रियल एस्टेट: संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होने की संभावना है लेकिन गिरावट आना मुश्किल है; 2025 के लिए दो बाजार परिदृश्यों का अनुमान लगाया गया है; हनोई में नई भूमि मूल्य सूची का व्यापक प्रभाव पड़ेगा।

रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट की संभावना नहीं है, विशेषज्ञ 2025 के लिए दो बाजार परिदृश्यों का अनुमान लगा रहे हैं, और हनोई में नई भूमि मूल्य सूची का व्यापक प्रभाव पड़ेगा, जिससे घरों की कीमतों में वृद्धि होगी... ये रियल एस्टेट से जुड़ी नवीनतम खबरें हैं।

अगले 2-3 वर्षों में, रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव देखने को मिलेंगे, जिनमें कीमतों में उतार-चढ़ाव और निवेशकों एवं घर खरीदारों दोनों की मांग में समायोजन शामिल हैं। (फोटो: अन्ह फुओंग)

आपूर्ति में वृद्धि के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट आने की संभावना नहीं है।

2024 में नए अपार्टमेंट की आपूर्ति लगभग 35,000 यूनिट तक पहुंचने की उम्मीद है, जो पिछले अनुमान 22,000-24,000 यूनिट से अधिक है। 2025 में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के दोनों प्रमुख बाजारों में यह संख्या बढ़कर 40,000 अपार्टमेंट तक पहुंचने का अनुमान है। हालांकि, विशेषज्ञ आम तौर पर इस बात से सहमत हैं कि आपूर्ति में काफी वृद्धि होने के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतों को कम करना अभी भी मुश्किल होगा।

2025 में रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान लगाते हुए, सीबीआरई वियतनाम की सीईओ डुओंग थुई डुंग का मानना ​​है कि घरों की कीमतें गिरेंगी नहीं, लेकिन हाल के समय की तरह तेजी से नहीं बढ़ेंगी। 2024 की तुलना में यह वृद्धि 5-8% के बीच हो सकती है। आम आदमी के लिए वहनीय कीमतें कैसे हासिल की जाएं, यह एक कठिन प्रश्न और बाजार के लिए एक बड़ी चुनौती बनी हुई है, जिसका उत्तर फिलहाल अज्ञात है।

सुश्री डंग के विश्लेषण के अनुसार, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64% की वृद्धि हुई है, जो हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में दोगुनी है। औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य 60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के करीब पहुंच रहा है।

इस विचार से सहमत होते हुए, अर्थशास्त्र विशेषज्ञ एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह ने टिप्पणी की कि 2024 वह समय था जब हनोई अपार्टमेंट सेगमेंट में कीमतों में तीव्र और उल्लेखनीय वृद्धि देखी गई। अपार्टमेंट की कीमतें, जो 2022 में औसतन 40 मिलियन वीएनडी/मी2 थीं, 2024 की तीसरी तिमाही के अंत तक बढ़कर 70 मिलियन वीएनडी/मी2 से अधिक हो गईं। विशेष रूप से, बाजार में अब 60 मिलियन वीएनडी/मी2 से कम कीमत वाली परियोजनाएं नहीं हैं, और कई मध्यम श्रेणी की परियोजनाओं की कीमतें तो 100 मिलियन वीएनडी/मी2 से भी अधिक हैं।

जब मांग बहुत अधिक होती है, तो बिक्री मूल्य में प्रतिदिन या साप्ताहिक वृद्धि होती है, लेकिन नकदी की उपलब्धता अधिक बनी रहती है। रहने और निवेश दोनों के लिए आवास की रुकी हुई मांग आखिरकार फूट पड़ी है, क्योंकि विभिन्न कारकों ने बाजार में ग्राहकों और निवेशकों का विश्वास बहाल किया है। मांग में इस उछाल के साथ-साथ आपूर्ति की निरंतर कमी ने कीमतों को और ऊपर धकेल दिया है।

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विशेषज्ञों का मानना ​​है कि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि की रफ्तार भले ही धीमी हो गई हो, लेकिन जमीन की बढ़ती लागत के कारण 2025 में बिक्री कीमतों को कम करना मुश्किल होगा। वास्तव में, हनोई का बाजार हो ची मिन्ह सिटी के समान विकास परिदृश्य का अनुसरण कर रहा है। अगले 2-3 वर्षों में, रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव देखने को मिलेंगे, जिनमें कीमतों में उतार-चढ़ाव और निवेशकों एवं घर खरीदारों दोनों की मांग में समायोजन शामिल हैं। यह अनुमान लगाया गया है कि 2025 में हनोई में कुल प्राथमिक आपूर्ति उच्च श्रेणी और विलासिता श्रेणी की होगी; जिसमें विलासिता का हिस्सा 36% होगा।

व्यापारिक दृष्टि से, हंग थिन्ह ग्रुप के उप महाप्रबंधक श्री न्गो हुउ ट्रूंग का मानना ​​है कि आने वाले समय में रियल एस्टेट की कीमतों में कमी आना बहुत मुश्किल होगा। इसका एक कारण यह है कि परियोजना अनुमोदन प्रक्रिया में अक्सर काफी समय लगता है, जिससे निवेश लागत बढ़ जाती है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष गुयेन वान दिन्ह ने अचल संपत्ति की कीमतों के संबंध में टिप्पणी करते हुए कहा कि अब से लेकर 2025 के अंत तक, नए कानून के नियम पूरी तरह से लागू नहीं हुए हैं और मौजूदा नियमों का अभी भी उपयोग किया जा रहा है। इसलिए, जमीन की कीमतें उचित स्तर पर रहने का अनुमान है। हालांकि, 2026-2027 की अवधि में, यदि अब से लेकर तब तक कोई उचित समायोजन नहीं किया जाता है, तो कीमतों पर और दबाव पड़ेगा।

श्री दिन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार के लिए दो परिदृश्य हैं। यदि उचित विनियमन हो, तो बाजार 2026-2027 में स्थिर रहेगा। हालांकि, यदि उचित तकनीकी समायोजन नहीं किए गए, तो रियल एस्टेट की कीमतें अत्यधिक, अनुचित स्तर तक बढ़ सकती हैं। ऐसी स्थिति में, बाजार को फिर से कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा।

बाजार अपने सबसे कठिन दौर से गुजर चुका है।

निर्माण मंत्रालय ने अभी-अभी 2024 में निर्माण उद्योग की 10 प्रमुख उपलब्धियों की घोषणा की है। इनमें से, 2024 में लगभग 7.8-8.2% की महत्वपूर्ण वृद्धि दर दर्ज की गई है, जो 2020 के बाद से सबसे अधिक है, और संकल्प संख्या 01 (6.4-7.3%) में सरकार द्वारा निर्धारित लक्ष्य से अधिक है।

यह 2020 के बाद से निर्माण उद्योग द्वारा हासिल की गई उच्चतम विकास दर भी है, जिसने अर्थव्यवस्था की समग्र जीडीपी वृद्धि को गति दी है। शहरीकरण दर 44.3% तक पहुंच गई, जो राष्ट्रीय विधानसभा द्वारा निर्धारित 43.7% के लक्ष्य से अधिक है। निर्माण उद्योग ने सरकार द्वारा निर्धारित दो अन्य लक्ष्य भी हासिल किए हैं, जिनमें शामिल हैं: अपशिष्ट जल संग्रहण और उपचार दर 18% और प्रति व्यक्ति औसत आवास क्षेत्र 26.5 वर्ग मीटर (देशव्यापी)।

निर्माण मंत्रालय ने पिछले वर्ष के रियल एस्टेट बाजार का आकलन करते हुए कहा कि बाजार की कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई व्यापक समाधान लागू किए गए हैं। रियल एस्टेट परियोजनाओं के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए प्रधानमंत्री के कार्य बल ने स्थानीय निकायों और रियल एस्टेट व्यवसायों के साथ मिलकर जानकारी एकत्र की है और स्थिति का आकलन किया है। प्रत्येक विशिष्ट परियोजना की समीक्षा करके मार्गदर्शन, समाधान प्रदान किए गए हैं और कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर किया गया है।

निर्माण मंत्रालय ने जोर देते हुए कहा, "रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक बदलाव देखने को मिले हैं, इसने सबसे कठिन दौर को पार कर लिया है और रिकवरी और विकास की गति प्राप्त कर ली है।"

पिछले वर्ष की एक और महत्वपूर्ण उपलब्धि सामाजिक आवास के विकास पर विशेष ध्यान देना था। 24 मई को, पार्टी केंद्रीय समिति ने नई परिस्थितियों में सामाजिक आवास के विकास पर पार्टी के नेतृत्व को मजबूत करने के लिए निर्देश संख्या 34 जारी किया।

निर्माण मंत्रालय सामाजिक आवास विकास के लिए रियायती पूंजी स्रोतों पर एक मसौदा प्रस्ताव सरकार को प्रस्तुत कर रहा है। इसके तहत, बांड पूंजी से सामाजिक आवास के लिए 100,000 अरब वियतनामी डॉलर के रियायती ऋण पैकेज को लागू करने का प्रस्ताव है, जो 5 वर्षों के लिए लागू होगा। ये प्रयास आने वाले समय में देश भर में सामाजिक आवास के विकास में तेजी लाने का आधार बनेंगे।

हनोई की नई भूमि मूल्य सूची का प्रभाव।

हाल ही में जारी और 20 दिसंबर, 2024 से प्रभावी हनोई के लिए भूमि मूल्य सूची के अनुसार, हनोई के कुछ क्षेत्रों में भूमि की कीमतें 2019 में जारी भूमि मूल्य सूची की तुलना में 2-6 गुना अधिक हैं। सबसे अधिक भूमि की कीमतें होआन किएम जिले की कुछ सड़कों पर पाई जाती हैं, जो लगभग 700 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच जाती हैं।

कुछ लोगों का मानना ​​है कि हनोई द्वारा नई भूमि मूल्य सूची को लागू करने से आवास की कीमतों में और वृद्धि हो सकती है।

निर्माण मंत्रालय की एक रिपोर्ट के अनुसार, यदि 2024 की भूमि मूल्य सूची लागू होती है, तो अचल संपत्ति परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग लागत पहले की तुलना में काफी बढ़ जाएगी। इसका कारण यह है कि आवास और अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करने वाले मुख्य घटकों में शामिल हैं: भूमि मुआवजा और भूमि अधिग्रहण लागत, भूमि उपयोग शुल्क, परियोजना निर्माण लागत (जैसे आवास और अचल संपत्ति), कर और संबंधित शुल्क।

विशेष रूप से, भूमि उपयोग शुल्क आमतौर पर एक आवास परियोजना की कुल लागत का एक बड़ा हिस्सा होता है, जो ऊंची अपार्टमेंट इमारतों के लिए 7-20% और विला और टाउनहाउस परियोजनाओं के लिए 25-50% तक होता है।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची के लागू होने से व्यापक प्रभाव पड़ेगा, जिससे अचल संपत्ति और आवास की कीमतों में पहले की तुलना में 15-20% की वृद्धि होगी।

उत्तरी वियतनाम के दात ज़ान के महाप्रबंधक श्री वू कुओंग क्वेयेत ने कहा कि व्यवसायों के लिए, भूमि मूल्य सूची होने से भूमि मूल्यांकन की प्रक्रिया में मदद मिलेगी और यह बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करेगी। समायोजित भूमि मूल्य सूची व्यवसायों के लिए भूमि कर निर्धारित करने का एक महत्वपूर्ण आधार है।

हालांकि, यदि भूमि कर का निर्धारण बाजार मूल्य के आधार पर किया जाता है, तो व्यवसायों के लिए भूमि उपयोग रूपांतरण कर अधिक होगा, जिसके परिणामस्वरूप खरीदारों के लिए अचल संपत्ति की बिक्री कीमत अधिक होगी।

क्या नए नियमों के तहत उस अपार्टमेंट को बेचना जायज है जिसका भुगतान अभी भी किश्तों में किया जा रहा है?

किश्तों पर अपार्टमेंट खरीदना उन लोगों के बीच एक लोकप्रिय चलन है जो एकमुश्त बड़ी रकम चुकाए बिना घर के मालिक बनना चाहते हैं। तो, किश्तों पर अपार्टमेंट खरीदते समय किन नियमों का पालन करना आवश्यक है?

अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री को स्थगित या किस्तों में भुगतान के माध्यम से विनियमित करने का प्रावधान 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 167 में निम्नानुसार है:

- जैसा कि पक्षों द्वारा सहमति व्यक्त की गई है और आवास खरीद अनुबंध में स्पष्ट रूप से कहा गया है।

- जब तक अपार्टमेंट का भुगतान किश्तों में किया जा रहा है, खरीदार को इसके उपयोग का अधिकार है और इसके रखरखाव की जिम्मेदारी भी खरीदार की है, जब तक कि अन्यथा सहमति न हो या अपार्टमेंट की वारंटी अवधि के भीतर ऐसा न हो।

विशेष रूप से, 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 167 के खंड 2 में यह पुष्टि की गई है कि: आवास के खरीदार जो किश्तों में या स्थगित भुगतान में भुगतान करते हैं, वे पूर्ण खरीद मूल्य का भुगतान करने के बाद ही दूसरों के साथ इस आवास को खरीदने, बेचने, उपहार देने, विनिमय करने, गिरवी रखने या इसमें पूंजी का योगदान करने जैसे लेनदेन कर सकते हैं, जब तक कि पक्षों ने अन्यथा सहमति न दी हो।

इस नियम के अनुसार, यदि कोई खरीदार जो किश्तों में भुगतान कर रहा है, उसे किसी और को बेचना चाहता है, तो खरीदार को विक्रेता को पूरी खरीद कीमत का भुगतान करना होगा, जब तक कि दोनों पक्षों के बीच अन्यथा सहमति न हो।

इसलिए, यदि आप डेवलपर के साथ भुगतान योजना या विक्रेता के साथ किश्त योजना के माध्यम से एक अपार्टमेंट खरीदते हैं, तो आपको इसे किसी और को बेचने की अनुमति तभी होगी जब आप पूरी खरीद कीमत का भुगतान कर देंगे, जब तक कि पार्टियों ने अन्यथा सहमति न दी हो।

इसी प्रकार, जब कोई गिरवीदार बैंक से किश्तों में लिए गए ऋण के लिए किसी अपार्टमेंट को गिरवी रखता है, और यदि वह उसे किसी और को बेचना चाहता है, तो 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 321 के खंड 5 के अनुसार, गिरवीदार बैंक के पास गिरवी रखे गए अपार्टमेंट को किसी अन्य व्यक्ति को बेच सकता है, बशर्ते बैंक सहमत हो या जैसा कि कानून द्वारा निर्धारित किया गया हो।

इसलिए, यदि पक्षकार सहमत हों या बैंक किश्तों में भुगतान किए जा रहे अपार्टमेंट को बेचने के लिए सहमत हो जाए, तो निम्नलिखित तरीकों का उपयोग किया जा सकता है:

- डेवलपर ने राज्य अधिकारियों को स्वामित्व प्रमाण पत्र के लिए आवेदन जमा करने से पहले अपार्टमेंट खरीद अनुबंध के लिए हस्तांतरण समझौते पर हस्ताक्षर किए।

- दोनों पक्ष अपार्टमेंट के लिए पुराने किश्त खरीद अनुबंध को रद्द कर देंगे, और विक्रेता सीधे नए खरीदार के साथ एक नया अपार्टमेंट खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करेगा (यदि पुराने खरीदार ने अभी तक स्वामित्व प्रमाण पत्र हस्तांतरित नहीं किया है) या तीनों पक्षों - पुराने खरीदार, विक्रेता और नए खरीदार - के बीच किश्तों में अपार्टमेंट की बिक्री पर एक लिखित समझौता तैयार करेगा।

बैंक, खरीदार और विक्रेता के बीच एक त्रिपक्षीय समझौता स्थापित करें, जिसके तहत बैंक किश्तों में भुगतान किए जा रहे अपार्टमेंट को किसी अन्य पक्ष को बेचने के लिए सहमत हो। साथ ही, बंधक को मुक्त करें, एक नया बिक्री अनुबंध हस्ताक्षरित करें और स्वामित्व का दस्तावेज (रेड बुक) नए खरीदार को हस्तांतरित करें।

इस मामले में, पक्षकार 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 370 के अनुसार बैंक के ऋण दायित्वों को किसी अन्य पक्षकार को हस्तांतरित कर सकते हैं।

इसलिए, यदि विक्रेता ऊपर बताए गए विश्लेषण के अनुसार सहमत हो, तो खरीदार किश्तों में भुगतान जारी रखते हुए भी अपार्टमेंट बेच सकता है, या जब सभी किश्तों का भुगतान हो चुका हो, या दोनों पक्षों द्वारा सहमति के अनुसार।