שוק הנדל"ן "סוער", גורמים חריגים נסתרים

(דן טרי) - מומחים מעריכים כי שוק הנדל"ן התאושש אך הוא עדיין איטי, לא אחיד בין מגזרים ומיקומים, ויש בו כמה גורמים פוטנציאליים יוצאי דופן.

עליית מחירים מהירה מדי

על פי דו"ח של משרד הבינוי , מחירי הדירות בהאנוי עלו בחדות ברבעון האחרון, עם עלייה של 4-6% רבעונית ו-22-25% שנתית בפרויקטים חדשים. בפרט, מחיר המכירה של דירות ישנות גם הוא עלה משמעותית, ובמקומות מסוימים עלה ב-35-40% בהשוואה לרבעון הקודם.

הכלכלן הראשי של BIDV , מר קאן ואן לוק, ציין כי שוק הנדל"ן מתאושש אך באופן לא אחיד ויש בו גורמים פוטנציאליים רבים ויוצאי דופן.

הוא אמר שמאז 2019 ועד היום, מחירי הנדל"ן עלו ב-50-70%, בעיקר במגזר הדירות והקרקעות, עקב מחסור בהיצע.

מר לוק ציין גם כי הלוואות לדיור עלו באיטיות, רק שליש בהשוואה להלוואות להשקעה בנדל"ן, דבר המצביע על כך שמחירי הבתים עדיין גבוהים, מה שגורם לאנשים להסס ללוות כסף לרכישת בתים. הוא המליץ לעסקים לשקול התאמת מחירי המכירה לרמה סבירה יותר.

לדברי מומחים, מדיניות חדשה בנושא קרקעות ודיור שאושרה לאחרונה (כגון ההחלטה על שוק הנדל"ן והדיור הציבורי, פיילוט למנגנונים מיוחדים והסרת מכשולים לפרויקטים, פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע וכו') צפויה להביא לשינויים משמעותיים בשוק.

עם זאת, למרות מאמצי התאמת המדיניות, בעלות על בתים עבור הווייטנאמים נותרה בעיה קשה, במיוחד עבור הדור הצעיר.

גב' נגוין הואי אן - מנהלת בכירה בסניף CBRE בהאנוי , ששיתפה לאחרונה מידע על מחירי דירות, אמרה: "זו כמעט הפעם הראשונה שמחירי הדירות בהאנוי עלו כל כך מהר בזמן כה קצר."

לדבריה, ניתוח היסטורי מראה כי במהלך 10 השנים האחרונות, מחירי הדירות בהאנוי עלו בממוצע של 5% בשנה. אפילו בתקופה שבין 2009 ל-2019, מחירי הדירות לא השתנו מעט, היו תקופות של ירידת מחירים ועלייה ממוצעת של 2% בלבד בשנה. משנת 2022 ועד היום, מחירי הדירות בעיר זו רק החלו לעלות במהירות.

מר לה דין צ'ונג - מומחה נדל"ן - אמר כי מגמת עליית מחירי הנדל"ן היא בלתי נמנעת. עם זאת, העובדה שמחירי הנדל"ן עולים בצורה חזקה תוך זמן קצר מאוד היא חריגה.

Thị trường bất động sản dậy sóng, tiềm ẩn yếu tố bất thường - 1 — בניין דירות בהאנוי (צילום: טראן קאנג).

"הסיבה העיקרית למחירי הנדל"ן הגבוהים היא שלמרות שההיצע השתפר, הוא עדיין נדיר מאוד בהשוואה לביקוש. עלויות ההשקעה הגבוהות גרמו למשקיעים לפתח ציפיות גבוהות יותר לרווחים", אמר מר צ'ונג.

זיהוי האופי ה"שותף" של ספקולציות

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - העריך כי בתקופה האחרונה חלה עליות חריגות במחירי הדירות, במיוחד בהאנוי.

הוא מאמין שתופעה זו בהחלט מושפעת מקבוצות אינטרסים, בעוד שההקשר הכלכלי, השוק והכנסות האנשים לא התאוששו. "מחירי הדיור גבוהים, אך עסקאות לא נראות הרבה, זה יכול להיות טריק של קבוצת השקעות עם מטרות לא ברורות", העריך מר דין בגילוי לב.

לדבריו, קבוצות אינטרס אלו מסוגלות לבצע תעלולים של ניפוח מחירים עקב העובדה שיש בעיות בהיצע הדירות. בשנים האחרונות לא אושרו לשוק פרויקטים חדשים לרישיונות השקעה.

הפרויקטים בשוק הם בעיקר פרויקטים ישנים שנרכשים ונמכרים שוב. ההיצע חסר וגם באיכות ירודה, ההיצע לאנשים ולבעלי הכנסה נמוכה הוא מועט מאוד, מבנה המוצר אינו מתאים.

גב' פאם טי מיין - סגנית מנהלת המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם - אמרה כי בנוסף לתוצאות של היצע וביקוש בפועל, השוק הראה גם סימנים של "התחממות". מצב זה בא לידי ביטוי בספקולציות בקרקעות, בעליית מחירי הדיור ובהופעתן של עסקאות נדל"ן לא שקופות.

משקיעים קטנים רבים נכנסים לשוק למטרות ספקולטיביות, מה שגורם לעלייה בלתי סבירה במחירי הנדל"ן. סימנים של "התחממות" ניכרים גם בקטגוריית הדירות, כאשר מחיר המכירה של הדירות שהועברו עולה, עקב "סיוע" של כמה קבוצות ספקולטיביות.

[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm