भूमि दलाल 'लहरें पैदा करते हैं' और 'गर्मी पैदा करते हैं', जिससे रियल एस्टेट बाजार में अराजकता फैलती है

रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक सुधार

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARs) की रिपोर्ट के अनुसार, विशेष रूप से 2024 की तीसरी तिमाही और सामान्य तौर पर 2024 के पहले 9 महीनों में एक कठिन दौर के बाद रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक सुधार देखने को मिला। इसका एक कारण अर्थव्यवस्था की स्थिरता और सरकार की समर्थन नीतियों में भी है।

विशेष रूप से, आवास कानून 2023, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 और भूमि कानून 2024 आधिकारिक तौर पर 1 अगस्त, 2024 से लागू हो गए, जो पिछले नियमों से 5 महीने पहले ही लागू हो गए। इससे रियल एस्टेट बाजार के लिए कानूनी गलियारे को बेहतर बनाने और बाजार के लिए एक सुरक्षित, स्वस्थ और अधिक टिकाऊ दिशा में एक नया चक्र खोलने में मदद मिली। आवास, वाणिज्यिक से लेकर औद्योगिक रियल एस्टेट तक, सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों में सकारात्मक वृद्धि के संकेत दिखाई दिए और कई नई परियोजनाओं को क्रियान्वित किया गया।

हाल ही में, रियल एस्टेट बाज़ार में "तेज़ी" के संकेत दिखाई दिए हैं। (फोटो: एसटी)

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARs IRE) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मियां ने कहा कि आवासीय रियल एस्टेट बाजार में "गर्मी" के संकेत दिखने लगे हैं।

तदनुसार, ज़मीन की नीलामी की कहानी पहले से कहीं ज़्यादा "गर्म" है, क्योंकि नीलामी "रातोंरात" आयोजित की गई, जिसमें सैकड़ों, यहाँ तक कि हज़ारों लोग एक जगह के लिए प्रतिस्पर्धा करने के लिए "खाने और इंतज़ार करने" के लिए तैयार हो गए। जीतने वाली कीमत भी रिकॉर्ड स्तर पर है, जो अच्छी तरह से निवेशित बुनियादी ढाँचे वाली परियोजना भूमि के बराबर है।

बाजार में गर्मी का नेतृत्व अपार्टमेंट सेगमेंट भी कर रहा है, जहाँ प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाजारों में कीमतें लगातार नए उच्च स्तर पर पहुँच रही हैं। उच्च माँग के कारण हज़ारों अपार्टमेंट मालिकों को नियमित रूप से अपने घर बेचने के लिए कॉल आते रहते हैं। ऊँची बिक्री कीमतों के बावजूद, नए लॉन्च किए गए अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स ने बहुत अच्छी अवशोषण दर दर्ज की है।

अपार्टमेंट के प्रकार के साथ-साथ, प्रमुख निवेशकों की कुछ नई लॉन्च की गई कम ऊँचाई वाली परियोजनाओं ने भी बढ़ती कीमतों के बावजूद "रिकॉर्ड" बुकिंग दर्ज की। कई अपार्टमेंट अच्छी लोकेशन पर हैं, न केवल कीमतें ऊँची हैं, बल्कि उन्हें खरीदने के लिए ग्राहकों/निवेशकों को कुछ अतिरिक्त कीमत भी चुकानी पड़ती है।

भूमि दलालों ने मचाई धूम

वास्तविक आपूर्ति और माँग के परिणामों के अलावा, बाज़ार में "गर्मी" के संकेत भी दिखाई दे रहे हैं। यह स्थिति ज़मीन की अटकलों, आवास की बढ़ती कीमतों और अपारदर्शी रियल एस्टेट लेन-देन के उभार में परिलक्षित हो रही है।

"कई छोटे निवेशक सट्टा लगाने के उद्देश्य से बाज़ार में आते हैं, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें बेतहाशा बढ़ जाती हैं। अपार्टमेंट सेगमेंट में भी "गर्मी" के संकेत दिखाई दे रहे हैं, जहाँ कुछ सट्टा समूहों की "सहायता" के कारण हस्तांतरित अपार्टमेंट की बिक्री कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। ये सभी संकेत आपूर्ति की कमी से उपज रहे हैं, हालाँकि इसमें सुधार हुआ है," सुश्री मिएन ने कहा।

वास्तविक आपूर्ति और मांग के परिणामों के अलावा, बाजार में "गर्मी" के संकेत भी दिखाई दे रहे हैं। (फोटो: VOV)

विशेष रूप से, सुश्री मियां ने कहा कि 2024 की तीसरी तिमाही में, आवासीय अचल संपत्ति बाजार में 22,412 उत्पादों की आपूर्ति दर्ज की गई, जिसमें लगभग 14,750 नए उत्पाद बिक्री के लिए थे, जो पिछली तिमाही की तुलना में 25% कम है, लेकिन 2023 की इसी अवधि की तुलना में 60% अधिक है। आंकड़ों के अनुसार मात्रा में कमी के बावजूद, तीसरी तिमाही की आपूर्ति में अभी भी "वृद्धि" देखी गई जब कई नई परियोजनाएं सामने आईं, विशेष रूप से बड़े पैमाने पर परियोजनाओं की उपस्थिति के साथ, जिन्हें तैनात किया जाना शुरू हुआ, जिससे बाजार अधिक "जीवंत" हो गया।

2024 के पहले 9 महीनों में, बाज़ार में बिक्री के लिए 38,797 नए उत्पाद दर्ज किए गए। आपूर्ति में अभी भी मज़बूत अंतर देखा गया। तदनुसार, 70% नई आपूर्ति अपार्टमेंट क्षेत्र से आई। इनमें से, 50 मिलियन VND/m2 से अधिक बिक्री मूल्य वाले उत्पादों का भारी बहुमत था। बाज़ार लगभग पूरी तरह से किफायती व्यावसायिक अपार्टमेंट से रहित था। क्षेत्र के संदर्भ में, उत्तरी क्षेत्र 46% के साथ सबसे आगे था, उसके बाद मध्य क्षेत्र 29% और दक्षिणी क्षेत्र 25% के साथ दूसरे स्थान पर था।

वीएआरएस के शोध आँकड़े यह भी दर्शाते हैं कि, हालाँकि आपूर्ति मुख्यतः उच्च-स्तरीय और विलासिता क्षेत्रों में है, पूरे बाज़ार में तीसरी तिमाही में लगभग 10,400 सफल लेनदेन दर्ज किए गए, जो 51% की अवशोषण दर के बराबर है। यह नए रियल एस्टेट उत्पादों में बाज़ार की रुचि को दर्शाता है, हालाँकि अधिकांश नई आपूर्ति उच्च मानकों पर पूरी होती है और निवेश लागत, विशेष रूप से भूमि-संबंधी लागत, बढ़ रही है।

लेन-देन की मात्रा और अवशोषण दर में पिछली तिमाही की तुलना में क्रमशः 25% और एक प्रतिशत अंक की कमी आई, लेकिन 2023 की इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 80% और 28 प्रतिशत अंक की वृद्धि हुई। इनमें से, अपार्टमेंट लेनदेन की मात्रा अभी भी "अत्यधिक" रही, जो तीसरी तिमाही में कुल आवास लेनदेन का 71% थी, और नए अपार्टमेंट परियोजनाओं में औसत अवशोषण दर 75% दर्ज की गई। हनोई में अपार्टमेंट परियोजनाओं ने बिक्री के लिए खुलने के तुरंत बाद 90% तक की अवशोषण दर दर्ज की।

अपार्टमेंट के कुल मूल्य को कम करने के लिए छोटे अपार्टमेंट विकसित करने का चलन, जो एकल और युवा परिवारों की ज़रूरतों और वित्तीय क्षमता के अनुकूल हों, तेज़ी से स्पष्ट हो रहा है। यह उस प्रकार की संपत्ति भी है जिसमें सबसे अच्छी तरलता दर्ज की जाती है।

2024 के पहले 9 महीनों में, बाजार ने 30,589 सफल लेनदेन दर्ज किए, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 2.5 गुना अधिक है। सितंबर के अंत में लॉन्च की गई कई नई परियोजनाएं, जिन्होंने बुकिंग स्वीकार करना शुरू कर दिया, ने भी बड़ी मात्रा में ब्याज और "विशाल" जमा दर्ज किए।

