एवरग्रांडे का 'क्लस्टर बम' फटा, चीन के रियल एस्टेट बाज़ार ने ऐसे ज़ख्म दिखाए जिनका भरना मुश्किल है। तस्वीर में: चीन के रियल एस्टेट बूम ने देश भर में ऊँची-ऊँची इमारतों वाले अपार्टमेंट "मशरूम की तरह" उग आए हैं। (स्रोत: एपी) |
आपूर्ति कम हो जाती है, मांग तेजी से गिरती है
ब्लूमबर्ग के एक सर्वेक्षण के अनुसार , जुलाई 2023 में रियल एस्टेट निवेश में गिरावट जारी रह सकती है, जिससे वर्ष की शुरुआत से सात महीने की गिरावट 2022 की इसी अवधि की तुलना में 8% हो जाएगी। यह वर्ष के पहले 6 महीनों में 7.9% से लगातार गिरावट है।
गौरतलब है कि प्रॉपर्टी डेवलपर्स के हालात में कोई सुधार नहीं आया है। कई शहरों में घर खरीदने पर लगे प्रतिबंधों में ढील के बावजूद, जुलाई में शीर्ष बिल्डरों द्वारा नए घरों की बिक्री में साल की सबसे बड़ी गिरावट दर्ज की गई। इससे उन डेवलपर्स को झटका लगा है जिन्हें सालों से चल रहे कर्ज संकट से निपटने के लिए नकदी की ज़रूरत थी।
कंट्री गार्डन होल्डिंग्स कंपनी, जो कभी राजस्व के हिसाब से चीन की सबसे बड़ी निजी क्षेत्र की डेवलपर थी, यदि 30 दिनों के भीतर दो डॉलर के बांड पर पिछले सप्ताह देय ब्याज का भुगतान करने में विफल रहती है, तो वह चाइना एवरग्रांडे ग्रुप जैसे डिफॉल्टरों की श्रृंखला में शामिल हो जाएगी।
झांग वेनलांग सहित चाइना इंटरनेशनल कैपिटल कॉर्प के विश्लेषकों ने चेतावनी दी है कि बिक्री, भूमि अधिग्रहण और निर्माण जैसे रियल एस्टेट मूल्य श्रृंखला पर दबाव चीन की आर्थिक वृद्धि पर दबाव डालना जारी रख सकता है।
टीवी या वीडियो पर गुइझोऊ प्रांत में डोंगजियांग काउंटी फुटबॉल टूर्नामेंट को देखते हुए, आप देख सकते हैं कि स्टेडियम ऊंची इमारतों से घिरा हुआ है।
डोंगजियांग काउंटी का क्षेत्रफल 3,300 वर्ग किलोमीटर से ज़्यादा है और इसकी आबादी 3,00,000 से भी कम है। हालाँकि इसका क्षेत्रफल हांगकांग (चीन) से तीन गुना बड़ा है, फिर भी इसकी आबादी हांगकांग की आबादी का लगभग 4% ही है। कम जनसंख्या घनत्व के कारण, अनुमान है कि इन ऊँची इमारतों में रहने वालों की संख्या बहुत ज़्यादा नहीं होगी।
1978 में चीन में शहरी निवासियों का प्रति व्यक्ति औसत आवास क्षेत्रफल 3.6 वर्ग मीटर था, जो अब बढ़कर लगभग 40 वर्ग मीटर हो गया है। लगभग 97% शहरी परिवारों के पास घर हैं, प्रत्येक परिवार के पास औसतन 1.5 घर हैं, और 40% शहरी परिवारों के पास 2 या उससे अधिक घर हैं। सितंबर 2016 में, सरकार ने अचल संपत्ति बाजार को विनियमित करना शुरू किया, और औसत कीमतों में उल्लेखनीय गिरावट आई है।
2020 में, राष्ट्रीय औसत मूल्य 9,860 युआन (लगभग 1,360 USD)/m2 था।
2022 के अंत तक, औसत अचल संपत्ति की कीमत 9,800 युआन/वर्ग मीटर तक गिर जाएगी। वर्तमान आवास मूल्य स्तर के साथ, आपूर्ति मांग से अधिक है, जो उच्च आवास कीमतों का संकेत देती है। अचल संपत्ति बाजार में एक बुलबुला भी है, जो लंबे समय में कई लोगों के लिए अपने आवास को बेहतर बनाने की इच्छा को साकार करना असंभव बना देगा। हालाँकि, यदि आवास की कीमतें गिरती हैं, तो इसका अल्पावधि में रोजगार और उपभोग पर भी प्रभाव पड़ेगा।
चीन के राष्ट्रीय सांख्यिकी ब्यूरो के अनुसार, इस वर्ष की पहली छमाही में वाणिज्यिक आवास बिक्री क्षेत्र में साल-दर-साल 5.3% की कमी आई, जिसमें आवासीय आवास बिक्री क्षेत्र में 2.8% की कमी आई। वाणिज्यिक आवास बिक्री में 1.1% की वृद्धि हुई, जिसमें आवासीय आवास बिक्री में 3.7% की वृद्धि हुई। नए घरों की कीमतों में मामूली वृद्धि हुई, और उच्च प्राथमिक बाजार कीमतों ने पुराने घरों की कीमतों को सहारा दिया। कुछ शहरों में, घरों की ऊँची कीमतों ने पुराने घरों के लेन-देन में बाधा उत्पन्न की है।
lianjia.com के आंकड़ों के अनुसार, वर्ष की पहली छमाही में बीजिंग, शंघाई, ग्वांगझू और शेन्ज़ेन में बिक्री के लिए प्रयुक्त घरों के साइनबोर्डों की संख्या में इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 48.2%, 36.7%, 35.8% और 30.9% की वृद्धि हुई। हालाँकि, प्रयुक्त घरों के सफल लेनदेन की संख्या में इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 12.7%, 11.1%, 10.3% की कमी और 0.8% की वृद्धि हुई।
कई छोटे निवेशक इस बात पर अफसोस जताते हैं कि "कीमत तो है, लेकिन बाजार नहीं है", भले ही कीमत स्थिर हो, लेकिन अगर कीमत में तेजी से कमी नहीं की जाती है, तो इसे बेचा नहीं जा सकता।
दूसरे, तीसरे और चौथे स्तर के शहरों में आवास की कीमतें कम हैं, लोगों की आय भी अपेक्षाकृत कम है, नए मकानों की बिक्री आम तौर पर सुस्त है, तथा प्रयुक्त आवास बाजार और भी अधिक निराशाजनक है।
ग्रेटर बे एरिया के झोंगशान और जियांगमेन शहरों में बड़ी संख्या में खाली मकान हैं, तथा प्रयुक्त आवासों का लेन-देन छिटपुट है।
धीरे-धीरे ठीक होने वाले घावों का इलाज कैसे करें?
चीन का रियल एस्टेट बाजार 2023 की पहली छमाही में अभी भी आम तौर पर आशावादी नहीं है, क्योंकि रियल एस्टेट बाजार की आपूर्ति-मांग संबंध बदल गया है, और कम से कम अल्पावधि में घर की कीमतों में गिरावट जारी रहेगी।
जुलाई के मध्य में, पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना (पीबीओसी, केंद्रीय बैंक) ने पुष्टि की कि "रियल एस्टेट बाजार में आपूर्ति-मांग संबंध में गहरा परिवर्तन आया है।"
21 जुलाई को चीन की स्टेट काउंसिल के नियमित सत्र में महानगरों में शहरी गांवों में स्थायी सुधार की आवश्यकता पर बल दिया गया।
24 जुलाई को, पोलित ब्यूरो ने रियल एस्टेट बाज़ार पर चर्चा के लिए एक सम्मेलन आयोजित किया, जिसमें चीनी रियल एस्टेट बाज़ार के आपूर्ति-माँग संबंधों में बड़े बदलावों की नई स्थिति के अनुकूल ढलने और रियल एस्टेट नीतियों को तुरंत समायोजित व अनुकूलित करने की आवश्यकता पर ज़ोर दिया गया। पोलित ब्यूरो ने एक बार फिर शहरी गाँवों के नवीनीकरण और "सामान्य व आपातकालीन" दोहरे उपयोग वाले सार्वजनिक बुनियादी ढाँचे के निर्माण को सक्रिय रूप से बढ़ावा देने का प्रस्ताव रखा; और विभिन्न माध्यमों से कम लागत वाले किराये के आवास विकसित करने की आवश्यकता पर बल दिया।
1 अगस्त को, पीबीओसी और राज्य विदेशी मुद्रा प्रशासन ने वर्ष की दूसरी छमाही के लिए एक कार्य सम्मेलन आयोजित किया, जिसमें रियल एस्टेट बाजार के स्थिर और स्वस्थ विकास के लिए समर्थन की घोषणा की गई। सम्मेलन में आवास हस्तांतरण के लिए ऋण गारंटी अवधि बढ़ाई गई, रियल एस्टेट बाजार के लिए स्थिर और व्यवस्थित वित्तपोषण प्रदान किया गया, और आवास किराये, शहरी गांवों के नवीनीकरण और कम लागत वाले आवास निर्माण के लिए वित्तीय सहायता को मजबूत किया गया।
साथ ही, सम्मेलन ने वित्तीय जोखिमों की निगरानी, मूल्यांकन और रोकथाम की प्रणाली में सुधार की आवश्यकता पर ज़ोर दिया, और प्रणालीगत वित्तीय जोखिमों को रोकने के लिए लाल रेखा को बनाए रखने पर ज़ोर दिया। प्रबंधकों ने एक विभेदित आवास ऋण नीति के कार्यान्वयन पर भी ज़ोर दिया, जो व्यक्तिगत आवास ऋण ब्याज दरों और प्रथम भुगतान दर में कमी लाने और आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए मार्गदर्शन प्रदान करे।
हाल के महीनों में, चीनी सरकार ने भी लगातार आर्थिक प्रोत्साहन संबंधी जानकारी जारी की है। मुख्य सामग्री में शामिल हैं:
पहला, चीन का रियल एस्टेट बाज़ार माँग के आपूर्ति से बढ़कर आपूर्ति के माँग से अधिक हो गया है। रियल एस्टेट पारिवारिक संपत्ति का एक प्रमुख घटक बना हुआ है, लेकिन संपत्ति संचय के प्राथमिक साधन के रूप में घर के स्वामित्व का युग समाप्त हो चुका है। वर्ष की पहली छमाही में चीन के रियल एस्टेट विकास निवेश में भी 7.9% की गिरावट आई, जबकि माँग में तेज़ी से गिरावट आई।
दूसरा, रियल एस्टेट के मौजूदा बैंक वित्तपोषण के दो महत्वपूर्ण लक्ष्य हैं: एक, घरों का हस्तांतरण सुनिश्चित करना, डेवलपर्स को समय पर घर देने में मदद करना और रियल एस्टेट बाज़ार के पतन को रोकना। दूसरा, शहरी गाँवों का पुनर्निर्माण करना, कम लागत वाले आवास और कम लागत वाले किराये के आवास विकसित करना। हालाँकि कुछ दस्तावेज़ों में इस प्रारूप का उल्लेख नहीं है, फिर भी विशिष्ट उपाय "रहने के लिए घर, सट्टा नहीं" को लागू करना है। हालाँकि, सट्टा के बिना, उच्च आवास कीमतों को बनाए रखना मुश्किल है।
तीसरा, पर्यवेक्षण और जोखिम प्रबंधन को मज़बूत करना। 27 जुलाई को, रियल एस्टेट डेवलपर एवरग्रांडे ने घोषणा की कि 2022 के अंत तक उसका कुल ऋण 2.4 ट्रिलियन युआन से अधिक हो गया। 2022 के अंत तक, एवरग्रांडे के पास 1,00,000 से ज़्यादा कर्मचारी थे; अनुबंध ऋण 720 मिलियन युआन से ज़्यादा था, जो उन सैकड़ों-हज़ारों अपार्टमेंटों से संबंधित था जो बिक चुके थे लेकिन अभी तक वितरित नहीं हुए थे।
एवरग्रैंड जैसी दिवालिया, तरलताविहीन और घाटे में चल रही रियल एस्टेट कंपनियों से उचित और कानूनी तरीके से कैसे निपटा जाए, यह चीन की बैंकिंग प्रणाली और अन्य ऋणदाताओं के लिए एक परीक्षा है।
चौथा, बंधक ब्याज दरों और डाउन पेमेंट दरों को कम करना मुख्य रूप से पहली बार घर खरीदने वालों और उन लोगों की मदद के लिए है जिन्हें अपने घरों को बेहतर बनाने की ज़रूरत है। अगर लोगों की आय और घरों की कीमतें नहीं बदलती हैं, तो डाउन पेमेंट दरों को कम करने से रियल एस्टेट का बुलबुला वित्तीय ऋण तक फैल जाएगा। यह प्रणालीगत वित्तीय जोखिमों को रोकने के लक्ष्य के विपरीत है और बदलाव की गुंजाइश को सीमित करता है।
यदि मकान की कीमतें लम्बे समय तक अपरिवर्तित रहती हैं और मजदूरी बढ़ती है, तो कुछ पुरानी इमारतें ध्वस्त हो जाएंगी, और नए निवासियों की क्रय शक्ति कुछ वर्षों बाद वर्तमान कीमतों को सहारा दे सकती है।
सरकार ने अर्थव्यवस्था को स्थिर करने के लिए अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर करने के लिए लगातार अनुकूल उपाय पेश किए हैं, लेकिन सामान्य तौर पर, चीन की अचल संपत्ति की कीमतों में अल्पावधि में गिरावट जारी रहेगी, विशेष रूप से प्रयुक्त आवास बाजार में।
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