שוק הדירות בהאנוי ממשיך להיות בעל חוסר איזון בין היצע לביקוש.

[מודעה_1]

הביקוש לדיור בהאנוי ממשיך להיות כלוא.

דו"ח שוק הנדל"ן של סאבילס בהאנוי לרבעון הראשון של 2024 מראה כי היצע הדירות שנרשם ברבעון הראשון של 2024 גדל ב-41% בהשוואה לרבעון המקביל וב-99% בהשוואה לשנה המקבילה אשתקד, ל-4,062 יחידות. ההיצע הראשוני ברבעון הגיע ל-12,928 יחידות, עלייה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אך ירידה של 34% בהשוואה לשנה המקבילה אשתקד.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש במגזר הדירות ממשיך להתקיים. השוק ממשיך לרשום מחסור במוצרים מתחת ל-30 מיליון דונג וייט/מ"ר (מחלקה C), מוצרים אלה מהווים רק 4% מההיצע החדש ונמכרו. מאז 2020, ההיצע העיקרי של מחלקה C ירד ב-47% בשנה.

גב' דו ת'ו האנג, מנהלת בכירה, ייעוץ ומחקר, סאבילס האנוי, אמרה: "ההיצע מרוכז בעיקר בדירות מסוג B, המהוות כמעט 90%. דירות מסוג C בשוק הראשוני ודירות מסוג A מהוות רק חלק קטן מאוד. יתר על כן, מעתה ועד סוף השנה, למרות שחוקקו חוקים משמעותיים, ההיצע החדש לא הצליח להשתפר."

בינתיים, בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי, הביקוש הטבעי השנתי לדיור עומד על כ-50,000 בתים. זוהי תוצאה של הגירה, עזיבה של מבוגרים מהבתים והירידה במספר הממוצע של אנשים בבית... ביקוש זה לא נענה על ידי היצע מוגבל מזה זמן מה, מה שגרם לביקוש עצור לדיור. בנוסף, גורמים מאקרו כמו שוק הזהב המשתנה וריביות נמוכות גרמו למשקיעים לחפש ערוצי השקעה סבירים וארוכי טווח, מה שהגדיל באופן בלתי נראה את הביקוש לדירות בשוק האנוי.

כאשר משווים קווי מוצרים, קונים בעלי צרכים אמיתיים לדיור יכולים לראות שמחירי הדירות עדיין סבירים יותר מאלה של מוצרים צמודים לקרקע בפרויקט, כגון וילות ובתים עירוניים. דבר זה מוביל לסיפור של רישום עלייה בביקוש ובמחירי הדירות הראשוניים ברבעון הראשון של 2024. דו"ח Savills ברבעון מראה כי מחיר הדירות הראשוני בהאנוי הגיע ל-59 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 3% לעומת הרבעון המקביל ו-14% לעומת השנה המקבילה אשתקד.

יתר על כן, בתנאי שמחירי הנדל"ן הראשוניים מעוגנים ברמה גבוהה, גם בשוק המשני נרשמה עלייה בנפח העסקאות והמחירים עלו בהשוואה למחירים קודמים. גם בשוק המשני בתקופה הקודמת הייתה רמת מחירים סבירה יותר ממחירי הנדל"ן הראשוניים, אולם עם הביקוש הגובר לדיור, גם מחירי הנדל"ן המשניים בחודשים הראשונים של 2024 רשמו עלייה.

לדברי גב' האנג, הפסיכולוגיה של קונים השתנתה. התפיסה שדירות הן "מוצרים מתכלים" נראית כנחלת העבר, אך כעת, לאחר שהשקפה זו השתנתה, קונים מבינים בהדרגה שמוצרי דירות בערים גדולות הם גם נכס. גם אם בעבר, ההחלטה לקנות דירה הייתה צריכה להילקח בחשבון זמן רב מכיוון שהיא נחשבה גם לסכום כסף גדול, לאחרונה קוני דירות לא מחכים יותר מדי זמן לקבלת החלטה לקנות. ההחלטה לקנות מתקבלת כיום מהר יותר וגם המקדמה מהירה יותר.

עם זאת, היא גם הסבירה שזה לא הסיפור של השוק כולו: "עבור פרויקטים של דירות שבהם המחיר אינו תואם את איכות המוצר, ייתכן שהקונים לא יקבלו החלטה מהירה. פרויקטים ברבעון הראשון של 2024 שמושכים את תשומת ליבו של השוק הם כולם פרויקטים של משקיעים בעלי מוניטין, עם מוצרים שלאחר השקתם לשוק, יש להם ערובה מסוימת לאיכות, כמו גם גורמים משפטיים אחרים. יחד עם זאת, משקיעים אלה משתמשים לעתים קרובות במותגים מובילים ויחידות ייעוץ, החל מיחידות עיצוב, יחידות עיצוב נוף ועד עיצוב מוצר. בפרויקטים רבים אף בחרו משקיעים יחידות זרות בעלות מוניטין כדי לשפר את המוניטין של הפרויקט עצמו. פרויקטים טובים, משקיעים בעלי מוניטין וחוקיות מובטחת הם פרויקטים שרושמים נפח עסקאות חיובי."

מעבר ביקוש לאזורים במחירים נוחים

לנוכח עליית מחירים, חלק מהפרויקטים תומחרו מעבר לשווים בפועל. גב' האנג ייעצה לקונים לשקול היטב את ערך השימוש ואת סבירות הפרויקט.

"באופן כללי, אם המחירים ימשיכו לעלות, הקונים יבחנו את מצבם הכלכלי. בעוד שהביקוש האמיתי לדיור עדיין מהווה את הרוב, אם המחירים ימשיכו לעלות, קונים יכולים לשקול ולבחור לשכור דירות במרכז העיר, או לקבל את הביקוש המשתנה להיצע במחוזות הסמוכים להאנוי במחירים סבירים", אמרה גב' האנג.

קוני דירות עם צרכים ממשיים לדיור יכולים לבחור מקורות אספקה ביישובים שכנים כמו הונג ין או בק נין , חגורה 4 או חגורה 3.5, הודות לפיתוח תשתיות. תשתיות הן עדיין המנוף החשוב ביותר בשינוי מבנה הערך של שוק הדיור. פיתוח תשתיות יקרב אזורים פרבריים למרכז העיר, ויסייע בהפחתת זמן הנסיעה. מעל הכל, במחוזות או באזורים פרבריים שכנים, משקיעים יכולים לגשת למקורות קרקע בעלויות נמוכות יותר, וליצור היצע דיור בר השגה יותר.

ידוע כי מוצרים במחוזות הסמוכים יענו יותר ויותר על צרכי הדיור של האנוי. שכונות הונג ין ובק נין יספקו כ-203,000 דירות בין השנים 2024 ל-2026. החוקים המתוקנים צפויים להקל על פיתוח שוק הנדל"ן ולהביא לשיפורים מסוימים בהיצע. משנת 2025 ואילך, בשוק יהיו כ-84,400 דירות מתוך 101 פרויקטים למכירה.

נ. ג'יאנג

[מודעה_2]
מָקוֹר