रियल एस्टेट परियोजना हस्तांतरण में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है

वर्तमान में रियल एस्टेट परियोजनाओं की खरीद, बिक्री और हस्तांतरण में कानूनी प्रक्रियाओं में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

2024 के अंतिम महीनों में, दुर्लभ आवास आपूर्ति के संदर्भ में, प्रचुर वित्तीय संसाधनों के साथ कई घरेलू और विदेशी रियल एस्टेट व्यवसाय, बाजार के नए चक्र का पूर्वानुमान लगाने के लिए निवेश जारी रखने हेतु स्वच्छ भूमि निधि और स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली परियोजनाओं की सक्रिय रूप से "तलाश" कर रहे हैं।

स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली परियोजनाओं को प्राथमिकता दी जाती है।

रिकॉर्ड के अनुसार, हाल के महीनों में कई नए प्रोजेक्ट निवेश सौदों की लगातार घोषणा की गई है। उदाहरण के लिए, सितंबर में, ट्रुओंग सोन रियल एस्टेट कंपनी और हिम लाम कंपनी ने लॉन्ग एन प्रांत के डुक होआ जिले में 214,921 हेक्टेयर क्षेत्रफल और 11,221 बिलियन वियतनामी डोंग के कुल निवेश वाली एक आवासीय परियोजना के कार्यान्वयन के लिए पंजीकरण कराया।

सितंबर में ही, एवरलैंड समूह ने हाई फोंग शहर में दो नए शहरी क्षेत्रों में निवेश का अध्ययन करने का प्रस्ताव रखा, जिसका कुल निवेश लगभग 5,000 अरब VND है। इसमें से, अन डुओंग जिले में हांग थाई शहरी क्षेत्र परियोजना का क्षेत्रफल 21.8 हेक्टेयर है। कुल अनुमानित लागत लगभग 1,900 अरब VND है, जिसमें से स्थल निकासी लागत लगभग 92 अरब VND है। थुई गुयेन जिले के होआ डोंग कम्यून और लाम डोंग कम्यून में शहरी क्षेत्र परियोजना का क्षेत्रफल लगभग 30.6 हेक्टेयर है। कुल अनुमानित लागत लगभग 2,992 अरब VND है, जिसमें से स्थल निकासी लागत लगभग 127 अरब VND है।

इसके अलावा, इस समूह ने हनोई के डोंग आन्ह जिले के किम नो कम्यून में एक नई शहरी क्षेत्र परियोजना G19 के निर्माण के लिए भी पंजीकरण कराया। इस परियोजना की कुल प्रारंभिक कार्यान्वयन लागत लगभग 2,183 बिलियन VND है, जिसके 2024-2029 की अवधि में लागू होने की उम्मीद है। हालाँकि, क्षमता और अनुभव संबंधी आवश्यकताओं को पूरा न करने के कारण इस उद्यम को अयोग्य घोषित कर दिया गया।

हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी में, मलेशियाई समूह की एक सहायक कंपनी, स्काईवर्ल्ड डेवलपमेंट कंपनी लिमिटेड ने घोषणा की कि उसने थुआन थान रियल एस्टेट प्रोडक्शन, ट्रेडिंग एंड बिज़नेस जॉइंट स्टॉक कंपनी के 100% शेयर 350 अरब वियतनामी डोंग में खरीद लिए हैं। इसके अनुसार, थुआन थान, हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 8 में स्थित 2,060 वर्ग मीटर के भूखंड का एकमात्र और कानूनी उपयोगकर्ता है।

इस बीच, जापान की एक कंपनी, निशि निप्पॉन रेलरोड ने नैम लॉन्ग ग्रुप से पैरागॉन दाई फुओक परियोजना (डोंग नाई) के 25% शेयर 26 मिलियन अमेरिकी डॉलर में खरीद लिए। इसी तरह, ट्राइपॉड टेक्नोलॉजी कॉर्पोरेशन (ताइवान - चीन) ने सोनादेज़ी चाऊ डुक कंपनी से बा रिया - वुंग ताऊ में 18 हेक्टेयर औद्योगिक भूमि "अधिग्रहित" की।

