दूसरा रियल एस्टेट कर विवादास्पद है, इस पर कई बार चर्चा हुई लेकिन यह अभी भी अटका हुआ है।

(सीएलओ) एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा कि दूसरी रियल एस्टेट कर नीति कई बार प्रस्तावित की गई है और इस पर कई बार चर्चा भी हुई है, लेकिन अभी भी कई विरोधी राय हैं।

बार-बार चर्चा हुई

हाल ही में, अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि के कारणों पर सरकारी कार्यालय को भेजी गई एक रिपोर्ट में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि वह कई घरों और जमीनों के स्वामित्व और उपयोग के मामलों के लिए एक कर नीति का अध्ययन और प्रस्ताव करेगा, ताकि लाभ कमाने के लिए कम समय में सट्टेबाजी और खरीद-बिक्री को सीमित किया जा सके।

इसलिए, निर्माण मंत्रालय ने आवास की कीमतें कम करने के लिए कई घरों और ज़मीनों के मालिकों पर कर लगाने का प्रस्ताव रखा। इस विचार से सहमति जताते हुए, वित्त उप मंत्री गुयेन डुक ची ने कहा कि "यह प्रस्ताव स्वीकार करने और अध्ययन करने लायक है।"

इस मुद्दे के संबंध में, आर्थिक विशेषज्ञ, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा: यह पहली बार नहीं है कि आवास की कीमतों को कम करने के लिए दूसरा रियल एस्टेट कर समाधान प्रस्तावित किया गया है।

वास्तव में, दूसरे और उसके बाद के अपार्टमेंट पर कर लगाने के प्रस्ताव पर दशकों से अध्ययन किया जा रहा है।

विशेष रूप से, 2009 के अंत में, 15 लेखों वाली आवास और भूमि कर कानून परियोजना को वित्त मंत्रालय द्वारा टिप्पणियों के लिए प्रस्तुत किया गया था और मई 2010 में बैठक में इसे मंजूरी मिलने की उम्मीद थी। हालांकि, विभिन्न कारणों से, 15 साल बाद, यह कर अभी भी एक विचार मात्र है।

हाल ही में, 2022 के अंत में, हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने भी सरकार को एक दस्तावेज प्रस्तुत किया, जिसमें लोगों की दूसरी या अधिक अचल संपत्तियों की भूमि पर भूमि उपयोग अधिकारों और संपत्ति के स्वामित्व अधिकारों के लिए अतिरिक्त कर नीतियों पर निर्णय लेने का प्रस्ताव है।

फिर अगस्त 2023 में, हो ची मिन्ह सिटी के मतदाताओं ने दूसरे घरों पर कर लगाने और खाली संपत्तियों पर उच्च कर लगाने का प्रस्ताव जारी रखा, जो भूमि मूल्य उत्पन्न नहीं करते हैं।

हाल ही में, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन ने भी दो समूहों पर लागू एक रियल एस्टेट कर नीति का प्रस्ताव रखा है, जिसमें दूसरे या उससे ज़्यादा घरों के खरीदार और परियोजनाओं को छोड़ने वाले मालिक शामिल हैं। उन लेन-देन के लिए कर की दर धीरे-धीरे बढ़ेगी जहाँ विक्रेता के पास स्वामित्व की अवधि कम है।

इस प्रकार, यह देखा जा सकता है कि दूसरी अचल संपत्ति कर नीति कई बार प्रस्तावित की गई है और इस पर कई बार चर्चा भी हुई है, लेकिन अभी भी कई विरोधी राय हैं।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा कि 2023 में, दूसरे घर के मालिकों पर उच्च कर लगाने का प्रस्ताव हो ची मिन्ह सिटी के लिए विकास की गति बनाने के लिए पायलट तंत्र और नीतियों पर नेशनल असेंबली के संकल्प 54/2017 को बदलने के लिए मसौदा प्रस्ताव में शामिल किया गया था, लेकिन बाद में इसे हटा दिया गया क्योंकि चर्चाओं से पता चला कि अभी भी कई कमियां थीं।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा, " यह विनियमन कई मामलों में निष्पक्षता सुनिश्चित नहीं कर सकता है, जैसे कि जिन लोगों के पास केवल एक घर, बड़ा भूमि क्षेत्र या उच्च मूल्य है, उन पर कर नहीं लगाया जाता है, जबकि जिन लोगों के पास दो घर या छोटे क्षेत्र या मूल्य के साथ अधिक भूमि क्षेत्र हैं, उन पर कर लगाया जाता है। "

यह तंत्र व्यावहारिक परिस्थितियों के लिए भी उपयुक्त नहीं है, क्योंकि अचल संपत्ति के लेन-देन मुख्य रूप से कागजी दस्तावेजों पर किए जाते हैं और सूचना प्रौद्योगिकी का अनुप्रयोग अभी भी सीमित है, इसलिए कई संगठन और व्यक्ति दूसरों को अपने नाम पर खड़ा करके करों से बचने के तरीके खोज लेंगे।

श्री लॉन्ग ने ज़ोर देकर कहा कि सभी का मानना ​​है कि रियल एस्टेट कर नीति पर शोध ज़रूरी है, जिससे राज्य के बजट को सुरक्षित दिशा में पुनर्गठित करने और अंतरराष्ट्रीय प्रथाओं के अनुरूप रियल एस्टेट के उचित उपयोग को प्रोत्साहित करने में मदद मिलेगी। हालाँकि, बाज़ार को "झटका" लगने से बचाने के लिए एक रोडमैप की ज़रूरत है।

श्री लांग ने कहा, "निर्माण मंत्रालय का दूसरे घरों पर कर लगाने का प्रस्ताव उन उपायों में से एक है, जिस पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है।"

कुछ लोगों का मानना ​​है कि वियतनाम दूसरी अचल संपत्ति पर कर लगाने के मामले में सिंगापुर से सीख सकता है। इस मुद्दे पर, एसोसिएट प्रोफ़ेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा कि वियतनाम और सिंगापुर दो बिल्कुल अलग-अलग देश हैं, जहाँ एक देश के नियमों को दूसरे देश पर लागू करना संभव नहीं है। श्री लोंग ने कहा, "चीन, दूसरे या उससे ज़्यादा घरों के मालिकों पर घरों की बढ़ती कीमतों को नियंत्रित करने के लिए कर के अत्यधिक कठोर तरीकों का इस्तेमाल करने के मामले में एक स्पष्ट सबक है, लेकिन इसका विपरीत प्रभाव पड़ता है। अचल संपत्ति बाज़ार पर कर उपायों का इस्तेमाल बेहद संवेदनशील है, इसलिए हमें सभी प्रभावों का मूल्यांकन करना चाहिए।" पूर्व प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री, प्रोफ़ेसर डॉ. डांग हंग वो भी इसी राय से सहमत हैं: लंबे समय से, कई लोग सिंगापुर की कर पद्धति से सीखना चाहते हैं, जिसमें दूसरा घर खरीदने वालों पर ज़्यादा कर लगाया जाता है। लेकिन वियतनाम की विशेषताएँ सिंगापुर से अलग हैं, अगर पहला घर बहुत कीमती है, लेकिन दूसरा घर बहुत छोटा है, तो केवल दूसरे घर पर ही कर लगाया जा सकता है, लेकिन पहले घर को नज़रअंदाज़ किया जा सकता है। कुछ देश घर और ज़मीन के स्वामित्व के सभी मामलों में मूल्य का 1-1.5% कर वसूलते हैं। लेकिन वियतनाम में लोगों की आय अभी भी कम है, अगर इस स्तर पर कर वसूला जाए, तो लोग इसे वहन नहीं कर पाएँगे। इसलिए, वियतनाम के लिए उपयुक्त कर का अध्ययन करना आवश्यक है ताकि घर, ज़मीन या स्वामित्व वाले क्षेत्र के मूल्य के आधार पर कर वसूला जा सके, जिससे अचल संपत्ति की सट्टेबाजी को रोकने और सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने, दोनों का लक्ष्य सुनिश्चित हो सके।

क्या हमें दूसरी सम्पत्ति पर कर लगाना चाहिए?

वर्तमान परिप्रेक्ष्य में दूसरे संपत्ति कर पर अभी भी मिश्रित विचार हैं।

दूसरे घर के मालिकों पर कर लगाने की आवश्यकता पर आम सहमति है, जिसके कुछ मुख्य कारण यह हैं कि दुनिया भर के कई देशों ने इसे पहले ही लागू कर दिया है, या यह कर परिसंपत्तियों के अधिक कुशल उपयोग को प्रोत्साहित कर सकता है, जिससे राज्य के बजट के लिए राजस्व में वृद्धि हो सकती है।

यह भी तर्क दिया जाता है कि सट्टेबाजी के कारण कई संपत्तियों का स्वामित्व होने से आवास की कीमतें बढ़ सकती हैं, जिससे आवास की तलाश कर रहे लोगों के लिए यह मुश्किल हो सकता है, इसलिए "कर" लगाने से सट्टा मांग कम हो सकती है और बाजार को स्थिर करने में मदद मिल सकती है, जिससे सतत विकास को बढ़ावा मिलेगा।

हालांकि, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा कि वर्तमान संदर्भ में, दूसरे घर के मालिकों पर कर लगाना अप्रभावी और अव्यवहारिक होगा।

वर्तमान रियल एस्टेट बाज़ार के परिणामों के मुख्य कारण आपूर्ति की कमी, कानूनी और संस्थागत समस्याएँ हैं जिनका समाधान नहीं हो पाया है। कई इलाके गलतियाँ करने और ज़िम्मेदार ठहराए जाने से डरते हैं, जिसके कारण परियोजनाओं में देरी होती है। इसके साथ ही, कुछ इलाकों में दलालों और सट्टेबाजों द्वारा कीमतें बढ़ा-चढ़ाकर बताने की स्थिति में प्रबंधन एजेंसियों और अधिकारियों के तत्काल हस्तक्षेप की आवश्यकता है ताकि आभासी कीमतों की जाँच, याद दिलाई जा सके और उनसे बचा जा सके।

