גורם חשוב המסייע לשוק הנדל"ן לשמור על תנופת ההתאוששות שלו. כמות גדולה של פיקדונות למגורים מסוף 2022 ותחילת 2023 יחזרו לייצור וחלקם ימצאו אפיקי השקעה. בהם, נדל"ן הוא תמיד בראש סדר העדיפויות. כאשר מדיניות הניהול יציבה, אמון המשקיעים חוזר, וזהו גם הזמן שבו שוק הנדל"ן נוטה להתחמם.

תחזית השוק חיובית אך סביר להניח שתהיה מקומית ומקוטעת.

פלחים יוקרתיים כמו וילות נופש, בתי חנויות וכו' ימשיכו להיות קודרים, בחוסר משקיעים. יחד עם זאת, פלח הקרקעות הספקולטיבי ביותר ואדמות "אורז ירוק" ימשיך להיות שקט, מכיוון שרוב המשקיעים המשתתפים בפלח זה משתמשים במינוף פיננסי גבוה, הביקוש האמיתי אינו רב וההליכים המשפטיים עדיין לא גמורים. מצב עודף ההיצע בפלח זה גדול מאוד, כך שקשה להשתפר בשנת 2024.

בנוסף, קטגוריית הדירות בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי מציעה מחיר מכירה מתאים לאנשים עם הכנסה ממוצעת. בנוסף, גם קטגוריית הדיור הפרטי תמשיך להתאושש עם הצרכים האמיתיים של האנשים.

batdongsan2024 דובאו cbre.gif
מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עקב היצע מוגבל וביקוש גבוה. (מקור: CBRE)

מתמודדים עם 3 אתגרים

- לדעתך, אילו אתגרים עדיין מתמודד שוק הנדל"ן?

אני חושב ששוק הנדל"ן עומד בפני שלושה אתגרים.

ראשית, זהו ההקשר הכללי של הכלכלה. בשנת 2024, הכלכלה העולמית עשויה להאט. מבחינה מקומית, צמיחת האשראי עד סוף אוקטובר 2023 הגיעה רק ל-7.39% והואצה באמת רק בחודשיים האחרונים של השנה והגיעה לצמיחה של 13.7%. מכאן, ניתן לראות שהביקוש להלוואות חדשות מעסקים ומאנשים נמוך מאוד, כאשר הריבית הייתה גבוהה למדי קודם לכן.

הכלכלה העולמית באופן כללי עדיין בגוון אפור. תזרים המזומנים המקומי נמוך מאוד. מדד PMI של הייצור בווייטנאם נמצא מתחת ל-50 נקודות במשך חודשים רבים, וזה גם סימן לכך שהביקוש של הכלכלה עדיין נמוך למדי. לכן, לא רק מגזר הנדל"ן אלא כל מגזרי הכלכלה מתמודדים עם אתגר זה.

שנית, מדובר בתזרים מזומנים. בשנת 2023, הלוואות לעסקי נדל"ן, המהוות יותר מ-21% מסך האשראי במשק, גדלו בצורה חזקה יותר מקצב הצמיחה הכללי של הענף. עובדה זו משקפת את יעילות המדיניות להסרת קשיים ופתרונות המסייעים לעסקי נדל"ן לגשת להון.

tindungbatdongsan2024 kbsecurites.gif
צמיחת האשראי בנדל"ן צפויה לרדת בחדות בשנת 2023. (מקור: KBS)

עם זאת, יש לציין כי תזרים המזומנים של עסקי הנדל"ן מתמודד בעיקר עם קשיים. בשנת 2023, מספר העסקים עם פרויקטים חדשים למכירה קטן מאוד, ותזרים המזומנים של העסק המרכזי שלילי ברובו.

אם עד שנת 2024 הפרויקטים לא יצליחו לפתור בעיות משפטיות ולהשלים את התשתית להבאת מוצרים לשוק, יהיו סיכונים. שלא לדבר על כך, הלחץ להפירעון אג"ח הוא עצום, עם יותר מ-120,000 מיליארד וונד. זוהי רמת הפירעון הגבוהה ביותר ב-5 השנים האחרונות.

שלישית, זהו הגורם המשפטי. עסקי נדל"ן נתקלים בקשיים רבים בתהליך יישום הפרויקטים. זו גם הסיבה לכך שההיצע ירד בשנים האחרונות.

פרויקט חדש דורש 70% מההון של לקוחות והלוואות. המשקיע אחראי רק על 30% מההון. אם מתעוררים קשיים משפטיים, הארגון לא יוכל לגשת להון ליישום הפרויקט, מה שיאט את הפרויקט, יגדיל את העלויות, יוביל להשלכות רבות עבור הארגון וסיכונים לשוק.

לכן, אני חושב שחוקיות היא הגורם המרכזי בשוק הנדל"ן.

traiphieu2024 daohan hnx.gif
איגרת החוב לפדיון 2024 היא הגדולה ביותר ב-5 השנים האחרונות.

בהיפוך משנת 2025, שוק הנדל"ן יפרוץ החל משנת 2027?

- מתי לדעתך השוק יתהפך? איזו עצה יש לך למשקיעי נדל"ן?

בשוק הראשוני בתקופה שבין 2024 ל-2025 תהיה ירידה במחירי המכירה מצד משקיעים. זה הכרחי לעסקים כדי לצאת מהמעגל הקשה. היצע וביקוש יכולים להיפגש ביתר קלות. זהו גם אחד הסימנים למציאת נקודת מפנה בשוק הנדל"ן.

איתות חשוב נוסף הוא הכנסת האוכלוסייה. עם הירידה בהכנסת האוכלוסייה, קשה לראות נקודת מפנה בשוק הנדל"ן בשנת 2024. ייתכן שמדובר בהתאוששות איטית בלבד, בעיקר מובחנת.

הגורם החשוב הבא הוא משפטי, כאשר שלושה חוקים חשובים נכנסים לתוקף החל מ-1 בינואר 2025. תקופת זו נחשבת גם לתקופת המעבר בין המחזורים הישנים לחדשים.

לפי המחקר שלי, בדרך כלל לאחר נקודת ההיפוך, השוק יצטרך לפחות שנתיים כדי להתייצב ולצמוח שוב בחוזקה.

לכן, אני צופה שהמחצית השנייה של 2025 תהיה נקודת המפנה בשוק הנדל"ן. משנת 2027 ואילך, השוק ישתפר באמת כאשר המחזור הכלכלי יעבור את התקופה הקשה, המערכת המשפטית תושלם, והכנסותיהם של אנשים יתחילו לצמוח שוב. גם עסקים יעלו עם אוריינטציות עסקיות מתאימות.

מקור אספקת עסקאות נדל
היצע הדיור בין השנים 2018-2023.

עבור משקיעים, אני חושב שניהול תזרים המזומנים האישי ובחירת הזמן הנכון להשקעה בהקשר זה הוא חשוב ביותר.

כאשר הכלכלה עדיין נמצאת בשלב לא ברור, ההקשר הגיאופוליטי אינו יציב, הקצאת פרופורציות ההשקעה חייבת להיות מתאימה ויכולה להספיק רבות. בתחום הנדל"ן, משקיעים צריכים לחפש נדל"ן באזור הליבה המרכזי עם נדל"ן בעל תזרים מזומנים. בנוסף, ישנם אזורים המקודמים מאוד לחלוקת השקעות ציבוריות, פלח לאנשים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית וכו'. חשוב לבחור את הזמן הנכון בהתבסס על נקודת ההיפוך של השוק, כך שתזרים המזומנים יוכל לקדם את ביצועי ההשקעה הטובים ביותר.

מניות נדל"ן עוקבות מקרוב אחר החום והקור של שוק הנדל"ן.

- כיצד אתה מעריך את מניות חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה?

אני מאמין ששוק הנדל"ן תמיד קשור קשר הדוק ובהתאם למחירי המניות של חברות נדל"ן רשומות.

במהלך קדחת הקרקעות של 2021, מניות הנדל"ן עלו פי 5-10 בתוך חודשים ספורים בלבד. בשנת 2022, כאשר שוק הנדל"ן קפא, מחירי מניות נדל"ן רבות "חולקו פי 5-10". אני מרבה לכנות מניות נדל"ן "כמה הן עולות, כמה הן יורדות", מה שמשקף בבירור את אופי השוק ואת הקשיים של עסקים.

בשנת 2022, משקיעים ובעלי עסקי נדל"ן רבים עברו מימוש מניותיהם. זו הייתה התקופה הקשה ביותר עבור שוק הנדל"ן.

עם זאת, תמיד יש הזדמנות בסכנה. הזמן הקשה ביותר הוא תמיד הזמן הטוב ביותר "לצוד". באופן אובייקטיבי, חברות נדל"ן רבות הרשומות בבורסה מתמודדות עם קשיים עקב פיתוח פרויקטים מסיבי ומינוף גבוה. עם זאת, ישנן גם חברות נדל"ן רבות וטובות וזה הזמן שהן ילכו לצוד.

אני צופה ש-2024-2025 תהיה שנת שיא של מיזוגים ורכישות (M&A) בתחום הנדל"ן.

