हनोई में नई भूमि मूल्य सूची में कई गुना वृद्धि, विशेषज्ञों ने दी राय

(डैन ट्राई) - हनोई की नई ज़मीन मूल्य सूची अभी जारी की गई है। ऐसी राय तो है ही कि इससे परियोजनाओं को मंज़ूरी मिलने में मदद मिलेगी और कर पारदर्शिता भी सुनिश्चित होगी... लेकिन विशेषज्ञों को चिंता है कि सट्टेबाज़ इसका फ़ायदा उठाकर क़ीमतें बढ़ा देंगे।

हनोई में भूमि की कीमत सूची सबसे अधिक 695 मिलियन VND/m2 है

हनोई पीपुल्स कमेटी ने अभी 20 दिसंबर से 31 दिसंबर, 2025 तक प्रभावी समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी की है। पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में, समायोजित आवासीय भूमि मूल्य सूची 2-6 गुना अधिक है।

विशेष रूप से, बा ट्रियू (हैंग खाय से ट्रान हंग दाओ तक), दीन्ह टीएन होआंग, है बा ट्रुंग (ले थान टोंग से क्वान सु तक), हैंग दाओ, हैंग खाय, हैंग नगांग, ले थाई तो, ली थुओंग कीट, न्हा थो, ट्रान हंग डाओ (ट्रान थान टोंग से ले डुआन तक) सहित होन कीम जिले की कई सड़कों पर जमीन की कीमतें 695.3 मिलियन से अधिक की उच्चतम कीमत हैं। वीएनडी/एम2.

पूर्व-समायोजित भूमि मूल्य सूची के अनुसार, हनोई के आंतरिक शहर में तीन सड़कों: हैंग न्गांग, हैंग दाओ और ले थाई टो पर सबसे ज़्यादा शहरी भूमि मूल्य 188 मिलियन VND/m2 है। इस प्रकार, उच्चतम समायोजित भूमि मूल्य समायोजन से पहले की तुलना में लगभग 3.7 गुना अधिक है।

हनोई में समायोजित भूमि मूल्य सूची में उच्चतम भूमि मूल्य पिछले अक्टूबर में घोषित हो ची मिन्ह सिटी में समायोजित भूमि मूल्य सूची से अधिक है, जिसमें डोंग खोई, ले लोई और गुयेन ह्यू सड़कों (जिला 1) पर 687 मिलियन VND/m2 से अधिक की उच्चतम कीमत है।

एक अन्य केंद्रीय जिले, बा दीन्ह में, सबसे ज़्यादा ज़मीन की कीमत वाली सड़क फ़ान दीन्ह फुंग है, जिसकी कीमत 450 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा है। यह कीमत पुराने ज़मीन मूल्य ढांचे से 3.4 गुना ज़्यादा है। कुछ अन्य सड़कों, जैसे ट्रान फु और डॉक लैप, की भी ज़मीन की कीमतें 400 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा हैं।

हाई बा ट्रुंग जिले में, सबसे ज़्यादा समायोजित ज़मीन की कीमत न्गुयेन डू स्ट्रीट (क्वांग ट्रुंग से ट्रान बिन्ह ट्रोंग सेक्शन), ह्यू स्ट्रीट (न्गुयेन डू से न्गुयेन कांग ट्रु सेक्शन) पर 368 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा है। यह कीमत पुरानी मूल्य सूची से लगभग 3.5 गुना ज़्यादा है।

ताई हो ज़िले में, वैन काओ स्ट्रीट की कीमत सबसे ज़्यादा है, जो 256 मिलियन VND/m2 से भी ज़्यादा है। यह कीमत मौजूदा कीमत से लगभग 3.3 गुना ज़्यादा है।

हनोई के होआंग माई जिले में एक रियल एस्टेट परियोजना (फोटो: ट्रान खांग)।

इसके अलावा, समायोजन के बाद, 5 जिले थान त्रि, जिया लाम, डोंग आन्ह, होई डुक और डैन फुओंग को लगभग 117 मिलियन VND/m2 की उच्चतम कीमत के साथ हनोई के जिले बनने के लिए उन्मुख किया गया है।

समायोजित भूमि मूल्य सूची के संबंध में, हनोई के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने कहा कि नई मूल्य सूची अंतर को कम करने में मदद करती है, जिससे राजधानी में भूमि की कीमतें बाज़ार के करीब आ जाती हैं। इससे भूमि प्रबंधन में एक समकालिक नीति स्थापित करने और राज्य, उपयोगकर्ताओं और परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि का उपयोग करने वालों के हितों में सामंजस्य स्थापित करने में मदद मिलती है। इसके कारण, लोगों और व्यवसायों की भूमि पर वित्तीय दायित्वों के कार्यान्वयन के माध्यम से बजट राजस्व में वृद्धि होती है।

ऐसे मामलों में जहां भूमि कर और शुल्क अधिक हैं और लोगों की आय के लिए उपयुक्त नहीं हैं, प्रबंधन एजेंसी का मानना ​​है कि कर और शुल्क दरों को कम करने पर अध्ययन करना आवश्यक है, न कि भूमि की कीमतों को कम करना।

विभाग ने पुष्टि की कि समायोजित मूल्य सूची राज्य द्वारा भूमि पुनर्ग्रहण के समय स्थल निकासी के लिए मुआवजे और सहायता को प्रभावित नहीं करती है। इसके विपरीत, यह स्थल निकासी, निवेश आकर्षित करने और पूंजी विकास में सकारात्मक योगदान देती है।

विभाग ने कहा, "जिन लोगों की भूमि वापस ली गई है, उनके अधिकारों की भी बेहतर गारंटी दी गई है, जिससे लोगों को भूमि निकासी नीतियों का अनुपालन करने के लिए प्रोत्साहन मिलेगा।"

विशेषज्ञों को चिंता है कि अचल संपत्ति की कीमतें "बढ़ी हुई" बनी रहेंगी

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के निवेश संवर्धन विभाग के बाजार अनुसंधान और परामर्श की उप प्रमुख सुश्री फाम मियां ने डैन ट्राई रिपोर्टर से बात करते हुए कहा कि नई भूमि मूल्य सूची जारी होने से पता चलता है कि 2024 भूमि कानून के नियम धीरे-धीरे लागू हो गए हैं।

भूमि उपयोग शुल्क निर्धारण में समस्याओं के कारण बाज़ार में कई रियल एस्टेट परियोजनाएँ रुकी हुई हैं। नई भूमि मूल्य सूची जारी होने से परियोजनाओं को निर्माण, कार्यान्वयन जारी रखने और रियल एस्टेट बाज़ार में नई आपूर्ति प्रदान करने के लिए कानूनी आधार मिलता है।

इसके अलावा, बाजार के करीब भूमि की कीमतें निर्धारित करने का एक सकारात्मक पहलू यह भी है कि इससे राज्य को अचल संपत्ति हस्तांतरण लेनदेन पर सही और पर्याप्त कर एकत्र करने में मदद मिलेगी।

हालाँकि, उनके अनुसार, एक सीमा यह है कि हाल के दिनों में हनोई में अचल संपत्ति की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ गई हैं, आभासी हैं और लोगों की पहुँच से बाहर हैं। यह मूल्य वृद्धि निवेश और सट्टा समूहों के प्रभाव के संकेत देती है, जब बाज़ार में आपूर्ति कम होती है और केवल कुछ निवेशकों के हाथों में केंद्रित होती है।

सुश्री मीएन ने जोर देकर कहा, "इस प्रकार, भूमि मूल्य सूची वर्तमान उच्च बाजार मूल्य पर आधारित है, जो अदृश्य रूप से उस उच्च मूल्य को वैध बनाती है।"

उनके अनुसार, ज़मीन की मौजूदा ऊँची कीमत से परियोजना की लागत बढ़ेगी और निवेशक बिक्री मूल्य को और भी ऊँचा उठाते रहेंगे। इस बीच, जिन लोगों की वास्तविक माँग है, उनके लिए मौजूदा कीमत पर ख़रीदना मुश्किल है।

विशेषज्ञ इस बात से चिंतित हैं कि सट्टेबाज बढ़ती भूमि की कीमतों का फायदा उठाकर कीमतें बढ़ा रहे हैं (चित्रण: डुओंग टैम)।

