रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून राष्ट्रीय असेंबली द्वारा पारित किया गया और यह 2025 की शुरुआत से प्रभावी होगा, जो भविष्य में आवास खरीद के लिए जमा राशि को विनियमित करेगा।
विशेष रूप से, रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून के अनुच्छेद 17 में यह प्रावधान है कि रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को अन्य संगठनों या व्यक्तियों को निर्माण कार्यों में मकानों की जमा, खरीद, बिक्री, हस्तांतरण या पट्टा-खरीद, निर्माण कार्यों में निर्माण मंजिल क्षेत्रों और रियल एस्टेट परियोजनाओं में तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए अधिकृत करने की अनुमति नहीं है।
साथ ही, इस कानून के अनुच्छेद 23 के खंड 5 में भविष्य में आवास खरीद के लिए जमा राशि और भुगतान का विवरण भी दिया गया है। रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से बिक्री या लीज़-खरीद मूल्य के 5% से अधिक जमा राशि तभी लेने की अनुमति है जब आवास या निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तें पूरी कर लेता हो।
वान फु शहरी क्षेत्र (हा डोंग, हनोई ) में हनोई टाइम टॉवर अपार्टमेंट परियोजना कई वर्षों से छोड़ दी गई है (फोटो: हा फोंग)।
विशेषज्ञों के अनुसार, इस जमा विनियमन ने समझौतों के रूप में जमा की लंबी अवधि को समाप्त कर दिया है। साथ ही, जमा विनियमन अनुबंध के समापन को सुनिश्चित करता है और घर खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करता है।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसाय में जमा लेनदेन की विशेष विशेषताएँ होती हैं। इसके अलावा, 2006 और 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, उस समय से पहले होने वाली जमा राशि को विनियमित नहीं करते हैं जब रियल एस्टेट परियोजना या आवास अनुबंध पर हस्ताक्षर करने या भविष्य के आवास, विशेष रूप से भूमि, को बेचने के लिए पूंजी जुटाने के योग्य हो।
श्री चाऊ के अनुसार, 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के खंड 1 का लाभ उठाते हुए, जिसमें जमा राशि का मूल्य और दर निर्धारित नहीं है, सट्टेबाजों, ज़मीन दलालों और बेईमान व्यवसायों ने बड़ी राशि की जमा राशि प्राप्त की है, कुछ मामलों में तो व्यापार की जा रही संपत्ति के मूल्य के 90-95% तक। सट्टेबाजों ने धोखाधड़ी के उद्देश्य से बिना किसी कानूनी आधार के "भूत परियोजनाएँ" भी स्थापित कीं, जिससे ग्राहकों को भारी नुकसान हुआ और सामाजिक व्यवस्था बाधित हुई, जैसा कि अलीबाबा कंपनी में हुआ धोखाधड़ी का मामला विशेष रूप से देखने को मिलता है।
यूसिल्क सिटी परियोजना (हा डोंग, हनोई) कई वर्षों से निर्धारित समय से पीछे चल रही है, जिसके कारण हजारों ग्राहकों की बसने और जीविका कमाने की उम्मीदें धूमिल हो रही हैं (फोटो: हा फोंग)।
इसी विचार को साझा करते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि जमा राशि न केवल बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर को दर्शाती है, बल्कि निवेशक के लिए बाजार की मांग का निर्धारण करने और परियोजना उत्पाद के लिए आउटपुट सुनिश्चित करने के उद्देश्य को भी पूरा करती है।
"कानून में जमा नियम बहुत ही उचित हैं, लेकिन विकसित देशों के अनुभव के अनुसार, वे संयुक्त खाते के साथ इस धनराशि की निगरानी और प्रबंधन के लिए बैंकों और ऋण संस्थानों जैसे तीसरे पक्षों का उपयोग करते हैं, बिना निवेशक की जेब में "प्रवाहित" हुए। यदि निवेशक प्रतिबद्धता को पूरा नहीं करता है, तो ग्राहक धन वापस ले सकता है, और बैंक इस धनराशि के लिए जिम्मेदार होगा," श्री दिन्ह ने जोर दिया।
डैन ट्राई के पत्रकारों के अनुसार, वास्तव में, कई आवासीय परियोजनाएँ ऐसी रही हैं जिन्होंने ब्रोकरेज फर्मों के माध्यम से या सीधे निवेशकों से ग्राहकों से जमा राशि और प्रगति भुगतान एकत्र किया है। हालाँकि, निवेशकों ने परियोजना को लागू नहीं किया या इसे आधे-अधूरे तरीके से लागू किया और फिर दशकों तक रोक दिया, जिससे घर खरीदार "आधे रोने, आधे हँसने" वाली स्थिति में आ गए।
इन परियोजनाओं की सामान्य बात यह है कि निवेशक ने ग्राहकों की सैकड़ों अरबों डाँग तक की जमा राशि और प्रगति भुगतान को रोक रखा है, जिसमें कई लोगों को मकान खरीदने के लिए बैंक ऋण पर ब्याज का भुगतान करने और मासिक किराया देने का बोझ उठाना पड़ रहा है।
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