2023 में तीव्र गिरावट
हालांकि रियल एस्टेट बाजार समग्र अर्थव्यवस्था से प्रभावित होता है, लेकिन विला और टाउनहाउस सेगमेंट भी इससे अछूता नहीं है। नकदी प्रवाह और तरलता में ठहराव के कारण निवेशक धीरे-धीरे इस सेगमेंट से मुंह मोड़ रहे हैं।
डीकेआरए ग्रुप के अनुसार, 2023 में हो ची मिन्ह सिटी और उसके आसपास के क्षेत्रों में नए टाउनहाउस/विला की आपूर्ति में 2022 की तुलना में भारी गिरावट आई। चार तिमाहियों में, बाजार को केवल 28 परियोजनाओं से 907 टाउनहाउस/विला प्राप्त हुए, जो पिछले वर्ष की तुलना में 87% की कमी है। इनमें से, हो ची मिन्ह सिटी और कुछ पड़ोसी प्रांतों जैसे बाजारों में आपूर्ति में सबसे अधिक गिरावट देखी गई।
2023 में विला और टाउनहाउस की आपूर्ति में कमी आई।
नए बाजार में खपत बहुत कम थी, लगभग 315 यूनिट, जो नई आपूर्ति का 35% थी, और 2022 की तुलना में केवल 8% थी। लेन-देन मुख्य रूप से 1.9 से 2.4 बिलियन वीएनडी/यूनिट के मध्यम मूल्य वर्ग में हुए और मुख्य रूप से वर्ष के पहले छह महीनों में केंद्रित थे।
हो ची मिन्ह सिटी और उसके आसपास के क्षेत्र पूरे बाजार में कुल आपूर्ति का लगभग 47% और कुल नई खपत का 45% हिस्सा रखते हैं।
एक अन्य बाजार अनुसंधान फर्म, जेएलएल वियतनाम ने भी बताया कि 2023 की चौथी तिमाही में विला और टाउनहाउस की आपूर्ति केवल 180 यूनिट तक ही सीमित रही, जो पिछले दस वर्षों में सबसे कम है। इसके मुख्य कारण कमजोर बाजार के बीच डेवलपर्स द्वारा परियोजनाओं के शुभारंभ में देरी करना और कुछ हद तक उन परियोजनाओं के लिए कानूनी प्रक्रियाओं या निर्माण कार्य में देरी थी जो अभी तक बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की शर्तों को पूरा नहीं कर पाई थीं।
बिक्री दर की बात करें तो, 2023 की चौथी तिमाही में इकाई द्वारा केवल 58 इकाइयाँ बेची गईं, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 74.8% की गिरावट है। तिमाही में बिक्री दर में सुधार हुआ लेकिन यह 15.1% पर कम ही रही, जबकि पूरे वर्ष की बिक्री दर केवल 30.9% तक ही पहुँच पाई (पिछले वर्ष की तुलना में 60 प्रतिशत अंक की गिरावट)।
विला और टाउनहाउस सेगमेंट की कम तरलता का कारण बाजार अर्थव्यवस्था का समग्र प्रभाव है।
वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (VARS) के आंकड़ों के अनुसार, 2023 में, भूखंडों और उच्च मूल्य वाले विला/टाउनहाउस की कीमतों में उच्चतम स्तर की तुलना में 30-40% की गिरावट आई थी। हालांकि, इस स्थिति पर काफी हद तक नियंत्रण पा लिया गया है और धीरे-धीरे इसमें स्थिरता आ रही है। जिन क्षेत्रों में सुधार के स्पष्ट संकेत दिख रहे हैं, वहां इन क्षेत्रों की बिक्री कीमतें स्थिर हो गई हैं, और कुछ स्थानों पर तो इनमें 3-5% की मामूली वृद्धि भी हुई है।
समग्र रूप से प्रतिकूल आर्थिक स्थिति और रियल एस्टेट बाजार में कठिनाइयों के बावजूद, कीमतें अभी भी उनके वास्तविक मूल्य और लोगों की वित्तीय क्षमता दोनों की तुलना में अपेक्षाकृत अधिक मानी जाती हैं।
2024 के अंत तक बाजार की अपेक्षाएँ
न्गुओई दुआ टिन के अनुसार, 2023 विला और टाउनहाउस सेगमेंट के लिए एक कठिन वर्ष था, जिसमें कई कानूनी बाधाओं और सख्त ऋण देने के नियमों के कारण उत्पाद आपूर्ति सीमित रही। इसके परिणामस्वरूप समग्र बाजार में, विशेष रूप से विला और टाउनहाउस सेगमेंट में, जहां बहुत अधिक वित्तीय संसाधनों की आवश्यकता होती है, तरलता की कमी हो गई।
हालांकि, सरकार द्वारा रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने के लिए विभिन्न नीतियों को लागू करने और वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा नकदी प्रवाह को सुगम बनाने के लिए जमा और ऋण ब्याज दरों को कम करने के साथ, कई विशेषज्ञों का मानना है कि रियल एस्टेट बाजार में सुधार होगा, और विला और टाउनहाउस सेगमेंट अपने सामान्य पथ पर लौट आएंगे।
डीकेआरए वियतनाम का अनुमान है कि टाउनहाउस/विला की नई आपूर्ति और मांग में मामूली वृद्धि होगी, जो लगभग 1,200-1,500 इकाइयों तक पहुंच जाएगी। हो ची मिन्ह सिटी से सटे प्रांतों के बाजारों में नई आपूर्ति में अग्रणी भूमिका निभाने की संभावना है।
विशेष रूप से, जिन उत्पादों की कानूनी प्रक्रियाएं पूरी हो चुकी हैं, जिन परियोजनाओं का बुनियादी ढांचा तैयार है, और जिन्हें प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा विकसित किया गया है, उनमें ग्राहकों की काफी रुचि रहेगी। प्राथमिक बाजार में विक्रय मूल्य 2024 में स्थिर रहने की उम्मीद है। साथ ही, कई निवेशक बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए नीतियां लागू करना जारी रखेंगे।
न्गुओई दुआ टिन (द इंफॉर्मर) से बात करते हुए, श्री गुयेन डुक लुआन (हो ची मिन्ह सिटी के थू डुक शहर में रहने वाले एक सलाहकार) ने कहा कि विला और टाउनहाउस परियोजनाओं की खोज और खरीदारी करते समय ग्राहक वर्तमान में बहुत सोच-समझकर निर्णय ले रहे हैं। हालांकि समग्र बाजार धीमा है और नकदी की कमी है, फिर भी कई खरीदार 2023 के अंत और 2024 की शुरुआत से खरीदारी कर रहे हैं।
हालांकि, बाजार के "चरम स्तर" की तुलना में कीमतों में अधिक महत्वपूर्ण अंतर देखने को मिलेगा। श्री लुआन के अनुसार, धनी ग्राहकों द्वारा इस सेगमेंट की हमेशा मांग रहती है, और 2024 में भी विला और टाउनहाउस सबसे लोकप्रिय रियल एस्टेट उत्पादों में शामिल रहेंगे।
हो ची मिन्ह सिटी के थू डुक शहर में अरबों वीएनडी मूल्य के टाउनहाउस।
डाट ज़ान सर्विसेज की महाप्रबंधक सुश्री फाम थी गुयेन थान ने टिप्पणी की: “विला और टाउनहाउस रियल एस्टेट इस क्षेत्र में सबसे विकसित और अग्रणी निवेश चैनलों में से एक है और इसने कई वर्षों से बाजार की मांग को बढ़ावा दिया है। 2023 में, सीमित आपूर्ति और खराब तरलता ने इस क्षेत्र को प्रभावित किया।”
हालांकि, हो ची मिन्ह सिटी और पड़ोसी प्रांतों में कानूनी नियमों में ढील और आपूर्ति में वृद्धि के साथ, विला और टाउनहाउस बाजार में सुधार होगा और 2024 के पहले या अंतिम छमाही से यह अधिक जीवंत हो जाएगा।
एलएल वियतनाम में कंसल्टिंग और रिसर्च की सीनियर डायरेक्टर सुश्री ट्रांग ले ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा कि विला और टाउनहाउस बाजार में 2024 में आपूर्ति में सुधार देखने को मिलेगा।
“इस शुद्धिकरण प्रक्रिया के माध्यम से, बाजार में भाग लेने वालों की आंतरिक सेहत और कठिनाइयों एवं चुनौतियों से निपटने की क्षमता में सुधार होगा। हालांकि नए कानून में किए गए बदलाव अभी लागू नहीं हुए हैं, लेकिन ये प्रतिभागियों के लिए एक सकारात्मक संकेत होंगे जिससे वे भरोसा कर सकेंगे और आने वाले समय के लिए अपना मनोबल बढ़ा सकेंगे। 2024 में, रियल एस्टेट व्यवसायों के पास बाजार में नए उत्पाद लाने के लिए कई नई रणनीतियाँ होंगी।”
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