कुछ महीने पहले, दक्षिणी बाजार में किम ओन्ह ग्रुप कॉर्पोरेशन और दो जापानी साझेदारों, एनटीटी अर्बन डेवलपमेंट, सुमितोमो फॉरेस्ट्री और कुमागाई गुमी कंपनी लिमिटेड के बीच एक बड़ा सौदा हुआ था, जिसके तहत बिन्ह डुओंग में वन वर्ल्ड परियोजना को संयुक्त रूप से क्रियान्वित किया जाना था, जिसका कुल निवेश 1 बिलियन अमेरिकी डॉलर से अधिक था।

एक रियल एस्टेट कंपनी के निवेश परामर्श निदेशक ने संवाददाताओं से बातचीत में बताया: "हम अंतर्राष्ट्रीय निगमों और निवेश फंडों के साथ काम कर रहे हैं। उन्होंने कहा कि वे वास्तव में वियतनाम में रियल एस्टेट परियोजनाएं खरीदना चाहते हैं या निवेश निर्माण, उत्पाद विनिमय, सामान्य बिक्री एजेंसी में सहयोग करना चाहते हैं..."

विशेष रूप से, अपार्टमेंट परियोजनाओं, आवासीय क्षेत्रों, भूमि भूखंडों और टाउनहाउस को प्राथमिकता दी जाती है, लेकिन महत्वपूर्ण बात यह है कि परियोजना की कानूनी स्थिति साफ होनी चाहिए, भूमि कर दायित्वों को पूरा किया जाना चाहिए, निर्माण परमिट होना चाहिए या होने वाला हो, और बिक्री के लिए पात्र होना चाहिए..."।

वियतनाम का रियल एस्टेट बाज़ार विदेशी निवेशकों के लिए बेहद आकर्षक है। फोटो: होआंग ट्रियू

कानूनी उलझनें, लेन-देन करना मुश्किल

वियतपर्ल ग्रुप रियल एस्टेट कॉरपोरेशन के महानिदेशक श्री ट्रान मिन्ह नोक वियत के अनुसार, घरेलू और विदेशी निवेशक भविष्य में मजबूत विकास क्षमता वाले क्षेत्रों में परियोजनाओं या स्वच्छ भूमि निधियों की सक्रिय रूप से "तलाश" कर रहे हैं।

वियतपर्ल समूह भी अपनी भूमि निधि के विस्तार के अवसरों की तलाश में है और बिक्री के लिए परियोजनाओं पर चर्चा के लिए तैयार है। हालाँकि, परियोजनाओं की खरीद, बिक्री और हस्तांतरण की प्रक्रिया में वर्तमान में कानूनी प्रक्रियाओं, विशेष रूप से परियोजना हस्तांतरण से संबंधित प्रक्रियाओं में कई कठिनाइयाँ आ रही हैं।

श्री वियत ने कहा कि परियोजनाओं के हस्तांतरण में सबसे बड़ी बाधाएँ कानूनी मुद्दे और भूमि मूल्यांकन हैं। उनके सर्वेक्षण के अनुसार, लगभग 60% संभावित परियोजनाओं को लंबी स्वीकृति प्रक्रियाओं या ज़मीन की कीमतों की वास्तविकता से मेल न खाने के कारण कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

यदि इन समस्याओं का समाधान हो जाता है, तो भूमि निधि व्यापार गतिविधियां बहुत रोमांचक होंगी, विशेष रूप से औद्योगिक भूमि खंड और सुनियोजित आवासीय क्षेत्रों के लिए, जो घरेलू और विदेशी निवेशकों की जरूरतों को पूरा करेंगी।

सैविल्स वियतनाम इन्वेस्टमेंट कंसल्टिंग की उप निदेशक सुश्री त्रान थी खान लिन्ह ने कहा कि विदेशी निवेशक हमेशा वियतनाम में, खासकर केंद्रीय शहरों में, अच्छी कीमतों वाली रियल एस्टेट परियोजनाओं की तलाश में रहते हैं। हालाँकि, यह ज़रूरी है कि परियोजना की कानूनी स्थिति स्पष्ट हो और कार्यान्वयन के लिए तैयार हो। दरअसल, कई परियोजनाओं के कार्यान्वयन में देरी हुई है, जिससे निवेशकों को नुकसान हुआ है।

सुश्री लिन्ह ने बताया कि 2024 में, सैविल्स ने कई घरेलू और विदेशी निवेशकों का स्वागत किया और उन्हें सलाह दी। इन निवेशकों ने कई तरह की संपत्तियों में निवेश करने का अनुरोध किया, लेकिन उनकी विशेष रुचि कार्यालय भवनों जैसे परिचालन अचल संपत्तियों में थी। आवासीय अचल संपत्तियों के लिए, वे अभी भी तलाश कर रहे हैं क्योंकि आपूर्ति बहुत कम है।

हालांकि, सुश्री लिन्ह का मानना ​​है कि रियल एस्टेट से संबंधित कानूनों को अपनाने और लागू करने से बाजार में सकारात्मक समायोजन होगा, जिससे कानूनी प्रणाली को मजबूत करने और निवेशकों के लिए अनुकूल आधार बनाने में मदद मिलेगी।

दरअसल, जापान, सिंगापुर, मलेशिया, दक्षिण कोरिया और चीन के निवेशक लंबे समय से वियतनामी रियल एस्टेट में रुचि रखते रहे हैं। हाल ही में, यूरोप और मध्य पूर्व के निवेशकों की संख्या में भी वृद्धि हुई है।

स्पष्ट कानूनी दस्तावेज़ों वाली परियोजनाएँ, हो ची मिन्ह सिटी और उसके आसपास के प्रांतों में सुविधाजनक यातायात अवसंरचना वाले शहरी क्षेत्र निवेशकों को आकर्षित करते रहेंगे। सुश्री लिन्ह का मानना ​​है कि 2025 में जब अर्थव्यवस्था और रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार होगा, तो निवेशक परियोजनाओं में भाग लेने के लिए अधिक आश्वस्त होंगे और आपूर्ति और भी प्रचुर हो जाएगी।

एलएमपी लॉयर्स के संस्थापक और प्रबंध निदेशक, ब्रोकरेज सलाहकार डॉ. ले मिन्ह फियू, जो सीधे तौर पर पक्षों को सलाह देते हैं और उनके साथ काम करते हैं, का मानना ​​है कि किसी भी परियोजना की बिक्री और खरीद के सफल लेनदेन के लिए कई कारकों की आवश्यकता होती है। इनमें से, पक्षों के बीच सामंजस्य और तालमेल बेहद महत्वपूर्ण है।

विशेष रूप से, पुट ऑप्शन उन मुद्दों में से एक है जिनमें विदेशी निवेशक बहुत रुचि रखते हैं ताकि भविष्य की परिस्थितियों के लिए तैयारी की जा सके जब परियोजना अपने निर्धारित व्यावसायिक लक्ष्यों को प्राप्त करने में विफल हो जाती है। इतना ही नहीं, खरीदार अतिरिक्त आवश्यकताएँ भी निर्धारित करता है, यदि खरीदार द्वारा पुट ऑप्शन का प्रयोग करने पर विक्रेता के पास अपने पुनर्खरीद दायित्व को पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तीय स्थिति न हो।

विलय एवं अधिग्रहण सौदों में गिरावट

विदेशी निवेश एजेंसी के आंकड़ों के अनुसार, 2024 के पहले 10 महीनों में, विदेशी निवेशकों द्वारा 2,669 पूंजी योगदान और शेयर खरीद (एम एंड ए) लेनदेन हुए, जिनका कुल पूंजी योगदान मूल्य 3.68 बिलियन अमेरिकी डॉलर से अधिक था, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में मात्रा में 10.4% और मूल्य में 29% कम है। विशेष रूप से, रियल एस्टेट क्षेत्र कानूनी मुद्दों से बुरी तरह प्रभावित बताया जा रहा है, जिससे आपूर्ति में कमी आ रही है। 2024 वह वर्ष है जब रियल एस्टेट से संबंधित कानूनों का क्रियान्वयन और अनुप्रयोग शुरू होगा। इसलिए, कई अस्पष्ट मुद्दे निवेशकों और बाजार को प्रतीक्षा करने पर मजबूर कर रहे हैं।

स्रोत: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm