שוק המחסנים והמפעלים פורח

[מודעה_1]

לאחר תקופה של קיפאון, שוק המחסנים והמפעלים המוכנים בדרום החל לחוות עסקאות רבות ומציג סיכויים חיוביים רבים בטווח הארוך.

הביקוש חיובי יותר

ברבעון השלישי של 2024, פלח המחסנים המודרניים המוכנים באזור הדרום יכלול יותר מ-103,000 מ"ר של מחסנים חדשים, שפותחו על ידי BWID ופארק התעשייה וייטנאם.

באופן ספציפי, BWID סימנה את נוכחותה בלונג אן עם השלמת פרויקט מחסן בן שתי קומות בשטח כולל של 64,000 מ"ר. במקביל, פארק התעשייה וייטנאם השיק במקביל את שלב II של פרויקטים בפארק התעשייה הו נאי (דונג נאי) ובפארק התעשייה פו אן טאן (לונג אן), המספק כמעט 40,000 מ"ר נוספים של שטח רב-תכליתי, המשמש הן למטרות אחסון והן למטרות ייצור.

מגמת המרת הנכסים נמשכה גם ברבעון האחרון. על פי דיווח של JLL Vietnam, באזור הצפוני של מחוז Binh Duong נרשמה יותר מ-18,000 מ"ר בפרויקט מחסנים מוכנים שהוסבו למפעלים מוכנים. עד סוף הרבעון השלישי של 2024, ההיצע הכולל של מחסנים מודרניים מוכנים גדל ל-2 מיליון מ"ר, עלייה של 4.4% בהשוואה לרבעון הקודם ו-14.7% בהשוואה לשנה הקודמת. מתוכם, BWID ו-Mapletree היוו 30% ו-20% מסך ההיצע, בהתאמה.

שוק הנדל"ן התעשייתי היה בעבר שוק מסורתי, שפותח בעיקר על ידי משקיעים מקומיים. עם זאת, בשנים האחרונות אנו עדים לעניין והשקעות גוברים יותר מצד משקיעים זרים, מסינגפור, קוריאה ותאילנד.

- גב' פאם נגוק ת'יאן טאנה, ראש מחלקת המחקר והייעוץ של CBRE בהו צ'י מין סיטי

ההיצע עולה, וגם שיעורי התפוסה חיוביים. לפי JLL, לאחר תקופה של קיפאון, שוק הלוגיסטיקה הדרומי נכנס למחצית השנייה של השנה עם ספיגה נטו חיובית, והגיע לכמעט 160,000 מ"ר ברבעון השלישי של 2024. חוזי שכירות חדשים נחתמו בעיקר על ידי שוכרים המשרתים את השוק המקומי, כולל יצרנים וספקי שירותי לוגיסטיקה חיצוניים (3PL). בהתאם, מתקנים הממוקמים באזורי ליבה עם חיבורים נוחים להו צ'י מין סיטי ממשיכים להיות מבוקשים.

CBRE רשמה גם פעילות השכרה ערה הן במחסנים והן במפעלים מוכנים ברבעון האחרון. שיעור התפוסה הממוצע של המחסנים עלה ב-7% בהשוואה לרבעון הקודם והגיע ל-68%; שיעור התפוסה של המפעלים המוכנים עלה ב-3% בהשוואה לרבעון הקודם והגיע ל-84%. לקוחות בעלי ביקוש למחסנים מוכנים בדרום מגיעים מיצרנים במגזרי ההיי-טק, הרכיבים האלקטרוניים והלוגיסטיקה, בנוסף להתרחבות של חברות במגזר המסחר האלקטרוני.

מר אלכס קריין, המנהל הכללי של Knight Frank Vietnam, ציין כי עקב גורמים חיצוניים, משקיעים ניגשים לשוק בזהירות, אך עדיין ניכרים סימני התאוששות בשוק. הוא אמר כי שיפור ההיצע, יחד עם עלייה קלה בשכר הדירה המבוקש, מראים כי אמון העסקים בתחזיות ארוכות הטווח של השוק גובר.

"הפיתוח והניצול המתמשכים של מפעלים מוכנים הם איתות חיובי, המעניק לשוכרים מוטיבציה רבה יותר לשקול בחירת וייטנאם כיעד מתאים להשקעה או להרחבת עסקים", אמר מר אלכס קריין.

בנוסף, לדברי מומחה זה, שוק המחסנים הדרומי תלוי בעיקר בביקוש לייצוא ובצמיחה בצריכה המקומית. לאחר 2024, כאשר יסתיימו הבחירות העולמיות , ובמיוחד הבחירות לנשיאות ארה"ב, צרכי השווקים יהיו ברורים יותר ויוכלו להגביר את הביקוש למחסנים בדרום.

הנחה לעידוד נזילות

נזילות השוק במגזר המחסנים והמפעלים השתפרה במידה ניכרת, אך גב' טראנג לה, מנהלת בכירה לייעוץ ומחקר (JLL וייטנאם), הודתה כי הביקוש עדיין נמוך יחסית בהשוואה לסוף השנה שעברה. "היצוא לא התאושש לחלוטין, ולכן מרכזי ההפצה שומרים על היקף הפעילות הנוכחי שלהם, במקום להתרחב כדי לצפות את העלייה הפתאומית בסחורות בסוף השנה כרגיל."

כדי לשמור על נזילות, אמרה גב' טראנג, כמה פרויקטים עם תשואה נמוכה על שכירות יישמו אסטרטגיית גירוי ביקוש חזקה יותר באמצעות הפחתת דמי השכירות המבוקשים. בפרט, באזורים מתפתחים מחוץ למרכז, מחירי השכירות ברבעון השלישי ירדו משמעותית בהשוואה לרבעון הקודם, בעוד שהמחירים באזור הליבה נותרו יציבים.

שכר הדירה הממוצע המבוקש עבור מחסנים מודרניים מוכנים בדרום ירד מעט ל-4.85 דולר למ"ר/חודש, ירידה של 0.4% בהשוואה לרבעון המקביל, אך עדיין עלייה של 3.1% משנה לשנה.

"בעלי הדירות עדיין גמישים ויוצרים תנאים נוחים למשא ומתן כדי לתמוך בשוכרים בהקשר של שוק איטי. אחד התמריצים המשמעותיים בכמה מחסנים שהושלמו לאחרונה הוא תקופה ללא שכר דירה של יותר מ-6 חודשים עבור חוזה שכירות ל-3 שנים", הוסיפה גב' טראנג. מצב השכירות בחודשים האחרונים של השנה צפוי להשתפר מכיוון שהרבעון הרביעי הוא בדרך כלל עונת השיא, אך השיפור הצפוי אינו פתאומי מדי.

מר אלכס קריין, שחולק את אותה דעה, אמר כי בטווח הקצר, שוק המחסנים יתמודד עם קשיים עקב היצע מוגבר וספיגה מופחתת, אולם מומחה זה סבור כי הסיכויים לטווח הבינוני-ארוך של נדל"ן תעשייתי בדרום עדיין חיוביים מאוד, עם פרויקטים איכותיים רבים עם מחירי שכירות נוחים.

מומחי נייט פרנק צופים כי השוק יתאושש משמעותית עד 2025. כמה פרויקטים שעוכבו בתקופה הקודמת הושלמו כעת, יחד עם אמון המשקיעים הגובר, אשר צפוי להגביר את הביקוש לקרקעות תעשייתיות. מיקומו האסטרטגי של האזור, שיפורי התשתיות והמדיניות המועדפת ימשיכו למלא תפקיד מפתח במשיכת השקעות זרות ישירות ובקידום צמיחה כלכלית.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html