כמה מחשבות על רצפות מסחר בזכויות שימוש בקרקע

[מודעה_1]

לאחרונה, ראש הממשלה פאם מין צ'ין הורה למשרד הבינוי לנהל ולתאם עם משרד משאבי הטבע והסביבה ועם הסוכנויות הרלוונטיות כדי לבחון את הקמתה של משטח מסחר בזכויות שימוש בקרקע.

סיכום: החלטה מס' 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועד הפועל המרכזי בנושא המשך חדשנות ושיפור מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, הציעה את הפתרון: "מחירי קרקעות ציבוריות, עסקאות חובה דרך רצפות מסחר, תשלום דרך בנקים, ללא מזומן". מבסיס פוליטי זה, על מנת ששוק הנדל"ן יפעל באופן פתוח ושקוף, ראש הממשלה פאם מין צ'ין הורה לאחרונה למשרד הבינוי לנהל ולתאם עם משרד משאבי הטבע והסביבה ועם הסוכנויות הרלוונטיות כדי לבחון את הקמת רצפת מסחר בזכויות שימוש בקרקע. על מנת לתרום נקודות מבט נוספות על מדיניות זו, מאמר זה מזכיר את הבסיס, המטרות, הצורך והניסיון של כמה מדינות, ובכך מציע כמה פתרונות קשורים.

1. רצפות מסחר בנדל"ן אינן נושא חדש במדינתנו. תקנות על רצפות מסחר בנדל"ן ועסקאות דרך רצפות מסחר בנדל"ן הן אחת מהוראות חוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 שמטרתן לשפר את השקיפות והבטיחות בעסקאות נדל"ן. סעיף 6, סעיף 3 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 קובע: "רצפות מסחר בנדל"ן הן מקומות בהם מתבצעות עסקאות של קנייה, מכירה, העברה, השכרה, שכירות משנה והשכרה-רכישה של נדל"ן."

על פי התקנות החוקיות הנוכחיות, רצפות מסחר בנדל"ן מוקמות על ידי מפעלים בעלי הפעילויות הבאות: ביצוע עסקאות של קנייה, מכירה, העברה, השכרה, שכירות משנה ורכישת נדל"ן; ארגון מכירה, העברה, השכרה, שכירות משנה ורכישת נדל"ן; הצגה, רישום ומסירת מידע לציבור על נדל"ן לצדדים הזקוקים לעסקה; בדיקת מסמכים אודות נדל"ן על מנת לוודא שהם זכאים לעסקאות; מתן שירות כמתווך בין צדדים לצורך החלפה, משא ומתן וחתימה על חוזים לקנייה, מכירה, העברה, השכרה, שכירות משנה ורכישת נדל"ן.

סעיף 107 בחוק האזרחי משנת 2015 קובע כי מקרקעין כוללים קרקע; בתים, עבודות בנייה המחוברות לקרקע; נכסים אחרים המחוברים לקרקע, בתים, עבודות בנייה. לפיכך, פעילויות קומת המסחר בנדל"ן כוללות שירותים הקשורים לעסקאות של זכויות שימוש בקרקע. עסקאות דרך קומת המסחר אינן חובה אלא נתונות לבחירת הקונה והמוכר.

לאחרונה, ראש הממשלה הטיל על משרד משאבי הטבע והסביבה ועל משרדים ומשרדים קשורים לבחון את הקמתה של משטח מסחר לזכויות שימוש בקרקע. מדיניות זו מדגימה את נחישותם של ראש הממשלה והממשלה לפתח את הכלכלה ולמשוך את תשומת הלב של החברה. נכון לעכשיו, מודל משטח המסחר לזכויות שימוש בקרקע עדיין נדון. משרד משאבי הטבע והסביבה מפתח שתי אפשרויות למשטח המסחר לזכויות שימוש בקרקע כדי להגיש לראש הממשלה להחלטה, באופן ספציפי כדלקמן:

- אפשרות 1: פיתוח ושדרוג מודל רצפת המסחר בנדל"ן בהתאם לחוק עסקי הנדל"ן בכיוון מקצועי תחת פיקוח מדינה.

- אפשרות 2: בניית רצפת מסחר ייעודית לזכויות שימוש בקרקע.

הכיוון הכללי הוא לקבוע את העיקרון של רצפות מסחר בנדל"ן המנוהלות על ידי המדינה, ולא מוקצות לחברות, ובמקביל יש להרחיב את היקף המסחר כך שיכסה את כל סוגי הקרקעות הכלולים בעסקאות. רצפת מסחר זו חייבת להיות מחוברת למערכת המידע, למאגר הקרקעות ולבנייה כך שתתעדכן באופן סינכרוני למערכת.

לפיכך, אם קומת המסחר בזכויות שימוש בקרקע תוקם בהתאם לאפשרויות הנ"ל, למרות שיש לה את אותו אופי כמו קומת המסחר בנדל"ן לפי הוראות החוק הנוכחי בנושא עסקי נדל"ן (כמתווך בעסקאות נדל"ן בכלל, זכויות שימוש בקרקע בפרט), יהיו הבדלים רבים בארגון ובתפעול. בהתאם, קומת המסחר בזכויות שימוש בקרקע תפעל "כארגון שירות ציבורי של המדינה לניהול".

האם יש צורך להקים משטח מסחר נפרד לזכויות שימוש בקרקע? (תמונה להמחשה)

2. מדיניות הקמת בורסת זכויות שימוש בקרקע וחוות דעת ראשוניות מסוכנויות מדינה רלוונטיות משכו את תשומת הלב והדיון של עסקים, אנשים, חוקרים וקובעי מדיניות.

בהערכת נחיצותה של בורסת זכויות שימוש בקרקע, חוות דעת רבות אישרו את היתרונות של מסחר באמצעותה, כגון: שליטה על חוקיותן של מגרשים ונדל"ן שהוכנסו למסחר; שליטה על ערך עסקאות הקרקע בפועל, ובכך יצירת מאגר נתונים של קרקעות, מחירי קרקע קרובים לשוק; הגברת האמון, מזעור סיכונים וסכסוכים בעת מסחר בזכויות שימוש בקרקע; מניעת הפסדי מס, יצירת סביבה עסקית בריאה...

ניתן לומר שהמטרה הגדולה ביותר בעת הקמת בורסת זכויות השימוש בקרקע היא להבטיח שקיפות מידע, למזער סיכונים בעסקאות עקב חוסר מידע, ובכך לסייע בבניית מערכת נתונים שלמה ומדויקת יחסית על עסקאות, מחירי קנייה ומכירה הקרובים למחירי השוק כדי לשרת ביעילות את ניהול המדינה של עסקי קרקעות ונדל"ן.

עם זאת, קיימות חששות רבים בנוגע לצורך בבורסת זכויות שימוש בקרקע, במיוחד בהיבטים כגון יצירת עלויות ונהלים המטילים עומס רב יותר על אנשים ועסקים המשתתפים בעסקאות; אם חובה לבצע עסקאות דרך הבורסה, הדבר יגביל את חופש העסקאות של אנשים; אם היא חובה ללא מנגנון בקרה ותפעול טוב, סביר מאוד שהיא תוביל ל"מונופול" על מידע, שליליות, מניפולציה ועיוות שוק.

בפרט, חלק מהדעות טוענות כי כיום יש לנו תקנות ומוסדות להבטחת שקיפות שוק הנדל"ן, כגון תקנות על תנאים, נהלים וחוזי עסקאות נדל"ן; חובות שקיפות של משקיעים בעסקאות נדל"ן; אישור נוטריוני של חוזי עסקאות נדל"ן וכו'.

אז האם הבעיה באמת היא חוסר במנגנוני ניהול וכלים או שימוש לא יעיל בכלים קיימים; או יכולת ואחריות מוגבלות של הצוות הרלוונטי? לכן, "האם הקמת בורסת זכויות שימוש בקרקע תסייע להפוך את השוק לשקוף יותר או לא, זו עדיין הנחה כרגע".

3. על מנת לקבל בסיס הערכה טוב יותר, התייעצנו עם ניסיונן של מספר מדינות באזור ובעולם בנוגע לזירות מסחר בזכויות שימוש בקרקע ופתרונות להבטחת שקיפות ובטיחות בעסקאות נדל"ן.

