हनोई अपार्टमेंट्स का 'स्वरूप' खत्म, रियल एस्टेट व्यवसायियों के लिए प्रति वर्ष लेन-देन की संख्या सीमित

हनोई बाजार में रुचि और लिस्टिंग की संख्या में कमी दर्ज की गई है, दो विशेष शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास की आपूर्ति में कमी है, और रियल एस्टेट व्यवसाय करने वाले व्यक्तियों को वर्ष में 10 बार से अधिक खरीदने और बेचने की अनुमति नहीं है... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

नवीनतम रियल एस्टेट: मई 2024 में, हनोई अपार्टमेंट बाज़ार ही एकमात्र ऐसा क्षेत्र था जहाँ वृद्धि देखी गई, जबकि अधिकांश अन्य क्षेत्रों और प्रकारों में रुचि कम हुई। (फोटो: लिन्ह एन)

हनोई में अपार्टमेंट लिस्टिंग की संख्या में 9% की कमी आई

Batdongsan.com.vn के बाज़ार आँकड़ों के अनुसार, मई 2024 में, हनोई अपार्टमेंट बाज़ार ही एकमात्र ऐसा क्षेत्र था जिसमें वृद्धि हुई, जबकि अधिकांश अन्य क्षेत्रों और अचल संपत्ति के प्रकारों में रुचि कम हुई। विशेष रूप से, मई में खरीद-बिक्री बाज़ार में अपार्टमेंट क्षेत्र में रुचि 9% और किराये के बाज़ार में 6% बढ़ी।

उल्लेखनीय रूप से, जून में, हनोई अपार्टमेंट बाज़ार मई जैसी वृद्धि दर बरकरार नहीं रख सका, क्योंकि रुचि का स्तर पिछले महीने के समान ही रहा और खरीद-बिक्री बाज़ार में सूचीबद्ध अपार्टमेंटों की संख्या में 9% की कमी आई। किराये के क्षेत्र में, हनोई अपार्टमेंट बाज़ार में भी कुछ खास सकारात्मक विकास नहीं हुआ, जहाँ रुचि का स्तर केवल 4% की मामूली वृद्धि हुई, लेकिन सूचीबद्ध अपार्टमेंटों की संख्या में 4% की मामूली कमी आई।

Batdongsan.com.vn के अनुसार, हनोई अपार्टमेंट बाज़ार में गिरावट हनोई रियल एस्टेट बाज़ार में सामान्य गिरावट का ही एक हिस्सा है, जहाँ पूरे बाज़ार में रुचि 9% और लिस्टिंग की संख्या 6% कम हुई है। हनोई के लगभग सभी ज़िलों में 3 से 19% तक की गिरावट आई है।

न केवल अपार्टमेंट, बल्कि अन्य खंडों और प्रकारों में भी रुचि और सूचीबद्धता की संख्या में कमी दर्ज की गई। विशेष रूप से, पिछले महीने की तुलना में, खरीद-बिक्री बाजार में, हनोई में निजी घरों में रुचि 16% कम हुई, सूचीबद्धता की संख्या 3% कम हुई; ज़मीन में रुचि 16% कम हुई, सूचीबद्धता की संख्या वही रही, हनोई स्ट्रीट-फ्रंट हाउस खंड में भी यही आँकड़े क्रमशः 14% और 10% रहे। हनोई विला बाजार की स्थिति भी कुछ बेहतर नहीं रही, जहाँ रुचि 11% कम हुई, सूचीबद्धता की संख्या 12% कम हुई।

किराये के बाज़ार में, अपार्टमेंट और बोर्डिंग हाउस ही ऐसे दो क्षेत्र हैं जिनमें रुचि में क्रमशः 4% और 5% की वृद्धि देखी गई है। हालाँकि, इन दोनों क्षेत्रों में सूचीबद्ध वस्तुओं की संख्या में कमी आई है, जिससे पता चलता है कि पिछले महीने आपूर्ति पर्याप्त नहीं थी, और इसमें 4% की कमी आई है।