बिक्री मूल्यों के संदर्भ में, आवास की कीमतें प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाजारों में, विशेष रूप से अपार्टमेंट खंड में, उच्च स्तर पर "स्थिर" बनी हुई हैं। चूँकि आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन लगातार गंभीर होता जा रहा है, हालाँकि आपूर्ति में सुधार हुआ है, फिर भी माँग को पूरा करना बहुत मुश्किल है। इसके अलावा, अधिकांश नई आपूर्ति उच्च स्तर पर पूरी हो रही है और निवेश लागत, विशेष रूप से भूमि से संबंधित लागत, बढ़ रही है।

विशेष रूप से, तीसरी तिमाही में, हनोई में प्राथमिक मूल्य स्तर में वृद्धि जारी रही और रुकने का कोई संकेत नहीं दिखा, जबकि आपूर्ति में धीरे-धीरे सुधार हो रहा है। कम ऊँचाई से लेकर ऊँची इमारतों तक, मुख्यतः उच्च-स्तरीय और लक्ज़री क्षेत्रों में, नई परियोजनाओं को अभी भी बाज़ार का अच्छा ध्यान मिल रहा है। इसने द्वितीयक अपार्टमेंट के मूल्य स्तर को ऊँचा बनाए रखने के लिए एक प्रेरक शक्ति प्रदान की है, हालाँकि "तेज़" वृद्धि की अवधि के बाद तरलता धीरे-धीरे स्थिर हो गई है।

दा नांग में, अपार्टमेंट के प्राथमिक मूल्य स्तर में भी "रिकॉर्ड" वृद्धि दर्ज की गई, जहाँ 50% से ज़्यादा नई आपूर्ति की कीमत 80 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से ज़्यादा थी। हालाँकि, प्रांत के बाहर के खरीदारों, खासकर हनोई के निवेशकों की निवेश मांग के कारण बाजार में अभी भी अच्छी माँग बनी हुई थी। इसके अलावा, द्वितीयक मूल्य स्तर में भी व्यापक सुधार हुआ, और इसी अवधि में कुछ क्षेत्रों में आवासीय भूमि की कीमतों में 10-25% की वृद्धि हुई।

हो ची मिन्ह सिटी के लिए, प्राथमिक मूल्य स्तर उच्च स्तर पर स्थिर रहा क्योंकि आपूर्ति मुख्य रूप से चालू परियोजनाओं से आ रही थी। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी के आसपास के प्रांतों और शहरों में प्राथमिक मूल्य स्तर में मामूली वृद्धि हुई, जो 3-5% के बीच उतार-चढ़ाव के साथ रहा, और नई आपूर्ति के कारण बिक्री मूल्य भी अधिक रहे।

अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक पर शोध, जो VARS द्वारा चयनित और देखे गए 150 परियोजनाओं के नमूना सेट में परियोजनाओं के औसत विक्रय मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाता है, यह भी दर्शाता है कि, Q3/2024 तक, हनोई में परियोजना क्लस्टर का औसत विक्रय मूल्य 60 मिलियन VND/m2 के करीब है, जो Q2/2019 की तुलना में 64.0% की वृद्धि है। हो ची मिन्ह सिटी में परियोजना क्लस्टर का औसत विक्रय मूल्य 49.2 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 64.2 मिलियन VND/m2 हो गया, जो आधार अवधि की तुलना में 30.6% की वृद्धि दर्शाता है। डा नांग में, डा नांग बाजार मूल्य सूचकांक ने Q3 में 46.2% की वृद्धि दिखाई, जो हो ची मिन्ह सिटी में वृद्धि से अधिक है।

"आवास और निवेश आवश्यकताओं सहित अचल संपत्ति की माँग उपनगरीय क्षेत्रों, दो विशेष शहरी क्षेत्रों के आसपास के प्रांतों/शहरों और द्वितीयक बाज़ार की ओर लगातार बढ़ रही है, जहाँ उचित मूल्यों पर कई विकल्प उपलब्ध हैं। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में 3 अरब वीएनडी से कम कीमत वाले अपार्टमेंट और घरों की ज़ोरदार "तलाश" हो रही है," सुश्री मियां ने ज़ोर देकर कहा।

स्रोत: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html