באמצעות דיונים עם עמיתים באיגוד הנדל"ן של מדינות כמו ארה"ב, קוריאה, סינגפור, תאילנד, אינדונזיה וכו', מצאנו כי למדינות אלו אין אזורי מסחר משלהן לזכויות שימוש בקרקע. בארה"ב, מידע על נדל"ן (בתים וקרקעות כאחד) מתפרסם בפורטל מידע הנדל"ן של ארה"ב באמצעות MLS (רשימות שירות רישום מרובה).

פלטפורמה זו מפרטת מידע על בתים, קרקעות, נכסים מעוקלים, נכסים חדשים, נכסים ישנים, נכסים מסחריים, נכסי השקעה... כדי לשרת את פעילויות הקנייה והמכירה של מתווכים. MLS.com או MLS של המדינה אינם חלק מממשלת ארה"ב.

אתר זה מופעל באופן פרטי על בסיס גביית עמלות ממוכרים בתהליך קנייה ומכירה של נדל"ן בארה"ב. כל נדל"ן שמעוניין להיסחר בשוק חייב להיות "רשום" ברשימת ה-MLS כדי לפרסם מידע. הרכישה והמכירה חייבות לעבור דרך מתווכים מורשים. בדרך כלל גם המתווך של המוכר וגם המתווך של הקונה. עמלות התיווך כלולות במחיר המכירה, ונעות בין 1% ל-10% בהתאם למשא ומתן, למיקום ולסוג הנדל"ן. עמלה זו משתנה ממדינה למדינה, או אפילו בתוך מדינה או עיר. עמלה זו מתחלקת בין מתווכים וצדדים קשורים בתהליך הקנייה והמכירה בזמן הסגירה.

במדינות אחרות כמו קוריאה, סינגפור ואינדונזיה, אין רצפת מסחר בזכויות שימוש בקרקע. בתאילנד יש בנק קרקעות ודיור (או בנק קרקעות) שתפקידו קנייה ומכירה של קרקעות, אך בעיקר קנייה ומכירה לצורך הסדרת קרקעות, תמיכה באנשים ללא קרקע חקלאית וייעור. השירותים העיקריים כוללים: פיקדונות (קבלת פיקדונות), הלוואות עסקיות, הלוואות צרכניות לרכישת נדל"ן, קניית קרקעות, קרנות נאמנות, שירותי ניהול נכסים, מטבע חוץ...

לפיכך, המגמה במדינות רבות היא להפוך מידע על נדל"ן בכלל וקרקעות בפרט לשקוף בקומה אחת, תוך שימוש ביישומי טכנולוגיה לניהול ולכידת מידע על נדל"ן ועסקאות נדל"ן, וניצול מידע ממאגר נתונים משותף כדי לפשט הליכים בעסקאות ובהעברות נדל"ן.

4. בהתבסס על ניסיון של מדינות אחרות והכיוון של הקמת בורסת זכויות שימוש בקרקע בווייטנאם, יש לנו כמה מחשבות כדלקמן:

4.1. האם יש צורך להקים משטח מסחר נפרד לזכויות שימוש בקרקע?

החלטה מס' 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועד הפועל המרכזי בנושא המשך חדשנות ושיפור מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקע, מכוונת ל: "מחירי קרקעות ציבוריות, עסקאות חובה דרך משטחי מסחר, תשלום דרך בנקים, ללא מזומן". לפיכך, כוונת ההחלטה היא "עסקאות דרך משטחי מסחר" ולא ספציפית "משטחי מסחר בזכויות שימוש בקרקע" או שחייבות להיות משטחים שהוקמו וינוהלו ישירות על ידי המדינה.

לכן, יש צורך לשקול היטב הקמת בורסת זכויות שימוש בקרקע נפרדת, תוך הימנעות מחפיפה עם בורסות נדל"ן בהתאם לתקנות הנוכחיות והבטחת יעילות ויעילות עם כניסת הבורסה לפעילות. אם בורסת זכויות השימוש בקרקע תוקם על פי מודל של ארגון שירות ציבורי של המדינה, יש צורך לחקור ולפתח פרויקט פיילוט להקמת בורסה במספר יישובים, על בסיס זה, לסכם ולהעריך לפני הסדרה רשמית בחוק.

4.2. האם כל עסקאות הנדל"ן חייבות לעבור דרך רצפה?

לעסקאות נדל"ן דרך זירות מסחר יש יתרונות רבים, אך גם סיכונים פוטנציאליים, הליכים מוגברים, עלויות והיבטים שליליים כפי שציינו בסעיף 2 לעיל.