किराये के लिए निजी घरों के लिए, रुचि स्तर और सूचीबद्ध घरों की संख्या, दोनों में 7% की कमी आई। टाउनहाउस के लिए, रुचि स्तर में 13% की कमी आई, सूचीबद्ध घरों की संख्या में 6% की वृद्धि हुई। कार्यालयों के लिए रुचि स्तर में 9% की कमी आई, सूचीबद्ध घरों की संख्या में 15% की कमी आई।

Batdongsan.com.vn द्वारा किए गए एक वास्तविक सर्वेक्षण में दर्ज किया गया कि हनोई अपार्टमेंट बाजार का मूल्य स्तर मई 2025 की तुलना में थोड़ा बढ़ रहा है या समान बना हुआ है। विशेष रूप से, हेई टॉवर परियोजना में अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य 2 बेडरूम, 2 बाथरूम अपार्टमेंट के लिए 4.9 - 5.2 बिलियन VND / अपार्टमेंट से थोड़ा बढ़कर 4.950 - 5.3 बिलियन VND / अपार्टमेंट हो गया।

3-बेडरूम वाले अपार्टमेंट की औसत कीमत 5.3 अरब VND या उससे ज़्यादा है। हापुलिको कॉम्प्लेक्स परियोजना में, 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत 4.1-4.3 अरब VND/अपार्टमेंट से बढ़कर 4.2-4.4 अरब VND/अपार्टमेंट हो गई है। बोहेमिया रेजिडेंस परियोजना में 3-बेडरूम वाले अपार्टमेंट अभी भी 7-7.3 अरब VND/अपार्टमेंट पर उपलब्ध हैं।

उत्तर में औद्योगिक भूमि के किराये की कीमतों में वृद्धि जारी रहने की उम्मीद है।

2024 की पहली छमाही में औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट बाज़ार में सकारात्मक विकास दर्ज किया गया। आयात-निर्यात और उत्पादन गतिविधियों में सुधार के संकेत दिखाई देते रहे, क्योंकि कुल आयात-निर्यात कारोबार पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 15.7% बढ़कर 368.53 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गया।

सीबीआरई की दूसरी तिमाही की रिपोर्ट में कहा गया है कि औद्योगिक भूमि बाजार के लिए, उत्तर के टियर 1 बाजारों में औद्योगिक भूमि की कीमतें पिछली तिमाही की तुलना में 0.3% और इसी अवधि की तुलना में 4.5% की मामूली वृद्धि के साथ, शेष अवधि के लिए औसतन 134 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर तक पहुँच गईं। 2024 के पहले 6 महीनों में अवशोषण क्षेत्र 220 हेक्टेयर से अधिक हो गया, जिससे उत्तर में अधिभोग दर 83% पर बनी रही, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 0.4 प्रतिशत अंक अधिक है। इलेक्ट्रॉनिक्स निर्माता उत्तरी बाजार में अग्रणी बने रहे, जहाँ बाक निन्ह में विक्ट्री जायंट या फॉक्सकॉन के साथ बड़े लेनदेन हुए।

उत्तर में रेडी-बिल्ट वेयरहाउस बाज़ार के लिए, 2024 की पहली छमाही में, टियर 1 बाज़ारों में लगभग 225,000 वर्ग मीटर से ज़्यादा रेडी-बिल्ट वेयरहाउस पूरे हो चुके थे, जिनमें से रेडी-बिल्ट फ़ैक्टरियों का क्षेत्रफल 95% था। रेडी-बिल्ट फ़ैक्टरियों का अवशोषण क्षेत्र भी उत्कृष्ट था और रेडी-बिल्ट वेयरहाउस के अवशोषण क्षेत्र से 4 गुना ज़्यादा था। 2024 की दूसरी तिमाही के अंत तक, रेडी-बिल्ट फ़ैक्टरियों की अधिभोग दर 89% तक पहुँच गई; इस बीच, उत्तर में वेयरहाउसों की अधिभोग दर 79% बनी रही।

तैयार कारखानों का किराया 4.9 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह तक पहुँच गया, जो पिछले वर्ष की तुलना में 1.9% अधिक है, और तैयार गोदामों का किराया 4.6 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह तक पहुँच गया, जो पिछले वर्ष की तुलना में 1.0% कम है। इस वर्ष की पहली छमाही में, इलेक्ट्रॉनिक्स, सेमीकंडक्टर, फ़र्नीचर और लॉजिस्टिक्स उद्योग उत्तर में तैयार गोदामों/कारखानों के प्रमुख किरायेदार रहे।

सीबीआरई का अनुमान है कि अगले तीन वर्षों में, उत्तर में औद्योगिक भूमि के किराये की कीमतों में 5-8%/वर्ष की वृद्धि होने की उम्मीद है। इस बीच, तैयार गोदामों/कारखानों के किराये की कीमतों में 1-4%/वर्ष की मामूली वृद्धि का अनुमान है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में औसतन हर साल 50,000 से ज़्यादा आवास इकाइयों की कमी होती है। (फोटो: के तोई)

2 विशेष शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास आपूर्ति की कमी

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, वर्तमान में, दो विशेष शहरों, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, सामाजिक आवास की आपूर्ति अभी भी दुर्लभ है।

वीएआरएस ने बताया कि इन दोनों शहरों के 2024 के आवास विकास लक्ष्य में पंजीकृत सामाजिक आवासों की संख्या वास्तविक माँग की तुलना में अभी भी बहुत कम है। 2024 की पहली तिमाही के मध्य से, "2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम दस लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश" परियोजना को लागू करने के लिए आयोजित सम्मेलन में, निर्माण मंत्री गुयेन थान न्घी ने बताया कि 2024 में, हनोई में केवल 1,181 अपार्टमेंट पंजीकृत हुए, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में 3,700 से ज़्यादा अपार्टमेंट पंजीकृत हुए।

इस बीच, VARS के शोध आँकड़े बताते हैं कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में औसतन हर साल 50,000 से ज़्यादा आवास इकाइयों की कमी होती है। इसलिए, अगर इन दोनों शहरों की विकास योजनाओं को पूरी तरह से लागू भी कर दिया जाए, तो भी सामाजिक आवास की आपूर्ति इन दोनों विशेष शहरी क्षेत्रों की तत्काल आवासीय ज़रूरतों को पूरा नहीं कर पाएगी।

इसलिए, VARS का मानना ​​है कि सामाजिक आवास खंड को विकसित करने के लिए, विशेष रूप से दो विशेष शहरी क्षेत्रों में, 140 ट्रिलियन VND क्रेडिट पैकेज को शीघ्रता से अनुमोदित करने के अलावा (4 अन्य निजी संयुक्त स्टॉक वाणिज्यिक बैंक भी 5,000 बिलियन VND/बैंक के साथ भाग लेने के लिए पंजीकरण कर रहे हैं) और अधिक तरजीही दिशा में समायोजित करने के लिए, राज्य प्रबंधन एजेंसी को नए नियमों को लागू करने के लिए परिस्थितियों की पूरी तैयारी की बारीकी से निगरानी और सुनिश्चित करने की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, आवास कानून 2023 और डिक्री संख्या 100/2024/एन-सीपी, जिसमें सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन पर आवास कानून के कई अनुच्छेदों का विवरण दिया गया है, 1 अगस्त से एक साथ प्रभावी होंगे। यह एक समकालिक कानूनी गलियारा है, जो हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे आवास की अधिक मांग वाले शहरों में शुरू हो चुकी सामाजिक आवास परियोजनाओं को पूरा करने के निरंतर प्रोत्साहन की सुविधा प्रदान करता है।

साथ ही, नीतिगत लक्ष्यों के अच्छे कार्यान्वयन को सुनिश्चित करने और नीतियों और नकारात्मक प्रथाओं का लाभ उठाने से बचने के लिए, सामाजिक आवास की खरीद और बिक्री को प्रचारित और पारदर्शी बनाना आवश्यक है; बारीकी से निगरानी करें और सुनिश्चित करें कि सही व्यक्ति सामाजिक आवास खरीदें, किराए पर लें और किराए पर खरीद करें।

दो विशेष शहरी क्षेत्रों में, सामाजिक आवास विकास के लिए भूमि निधि उपलब्ध कराने हेतु, राज्य प्रबंधन एजेंसी के और हस्तक्षेप की आवश्यकता है। सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि निधि की योजना बनाते समय यह सुनिश्चित किया जाना चाहिए कि यह शहर की विशाल माँग को पूरा करे।

इसके अतिरिक्त, विकास को बढ़ावा देने तथा सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, किफायती वाणिज्यिक आवास विकसित करने वाले निवेशकों के लिए अधिक तरजीही नीतियां होनी चाहिए - VARS ने प्रस्ताव दिया।

रियल एस्टेट का कारोबार करने वाले व्यक्तियों को एक वर्ष में 10 बार से अधिक खरीद-बिक्री की अनुमति नहीं है।

1 अगस्त से, छोटे पैमाने पर रियल एस्टेट का कारोबार करने वाले व्यक्तियों को एक वर्ष में 10 बार से अधिक और प्रति अनुबंध 300 बिलियन VND से कम का लेनदेन करने की अनुमति नहीं होगी।

उपरोक्त प्रावधान डिक्री संख्या 96/2024/ND-CP (डिक्री 96) में दिए गए हैं, जिसमें रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून के कई अनुच्छेदों का विवरण दिया गया है।

यह डिक्री छोटे पैमाने पर रियल एस्टेट का कारोबार करने वाले व्यक्तियों के लिए आवश्यकताओं को स्पष्ट रूप से निर्धारित करती है। तदनुसार, छोटे पैमाने पर रियल एस्टेट का कारोबार करने वाले व्यक्तियों को निवेश परियोजना तैयार करने की आवश्यकता नहीं है।

लेन-देन की संख्या वर्ष में 10 बार से कम नहीं होती है और प्रत्येक अनुबंध 300 बिलियन VND से अधिक नहीं होता है। प्रति वर्ष एक लेन-देन के मामले में, मूल्य की गणना नहीं की जाती है।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 कानून के अनुसार, छोटे पैमाने पर रियल एस्टेट व्यवसाय करने वाले व्यक्तियों को व्यवसाय स्थापित करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन उन्हें करों की घोषणा करनी होगी और उनका भुगतान करना होगा।

इसी प्रकार, जो संगठन मकान, निर्माण कार्य या निर्माण क्षेत्र के किसी भाग को व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए नहीं बेचते या पट्टे पर देते हैं, उनकी बिक्री की संख्या भी सीमित होती है और उन्हें भी करों की घोषणा करनी होती है तथा कर का भुगतान करना होता है।

इस प्रकार, नए नियम ने इस मामले में लेन-देन की संख्या और अनुबंध मूल्य को विशेष रूप से सीमित कर दिया है। यह पहले की तुलना में एक नया बिंदु है क्योंकि पुराने नियम में व्यक्तियों के लिए छोटे पैमाने पर रियल एस्टेट व्यवसाय करने की शर्तें निर्दिष्ट नहीं थीं।

कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि छोटे पैमाने पर रियल एस्टेट का कारोबार करने वाले व्यक्तियों के लिए स्पष्ट रूप से मानदंड निर्धारित करने से अटकलों और बाजार में "सर्फिंग" पर रोक लगेगी।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html