ארגון מחדש של שוק הנדל"ן, הזדמנויות עבור מי?

היצע מצומצם ועליית מחירי הדיור מאלצים את השוק לבצע ארגון מחדש ולווסת את ההיצע והביקוש. הקשר זה פותח הזדמנויות לפרויקטים בעלי רמות השלמה גבוהות וקישוריות טובה למרכז העיר.

שוק במחזור חדש

שוק הנדל"ן נמצא במחזור החמישי שלו, בין השנים 2021-2026.

במחזור זה, הכלכלה הגיעה לשפל והיא מתאוששת בהדרגה החל מיוני 2023. נכסי צמיחה (מניות, אג"ח, קרנות מניות) צפויים להיות בעלי סיכויים חיוביים בשנים הקרובות. נכסי נדל"ן, שבדרך כלל מתאוששים לאחר שוק המניות בכ-12-18 חודשים, צפויים להתחיל להתאושש ולצמוח בתקופה 2025-2026.

נכון לעכשיו, הסטטיסטיקות מראות שמספר הפרויקטים שאושרו להשקעה ואישור משפטי כדי להביא אספקה ​​לשוק בתקופה האחרונה מוגבל מאוד. אפילו עסקים מתקשים למצוא קרקעות בהו צ'י מין סיטי לפיתוח פרויקטים, כך שמחסור האספקה ​​עדיין נמשך.

דו"ח השוק האחרון של CBRE קבע גם כי משקיעים בשוק הו צ'י מין סיטי זהירים יותר בהשקת סלי מוצרים חדשים בתקופה זו. היצע חדש מועט, ונפח העסקאות בהו צ'י מין סיטי מגיע בעיקר ממלאי בשלבים קודמים. כ-2,000 דירות שלא נמכרו נמכרו ברבעון השלישי, כמעט כפול מזה של הרבעון השני של השנה. נכון לעכשיו, המשקיעים עדיין שוקלים ומעריכים את המצב כדי לבחור את הזמן הנכון להשקת סלי מוצרים חדשים, מכיוון שהרבעון הרביעי הוא הגורם המכריע בשלב הבא.

בינתיים, נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים נקודות דומות, כאשר נפח העסקאות ושיעור הספיגה ברבעון השלישי ירדו ב-25% ובנקודת אחוז אחת בהתאמה בהשוואה לרבעון הקודם. מתוכם, נפח עסקאות הדירות עדיין שלט, והיווה 71% מכלל עסקאות הדיור ברבעון השלישי, כאשר פרויקטים חדשים של דירות רשמו שיעור ספיגה ממוצע של 75%.

מחירי הדיור ממשיכים להישאר גבוהים הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, במיוחד במגזר הדירות. חוסר האיזון בין היצע לביקוש מחמיר יותר ויותר, שכן ההיצע, למרות שיפורו, עדיין קשה לעמוד בביקוש.

עבור הו צ'י מין סיטי, רמת המחירים העיקרית נותרה יציבה ברמה גבוהה עקב היצע המגיע בעיקר מפרויקטים מתמשכים. בינתיים, רמת המחירים העיקרית בפרובינציות ובערים הסובבות את הו צ'י מין סיטי עלתה מעט, ונעה בין 3% ל-5%, כאשר היצע חדש הציג מחירי מכירה גבוהים יותר.

גם מדד מחירי הדירות של VARS השתנה. נכון לרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים בהאנוי היה קרוב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 64.0% בהשוואה לרבעון השני של 2019. בינתיים, במהלך אותה תקופה, מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים בהו צ'י מין סיטי עלה מ-49.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ל-64.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 30.6% בהשוואה לתקופת הבסיס.

ההיצע בשנים הקרובות צפוי להיות דל, מה שיוביל לעלייה במחירי הנדל"ן עקב כניסת החוקים המתוקנים לתוקף, היוצרים סביבה משפטית שקופה להגנה על המשקיעים. זהו גם גורם המסייע לשוק לבחור משקיעים בעלי יכולת פיננסית אמיתית ביישום ופיתוח פרויקטים.

סינון שוק, הזדמנות עבור מי?

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי התגבר על השפל הקשה ביותר. מקצב הצמיחה השלילי בשנת 2023, בתשעת החודשים הראשונים של 2024, הכנסות הנדל"ן התאוששו בהדרגה עם עלייה של כ-7% באותה תקופה, המוערכת ב-199,156 מיליארד דונג וייטנאמי. ההתאוששות היא מגמה שלא תתהפך, אך מוקדם מדי לדבר על התפתחות.