עבור משקיעים פרטיים, זהו גם זמן טוב מאוד לסנן עסקים, לחפש חברות איכותיות להשקעה בעלות חזון לטווח ארוך.

עסק טוב צריך להיות בעל פוטנציאל פיננסי טוב ובריא. לעסקים אלו יש חובות נמוכים, עם מינוף נמוך. העסק עצמו צריך להיות גמיש גם באוריינטציה העסקית שלו, כגון מעבר לפלח עבור קבוצת ההכנסה הבינונית, בניית דיור ציבורי וכו', כדי לשמור על הכנסות ותזרים מזומנים בהקשר הקשה הנוכחי.

לעסקים חזקים מבחינה פיננסית בתקופה זו יהיו הזדמנויות רבות למיזוגים ורכישות אשר יביאו ערך לפיתוח בר-קיימא למחזור החדש. זוהי הערה שמשקיעים צריכים לשים לב אליה כאשר הם מחפשים עסק טוב.

יש להדגיש כי מחזור הפעילות של שוק הנדל"ן יהיה ארוך ואיטי יותר משוק המניות באופן כללי. משקיעים צריכים להיות בעלי פרספקטיבה ארוכת טווח אם הם משקיעים במניות נדל"ן בתקופה זו, מכיוון שגל ה"סופר גדול" של שוק הנדל"ן חלף. כדי ליצור גל גדול כמו 2021, קבוצת מניות הנדל"ן הצטברה במשך 7-8 שנים.

תודה רבה!

לדעתך, אילו דגשים בשלושת החוקים החדשים: חוק הדיור (מתוקן); חוק עסקי נדל"ן (מתוקן) וחוק מקרקעין (מתוקן), כאשר ייושמו יהיו בעלי השפעות חיוביות על שוק הנדל"ן במחזור החדש?

* זאת כדי לתת לאנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל את הזכות לעשות עסקי נדל"ן כמו תושבי המדינה. זה יעזור להגדיל את ההעברות השנתיות לווייטנאם. וייטנאם נמצאת בין 3 המדינות עם ההעברות הגבוהות ביותר בעולם.

* הידוק חלוקת קרקעות ומכירתן. פעולה זו תמזער את ספקולציות הקרקע, תמנע בזבוז משאבים ותתמקד בפלחים בעלי ביקוש אמיתי.

בתקופה הקרובה, עסקי נדל"ן חייבים לכוון את עצמם לפלחי נדל"ן מתאימים למחזור החדש, ובכך לתרום לייצוב ופיתוח שוק הנדל"ן בצורה בת קיימא יותר.

* מתן ספרים ורודים לדירות מיני ואי ציון תקופת הבעלות על הדירה.

* קרקע ללא מסמכי שימוש בקרקע לפני 1 ביולי 2014 תזכה לסימן "ספר אדום".

* לבטל את מסגרת מחירי הקרקע, לקבוע את מחירי הקרקע לפי עקרונות השוק. לגוון את טפסי הפיצויים לאנשים שאדמתם הוחזרה. לארגן דיור ליישוב מחדש לפני ההשבה. אלו שאדמתם החקלאית הוחזרה יפוצו בקרקע למגורים/דיור.

זה עוזר לאנשים להפיק תועלת רבה יותר ועסקים יכולים לפנות קרקע בקלות וליישם פרויקטים מהר יותר.

* עסקים מקבלים מס שימוש בקרקע מדי שנה במקום לשלם את כולו בבת אחת.

* מנגנון פתוח יותר לאדמות חקלאיות, כגון העלאת הבעלות המקסימלית על ידי יחידים מפי 10 לפי 15. יחידים שאינם מייצרים ישירות אדמות חקלאיות עדיין רשאים לקבל העברות של אדמות לגידול אורז.

לסיכום, לשלושת החוקים המתוקנים הללו יש השפעה עמוקה על כל היבטי החברה ועל כל שכבות האוכלוסייה. כאשר הם ייכנסו לתוקף, הם צפויים לסייע לעסקים להתגבר על קשיים משפטיים, וכן לכוון מחדש את פיתוח ענף הנדל"ן במחזור החדש. היצע הנדל"ן יחזור בהדרגה וינוע לעבר מוצרים המביאים ערך בר-קיימא לכלכלה ומכוונים לצרכים החיוניים של האוכלוסייה.

נובלנד ו-Vinhomes גורמים להפתעות, אילו אותות מתחום הנדל"ן? שוק הנדל"ן משתנה באופן בלתי צפוי והתחזית עדיין לא ברורה, אך עסקי נדל"ן כמו נובלנד, Vinhomes או Khai Hoan Land... רשמו גם הם תוצאות עסקיות מפתיעות בשנת 2023.