" इसलिए, बाज़ार को प्रबंधित करने के लिए, हमें कई समाधानों और नीतियों का समन्वय करना होगा, और उन जगहों का अध्ययन करना होगा जहाँ मूल्य वृद्धि "तीव्र" है और हस्तक्षेप करना होगा। कराधान वर्तमान समस्याओं को हल करने का मूल समाधान नहीं है। अगर हम कोई कर नीति लागू करते हैं, तो उसके बाज़ार पर परिणाम होंगे," श्री लॉन्ग ने कहा।

इस विशेषज्ञ के अनुसार, रियल एस्टेट टैक्स घरों और ज़मीनों की कीमतों को बढ़ा सकता है। क्योंकि टैक्स की लागत उत्पाद की कीमत में जुड़ जाएगी, इसलिए अंतिम खरीदार को यह लागत वहन करनी होगी।

इसके अलावा, श्री लांग ने एक और वास्तविकता की ओर ध्यान दिलाया, वह यह कि वियतनाम में रिश्तेदारों, परिचितों और परिवार के सदस्यों से अचल संपत्ति खरीदने के लिए कहना बहुत आसान है और अब तक यह खुलेआम होता रहा है।

कोई भी अपने भाई-बहनों, माता-पिता या बच्चों से दर्जनों संपत्तियाँ खरीदने में मदद मांग सकता है। दूसरों से संपत्ति खरीदने के लिए कहने से बचने के लिए, घर के मालिकों की वित्तीय उत्पत्ति का पता लगाना ज़रूरी है। संपत्ति के सार्वजनिक स्रोत को साबित करके ही हम नाम बदलने या अचल संपत्ति के "मालिक" होने की प्रथा से बच सकते हैं।

वर्तमान में, हमें यह तय करने में अभी भी कठिनाई हो रही है कि दूसरा घर निवेश या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए है, या बच्चों के लिए है या उपहार के रूप में। कर लगाते समय, कई उद्देश्यों को वर्गीकृत करने की आवश्यकता होती है और हमारे पास एक राष्ट्रव्यापी प्रबंधन प्रणाली होनी चाहिए जो इस मुद्दे को नियंत्रित करने के लिए स्थानीय क्षेत्रों को जोड़े।

इसके साथ ही, दूसरे घरों के स्वामित्व को नियंत्रित करने के लिए अनिवार्य बैंकिंग लेनदेन, घोषणा आवश्यकताओं आदि जैसे अन्य तकनीकी उपायों को भी शामिल करना आवश्यक है।

"वित्त मंत्रालय ने इस बात पर ज़ोर दिया कि सिर्फ़ कराधान पर निर्भर रहने से सट्टेबाजी को सीमित करने और रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर करने का लक्ष्य हासिल करना मुश्किल होगा। इसके बजाय, नीति व्यवस्था में ज़मीन संबंधी नियमों और नियोजन के बीच तालमेल होना ज़रूरी है," एसोसिएट प्रोफ़ेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने ज़ोर देकर कहा।

इस दृष्टिकोण से सहमति जताते हुए, इंस्टीट्यूट ऑफ इन्फॉर्मेटिक्स एंड एप्लाइड इकोनॉमिक्स के निदेशक डॉ. दिन्ह द हिएन ने कहा कि वर्तमान समय में दूसरा रियल एस्टेट टैक्स लगाने का प्रस्ताव पूरी तरह से अनुचित है।

क्योंकि इससे न सिर्फ़ बाज़ार का भरोसा डगमगाता है, बल्कि घरों की कीमतें भी बढ़ सकती हैं, जिससे लोगों की पहुँच घर तक नहीं रह पाती। इससे भी ज़्यादा ख़तरनाक तब होता है जब लोग ख़र्च में कटौती के चक्र में फँस जाते हैं और आर्थिक मंदी का कारण बनते हैं।

"अचल संपत्ति न केवल रहने की जगह है, बल्कि आर्थिक गतिविधियों में भी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है। उदाहरण के लिए, उत्पादकों और व्यापारियों के लिए, कारखानों, दुकानों आदि जैसी पहली अचल संपत्ति के अलावा, उन्हें रहने के लिए एक दूसरी अचल संपत्ति का स्वामित्व या किराये पर लेना आवश्यक है। इस स्थिति में दूसरी अचल संपत्ति पर कर लगाने से उनके द्वारा बेची जाने वाली वस्तुओं और सेवाओं की कीमत में वार्षिक कर की दर जुड़ जाती है, और अंततः इसका बोझ उपभोक्ता पर ही पड़ता है," डॉ. दिन्ह द हिएन ने कहा।

वियत वु

स्रोत: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html