सुश्री मियां ने कहा कि निवेशकों के लिए, परियोजना के क्रियान्वयन हेतु स्थल स्वीकृति और भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया में भी कठिनाइयाँ आएंगी। बड़ी परियोजनाओं के लिए, राज्य भूमि अधिग्रहण प्रक्रिया में भाग ले सकता है। लेकिन इसके विपरीत, छोटी और मध्यम परियोजनाओं के लिए, निवेशक को लोगों के साथ भूमि अधिग्रहण मूल्य पर बातचीत करनी होगी।

उन्होंने कहा, "बाज़ार के नज़दीक भूमि मूल्य सूची निर्धारित करने से तीन पक्षों के हितों में सामंजस्य स्थापित करने में मदद मिलेगी: राज्य, निवेशक और लोग। हालाँकि, वर्तमान भूमि मूल्य सूची से इनपुट लागत बढ़ जाती है, जिससे निवेशकों को बिक्री मूल्य बढ़ाने के लिए मजबूर होना पड़ता है, जिससे अंतिम उपभोक्ताओं के लिए यह और अधिक कठिन हो जाता है।"

सुश्री मियन के अनुसार, बाज़ार के करीब कीमत का सटीक निर्धारण करने के लिए, राज्य के पास प्रत्येक क्षेत्र में बिक्री के आंकड़ों के आधार पर कई वर्षों के सूचकांक को मापने के लिए एक उपकरण होना चाहिए। इससे, स्थानीय क्षेत्र ज़मीन की कीमतों के ऐसे आंकड़े उपलब्ध करा सकेंगे जो बाज़ार के लिए उचित हों।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री त्रान खान क्वांग ने कहा कि हाल ही में जारी भूमि मूल्य सूची में बहुत बड़ी वृद्धि हुई है, हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय क्षेत्रों में यह लगभग 10 गुना बढ़ गई है, और हनोई में यह लगभग 4-6 गुना बढ़ गई है।

परियोजनाओं के क्रियान्वयन के दौरान, भूमि उपयोग शुल्क वर्तमान में कुल परियोजना निवेश पूंजी का लगभग 15-20% होता है। भूमि मूल्य सूची में अचानक वृद्धि से परियोजना निवेश लागत में वृद्धि होगी। तदनुसार, निवेशक अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ाने के लिए मजबूर होंगे।

उन्होंने कहा, "नई भूमि मूल्य सूची लागू होने के पहले 6 महीनों में कोई खास असर नहीं पड़ेगा क्योंकि इस समय ज़्यादातर लेन-देन कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी कर चुके हैं। हालाँकि, उसके बाद, नई भूमि मूल्य सूची के अनुसार गणना किए गए उत्पादों के कारण स्थानीय कीमतों में लगभग 30% की वृद्धि होगी। दरअसल, हो ची मिन्ह सिटी ने हनोई से पहले नई भूमि मूल्य सूची लागू की थी और कुछ क्षेत्रों में कीमतों में वृद्धि भी हुई है।"

श्री क्वांग ने कहा कि नई भूमि मूल्य सूची के सकारात्मक पहलुओं जैसे रियल एस्टेट हस्तांतरण कर में पारदर्शिता, जिन लोगों की भूमि वापस ली जाएगी उनके प्रति निष्पक्षता आदि के अलावा अन्य सीमाएं भी होंगी।

खास तौर पर, व्यवसायों को ज़मीन साफ़ करने में ज़्यादा दिक्कत होगी, क्योंकि ज़मीन वापस मिलने पर लोग ज़्यादा कीमत की उम्मीद करेंगे। इसके अलावा, सट्टेबाज़, जो उस ज़मीन को हथियाने में एक कदम आगे रहे हैं, नई ज़मीन मूल्य सूची का फ़ायदा उठाकर क़ीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा देंगे।

यहाँ तक कि रियल एस्टेट उत्पादों वाले बड़े निवेशक भी कीमतें बढ़ाने का फायदा उठा रहे हैं। इसके बाद, रियल एस्टेट घर खरीदारों को मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm