हनोई के बाहरी इलाके में भूमि की नीलामी ठंडी पड़ गई है: क्या खरीदार 'जाग' रहे हैं या यह कोई नई सट्टा चाल है?

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23 नवंबर को, थान ओई ज़िले ( हनोई ) में 25 ज़मीनों की नीलामी 11 दौर के बाद समाप्त हुई। सबसे ज़्यादा जीतने वाली ज़मीन की कीमत 75.3 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई, जो शुरुआती कीमत से 14 गुना ज़्यादा थी। यह कीमत 10 अगस्त के सत्र से काफ़ी कम है - उस समय, सबसे ज़्यादा जीतने वाली कीमत 133 मिलियन VND/m2 थी। नीलामी में 97 ग्राहक आए और 413 लोगों ने आवेदन किया, जो 10 अगस्त के सत्र में जमा किए गए 4,600 आवेदनों और 1,545 लोगों के 4,201 योग्य आवेदनों की संख्या से भी कम है।

इससे पहले, 16 नवंबर को, थान ओई में भी 25 भूखंडों की नीलामी हुई थी, जिसमें सबसे ज़्यादा बोली 90 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा थी। इस बार सिर्फ़ 111 ग्राहकों से 400 से ज़्यादा आवेदन आए। इस तरह, यह देखा जा सकता है कि बोली की विजेता कीमत में काफ़ी कमी आई है।

इसी तरह, होई डुक ज़िले में भी, नीलामी मूल्य में चरम अवधि की तुलना में लगभग 20% की कमी आई। विशेष रूप से, नवंबर 2024 में पहली दो नीलामियों का उच्चतम लाभ मूल्य क्रमशः 103 और 109 मिलियन VND/m2 था, जबकि अगस्त सत्र का उच्चतम लाभ मूल्य 133 मिलियन VND/m2 तक था।

या फुक थो जिले में, हाल ही में हुई नीलामी में, उच्चतम जीतने वाली कीमत केवल 37.6 मिलियन VND/m2 थी, जबकि 2 महीने पहले, यहां कुछ प्लॉट 75 मिलियन VND/m2 तक थे।

हनोई के बाहरी इलाकों में कई जगहों पर ज़मीन की नीलामी ठंडी पड़ गई है। (चित्र: मिन्ह डुक)

न केवल विजेता की कीमतें गिर गईं, बल्कि इन नीलामी में भाग लेने वालों की संख्या में भी काफी गिरावट आई।

होई डुक जिले में, यदि 19 अगस्त को पहली भूमि नीलामी में 500 प्रतिभागी और 1,500 दस्तावेजों के सेट थे, तो 4 और 11 नवंबर के सत्रों तक केवल 100 से अधिक प्रतिभागी ही रह गए।

इसी तरह, थान ओई ज़िले में 16 नवंबर को हुई ज़मीन की नीलामी में सिर्फ़ 111 लोग आए और नीलामी दस्तावेज़ों के 400 सेट मिले, जो 10 अगस्त की रिकॉर्ड नीलामी की तुलना में 90% से ज़्यादा कम है, जब 1,500 लोग आए थे और दस्तावेज़ों के 4,000 सेट मिले थे। 23 नवंबर को हुई नीलामी में सिर्फ़ 97 लोग आए और 413 दस्तावेज़ों ने हिस्सा लिया।

फुक थो जिले में, प्रतिभागियों की संख्या में भारी गिरावट आई जब केवल 32 निवेशकों ने ही पंजीकरण कराया और 120 से ज़्यादा आवेदन आए। इससे पहले, यहाँ 17 सितंबर को हुई नीलामी में 100 से ज़्यादा लोग शामिल हुए थे।

ज़मीन की नीलामी में आई सुस्ती पर टिप्पणी करते हुए, ईज़ी प्रॉपर्टी के सीईओ, श्री फाम डुक टोआन ने विश्लेषण किया कि पिछली नीलामियों में ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा दी गई थीं। हालाँकि, जब कीमत वास्तविक मूल्य से कहीं ज़्यादा हो जाती है, तो नकदी एक बड़ी समस्या बन जाती है। नीलामी जीतने वालों को अपनी ज़मीन दोबारा बेचने में मुश्किल होती है क्योंकि उन्हें खरीदार नहीं मिलते, खासकर ऊँची बैंक ऋण ब्याज दरों और पूँजी स्रोतों की चुनौतियों का सामना कर रहे रियल एस्टेट बाज़ार के संदर्भ में।

श्री टोआन ने कहा, " हाल ही में नीलामी की कीमतों में धीरे-धीरे गिरावट आने का सीधा कारण खराब तरलता हो सकती है ।"