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, בשמונת החודשים הראשונים של השנה אושרו בעיר רק 9 פרויקטים של דיור מסחרי להשקעה, אך בקנה מידה קטן; רק 4 פרויקטים של דיור מסחרי היו זכאים לגייס הון, אך 100% מהדירות היו בסגמנט היוקרתי ומעבר לרמתן של אלו הזקוקים לכך.  

בנוגע לסוגיה זו, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) מאמין שכדי לפתור את בעיית הפחתת מחירי הדיור, יש צורך תחילה לפתור את בעיית ההיצע והביקוש. כדי להגדיל את היצע הדיור, יש צורך להסיר את צוואר הבקבוק של היצע הדיור המסחרי, ובפרט, בעיר יש כיום יותר מ-148 פרויקטים עם בעיות משפטיות. מחסור בהיצע וביקוש גבוה גרם לעלייה של 15-20% במחירי הדיור בתקופה האחרונה.

ייפתחו הזדמנויות למשוך ביקוש לפרויקטים של דיור שנמצאים בהלימה ובעלי תשתית תחבורה טובה המחברת למרכז.

בהקשר של חוקים חדשים שנכנסים לתוקף וייושמם בפועל, הדבר עלול לגרום לעליית מחירי הבתים הראשוניים בשנה הבאה. לכן, בתקופה זו, תיפתח הזדמנות למשוך ביקוש לפרויקטים של דיור הנמצאים בשלבי השלמה ובעלי תשתית תחבורה טובה המחברת למרכז. בפרט, האזור המזרחי של הו צ'י מין סיטי מוכיח את יעילותו בפתרון בעיות תנועה ובמתן דיור.

לא רק קו המטרו עומד להיכנס לפעילות, אלא שגם פרויקטי הכביש המהיר ופרויקט הרחבת כביש לאומי 13 פותחים הזדמנויות גדולות לפרויקטים לאורך ציר זה. כנקודת מוקד לחיבור פרויקטים של תשתית אזורית, פרויקט הדירות Urban Green של המשקיעה Kusto Home בעל ערכים יוצאי דופן ליצירת כוח "אטרקטיבי" לצד הביקוש.

למעשה, זהו פרויקט נדיר שנכנס לשלב השלמה, מה שעוזר לקונים לראות בקלות את איכותו וחוקיותו של הפרויקט. הפרויקט, הממוקם על כביש לאומי 13 המתרחב, גם עוזר ללקוחות להפיק תועלת מלאה מהפוטנציאל של התפתחות הביקוש וערך הנדל"ן בעיר תו דוק הדינמית והתוססת.

בהקשר של היצע דירות מוגבל, פרויקטים בעלי רמת השלמה גבוהה ומיקומי חיבור מרובי נקודות נחשבים לגורמים חשובים למשיכת ביקוש ולקידום תהליך התאוששות השוק. בנוסף, מערכת התשתיות והשטח הירוק הטבעי הגדול הם מרחבים מתאימים למשפחות רב-דוריות ולאלו שיש להם צורך ממשי במרחב מחיה המעניק עדיפות לבריאות ולתחבורה נוחה.

כאשר עומדים בתנאי המיקום, הנוחות ורמת ההשלמה, מדיניות תשלום גמישה היא גם גורם חשוב לעידוד הביקוש. Urban Green צפוי להיות אחד הפרויקטים הבודדים שיגיעו ל"נקודת הנפילה" של ההתאוששות כדי ליצור היצע לשוק בסוף השנה. זו הסיבה שמשקיע הפרויקט יישם מדיניות תשלום גמישה ומעודפת. באופן ספציפי, לקוחות משלמים כיום רק 30% עד לקבלת הבית, עם תקופת גרייס של 24 חודשים עבור הקרן והריבית, ומתנה של חבילת עיצוב פנים בשווי של עד 500 מיליון וונד.

עם שינויי המדיניות האחרונים, הממשלה תמשיך לחזק את הפיקוח והרגולציה על השוק, תוך הבטחת יציבות ופיתוח תקין. במקביל, מגמת הנדל"ן הירוק מתפתחת, וצפוי להוביל את השוק במחזור החדש. זוהי יכולה להיות הזדמנות עבור פרויקטים בעלי רמת השלמה גבוהה "להדביק" את הפער מוקדם עם מחזור התאוששות השוק בתקופה הקרובה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html