כדי להתאים לתנאים המעשיים הנוכחיים, לדעתנו, יש להסדיר עסקאות נדל"ן דרך הבורסה באופן מעודד, כפי שמוצג בהצעת החוק לעסקי נדל"ן, על מנת ליצור בהדרגה הרגלים בחברה, לסייע בקידום האוטונומיה של גופים בבחירת צורות עסקיות וצורות עסקיות; במקביל, לאלץ את הבורסות לשפר ללא הרף את האיכות והמחירים כדי להבטיח תחרותיות ולמשוך לקוחות בהתאם למנגנוני השוק.

4.3. מה נוכל ללמוד מניסיונן של מדינות באזור ובעולם?

לכל מדינה יש משטר בעלות על קרקעות משלה. עם זאת, כל המדינות מפעילות את השוק על פי עקרון הבטחת שקיפות מידע. אנו יכולים להתייחס לניסיון של מדינות אחרות בנוגע למאגרי מידע של נדל"ן, לחובת גילוי מידע במאגרי מידע של נדל"ן. לכל המדינות יש מערכת מידע מלאה על שוקי דיור, קרקעות ונדל"ן.

עד כה, לא עשינו זאת היטב, ולא השגנו את התוצאות הרצויות. עלינו לסכם ולהעריך את המדיניות הזו ואת ארגון היישום כדי לשפר אותה, כך שנוכל להפעיל מרכז נתונים שיפעל בשוק שקוף. זה ראוי ובר ביצוע בהקשר של טרנספורמציה דיגיטלית חזקה במדינתנו כיום. שליטה בתזרים המזומנים, ויסות ובדיקת עסקאות דרך הבנקים יסייעו בהשגת מטרה זו.

מכיוון שמידע מלא על השוק, תשלום ללא מזומן יביא שקיפות; כאשר הרצפה שקופה, אנשים לא ייאלצו לעקוב. בנוסף, עם התפתחות שוק השירותים המשפטיים, העלייה בשימוש של אנשים בשירותי נוטריון, עורכי דין... בעת עסקאות נדל"ן תתרום גם היא לשקיפות השוק, ותמזער את הסיכונים בעסקאות.

4.4. המלצות

מודל קומת המסחר בנדל"ן במסגרת חוק עסקי הנדל"ן אושר ויושם בפועל עבור עסקאות נדל"ן, כולל זכויות שימוש בקרקע ונכסים על הקרקע.

זירות מסחר בנדל"ן מספקות שירותים לעסקאות נדל"ן למטרות עסקיות בין משקיעים לאנשים ויכולות לספק באופן מלא שירותי עסקאות נדל"ן למטרות שאינן עסקיות בין אנשים אם לאנשים יש צורך בכך. זהו גם משהו שמנהלים מתעניינים בו ורואים בו אחת הסיבות לצורך לחקור ולהקים זירת מסחר בזכויות שימוש בקרקע.

לכן אנו ממליצים ליישם את התוכנית לשכלול מודל קומת המסחר בנדל"ן בהתאם לחוק עסקי הנדל"ן בכיוון מקצועי תחת פיקוח מדינה.

תוכנית זו עולה בקנה אחד עם מדיניות המפלגה וגם תחת ניהולה של המדינה, תוך הימנעות מחפיפה של תפקידים, השגת נתוני מידע לשירות הממשל, הבטחת עקרונות שוק, חופש עסקים, חופש בחירה של אנשים ועסקים, והשגת יעילות מבלי ליצור מנגנונים חדשים, להאריך הליכים מנהליים, להאריך זמן, להגדיל את עלויות הציות וכו'.

קל לראות שאפילו השתתפותן של סוכנויות מדינה בפגישות לדיון בתוכנית להקמת מודל רצפה חדש זה יקרה מאוד, והאם הזמן הנדרש לגיבוש תוכנית מתאימה, המסונפת לחוקים ייעודיים אחרים, יגיע בזמן כדי שתיכלל בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) הצפויה להיות מאושרת על ידי האסיפה הלאומית באוקטובר 2023, ואם כן, האם זהו פתרון חפוז כאשר הזמן למחקר ולהערכת השפעה קצר מדי?

(מקור: עיתון בנייה)

[מודעה_2]
מָקוֹר