श्री टोआन के अनुसार, हाल की नीलामी में आवेदनों की संख्या और जीतने वाली कीमतों में भारी गिरावट देखी गई है, संभवतः इसलिए क्योंकि कीमतों में भारी वृद्धि के बाद खरीदार "जाग" गए हैं।

" कुछ निवेशक अब ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदने के लिए बहुत ज़्यादा कीमत चुकाने और फिर उसे मुनाफ़े पर बेचने में दिलचस्पी नहीं रखते। वे सभी देखते हैं कि मौजूदा कीमत बहुत अवास्तविक है। अगर उन्हें एक महीने के अंदर कोई ख़रीदार नहीं मिलता, तो उन्हें अपनी जमा राशि ज़ब्त करनी पड़ेगी। पिछले अगस्त में थान ओई ज़िले में हुई ज़मीन की नीलामी से मिले सबक ने निवेशकों के मनोविज्ञान को प्रभावित किया है। इसलिए, वे ज़्यादा सतर्क हो गए हैं ," श्री तोआन ने विश्लेषण किया।

इसके अलावा, श्री तोआन ने कहा कि हनोई के उपनगरीय इलाकों जैसे होई डुक, थान ओई या फुक थो में बुनियादी ढाँचा विकास असमान है। ये इलाके अल्पावधि में आकर्षक हो सकते हैं, लेकिन ज़मीन की कीमतों में अत्यधिक वृद्धि बाज़ार की वास्तविक क्रय शक्ति के अनुरूप नहीं होगी, जिससे "ज़मीन पर कब्ज़ा करके सही समय का इंतज़ार" करने की स्थिति लंबे समय तक बनी रहेगी, जिससे नीलाम की गई ज़मीन का आकर्षण कम हो जाएगा।

श्री टोआन ने एक और कारण बताया कि भूमि दलालों ने, जिनके पास बहुत सारी ऐसी जमीन थी जो बिक नहीं पाई थी, अपनी जमा राशि खो दी, इसलिए उनकी वित्तीय निधि धीरे-धीरे समाप्त हो गई।

इस बीच, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि यह बहुत संभव है कि "ठंडा पड़ना" स्थिति भी सट्टेबाजों और दलालों की एक नई चाल हो।

नीलामी की कीमतों में हाल की गिरावट भूमि दलालों द्वारा बाजार पर मनोवैज्ञानिक प्रभाव डालने की चालों के कारण हो सकती है। बड़े ब्रोकरेज या सट्टेबाज समूह अक्सर जानबूझकर कम भाग लेते हैं या जीतने वाली कीमतों को कम कर देते हैं ताकि यह भावना पैदा हो कि भूमि की कीमतें "ठंडी हो रही हैं"।

श्री दिन्ह ने कहा, "इस चाल का उद्देश्य छोटे निवेशकों को पहले से खरीदे गए भूखंडों को "अच्छे" दामों पर बेचने के लिए मजबूर करना या वास्तविक खरीदारों को यह महसूस कराना हो सकता है कि यह भागीदारी करने का एक अच्छा अवसर है ।"

तदनुसार, ज़मीन के व्यापारी, प्रतिभागियों के मनोविज्ञान को प्रभावित करने के लिए कीमतों में कमी की खबरें फैलाने, नीलामी आयोजित करने या यहाँ तक कि नकली जमा राशि जमा करने जैसी चालें चलने से नहीं हिचकिचाते। एक बार ज़मीन की कीमतें निचले स्तर पर पहुँच जाने पर, ये समूह सस्ते दामों पर सामान इकट्ठा कर लेते हैं और बाज़ार में सुधार होने पर कीमतें फिर से बढ़ाने के मौके का इंतज़ार करते हैं। इतना ही नहीं, जानबूझकर नीलामी में जीतने वाली कीमत को न बढ़ाने से भी स्टॉक से जल्दी छुटकारा पाने में मदद मिलती है।

विशेषज्ञों के अनुसार, नीलामी भूमि बाजार को स्थिर करने के लिए, राज्य को शुरुआती कीमतों को नियंत्रित करने और अधिक पारदर्शी नीलामी तंत्र सुनिश्चित करने की आवश्यकता है, जिससे भूमि दलालों द्वारा कीमतें बढ़ाने और बाजार में व्यवधान पैदा करने की स्थिति को सीमित किया जा सके।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि भूमि की नीलामी में सट्टेबाजी को रोकने के लिए, नीलामी में शुरुआती कीमत और जमा दर को बढ़ाना आवश्यक है, शुरुआती कीमत को बाजार मूल्य के करीब निर्धारित करना, 5 साल के भीतर हस्तांतरण को सीमित करना और 2-3 साल के भीतर निर्माण की आवश्यकता, नीलामी जीतने के बाद पैसे का भुगतान करने के लिए समय कम करना...

चाउ आन्ह

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