रियल एस्टेट बाजार को पुनः पटरी पर लाने के लिए ऋण ब्याज दर क्या होनी चाहिए?

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गृह ऋण की उच्च मांग

हाल ही में, Batdongsan.com.vn ने घर खरीदने के इच्छुक लोगों के समूह पर एक सर्वेक्षण किया, जिसमें पूछा गया कि क्या उन्हें वित्तीय ऋण लेने की आवश्यकता है। सर्वेक्षण के अनुसार, 73% से ज़्यादा लोगों ने कहा कि उन्हें घर खरीदने के लिए बैंक से ऋण लेने की आवश्यकता है, जबकि केवल 27% ने ऋण नहीं लिया। जिन ग्राहकों को घर खरीदने के लिए ऋण लेने की आवश्यकता है, उनमें से 41% तक को उत्पाद मूल्य के 30% से कम ऋण लेने की आवश्यकता है, और 30% को घर के मूल्य के 30-70% तक ऋण लेना पड़ता है।

इस अध्ययन के परिणामों के अनुसार, 2023-2024 में गृह ऋण ब्याज दरों की अपेक्षा पर चर्चा करते समय, लगभग 44% उत्तरदाताओं ने कहा कि 8% से कम गृह ऋण ब्याज दर उनके लिए अपने वित्त का प्रबंधन करने के लिए उचित है और 2024 में ब्याज दरों के इस स्तर तक कम होने की उम्मीद है। इसके अलावा, 33% घर खरीदार उधार लेने के लिए सहमत होते हैं यदि ऋण ब्याज दर 8-10% से उतार-चढ़ाव करती है, और केवल 14% 10-13% की ब्याज दर से सहमत होते हैं।

रियल एस्टेट बाज़ार को पुनर्जीवित करने के लिए, ऋण दर क्या होनी चाहिए? चित्र 1 — गृह ऋण की मांग उच्च बनी हुई है।

Batdongsan.com.vn के रणनीति निदेशक श्री ले बाओ लोंग के अनुसार, कई घर खरीदार वित्तीय उत्तोलन का साहसपूर्वक उपयोग करने का साहस इसलिए नहीं कर पाते, क्योंकि वे आर्थिक कठिनाइयों, अस्थिर नौकरियों और अनिश्चित आय के बारे में चिंतित रहते हैं, जिसके कारण वे दबाव महसूस करते हैं और ऋण ब्याज वहन करने में असमर्थ हो जाते हैं।

"4 करोड़ VND/माह से कम आय वाले ज़्यादातर परिवार हर महीने अचल संपत्ति खरीदने के लिए अधिकतम 2 करोड़ VND या उससे कम ही खर्च कर सकते हैं। 4 करोड़ VND/माह से ज़्यादा आय वाले परिवार अधिकतम 3 करोड़ VND की मासिक निश्चित बंधक भुगतान लागत स्वीकार कर सकते हैं। 2 करोड़ VND/माह से कम आय वाले कम आय वाले ग्राहकों के लिए, यह आँकड़ा अधिकतम 8-1 करोड़ VND के आसपास है," श्री लॉन्ग ने बताया।

अब तक, ब्याज दरें और घर की कीमतें दो ऐसे कारक रहे हैं जो घर खरीदने के फैसले को बहुत प्रभावित करते हैं। यह भी एक समस्या है कि जिन लोगों को वास्तविक आवास की ज़रूरत है, लेकिन वित्तीय लाभ उठाने की ज़रूरत है, वे निर्णय नहीं ले पा रहे हैं, क्योंकि मोबिलाइज़ेशन ब्याज दर अभी भी कोविड-19 महामारी से पहले के समय की तुलना में ऊँचे स्तर पर है।

Batdongsan.com.vn के सर्वेक्षण से यह भी पता चलता है कि 72% घर खरीदारों का मानना है कि मौजूदा अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी बहुत ऊँची और बहुत ऊँची हैं, जो मौजूदा बाज़ार में ज़्यादातर लोगों की भुगतान करने की क्षमता से बाहर हैं। सर्वेक्षण में शामिल 75% लोगों ने यह भी कहा कि मौजूदा ऋण ब्याज दरें भी बहुत ऊँची और बहुत ऊँची हैं, जिससे कई लोग ऋण लेने की हिम्मत नहीं कर पा रहे हैं। इसके अलावा, जटिल ऋण प्रक्रियाएँ भी कई लोगों को बैंकों से पूंजी जुटाने के माध्यम से संपर्क करने में असमर्थ या हिम्मत नहीं जुटा पाती हैं।

ब्याज दरों में शायद ही कोई तेज़ी से गिरावट आएगी

अब तक, स्टेट बैंक ऑफ़ वियतनाम (SBV) द्वारा परिचालन ब्याज दर को 4 बार कम किया जा चुका है। इतना ही नहीं, हाल ही में सरकार के 8 जुलाई, 2023 के संकल्प 97/NQ-CP में, इस बात पर भी ज़ोर दिया गया है कि SBV ब्याज दर के स्तर को कम करने के लिए समकालिक और कठोर समाधान लागू करना जारी रखेगा, विशेष रूप से ऋण ब्याज दरों में कमी करके, कम से कम 1.5-2% की कमी करने का प्रयास करेगा।

इस कठोर दिशा के कारण, यह उम्मीद की जा रही है कि 2023 के अंत तक औसत 12 महीने की जमा ब्याज दर घटकर 6 - 6.5%/वर्ष हो जाएगी, क्योंकि एसबीवी में अभी भी परिचालन ब्याज दरों को कम करने की गुंजाइश है।

हालांकि, विशेषज्ञों का कहना है कि स्टेट बैंक ने ब्याज दरों में नरमी लाने के लिए कदम उठाए हैं, लेकिन साल के आखिरी 6 महीनों में खरीद-बिक्री की ब्याज दरों में भारी गिरावट नहीं आएगी। इसलिए, फिलहाल कुछ वाणिज्यिक बैंकों में फ्लोटिंग ब्याज दरें अभी भी सामान्यतः 12% - 13.5% के आसपास हैं। कुछ बैंकों की तो तरजीही अवधि समाप्त होने के बाद भी ब्याज दरें 14.2% पर हैं। यह ब्याज दर लंबे समय तक जारी रहने की उम्मीद है और इसके 10% से नीचे जाने की संभावना कम है।

रियल एस्टेट बाज़ार को पुनर्जीवित करने के लिए, ऋण दर क्या होनी चाहिए? चित्र 2 — रियल एस्टेट बाजार अभी भी बैंक ब्याज दरों से सकारात्मक प्रभाव की प्रतीक्षा कर रहा है।

Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों ने भी टिप्पणी की कि "सस्ते पैसे" के दौर में लौटने के लिए, बाजार को कई कारकों को प्रभावित करना होगा। इसलिए, अल्पावधि में, ब्याज दरों में भारी गिरावट की उम्मीद करना मुश्किल होगा। 2024 में, ब्याज दरों में कमी जारी रह सकती है, लेकिन यह शायद ही 10% से कम होगी। इसलिए, अल्पावधि में बाजार में सुधार की उम्मीद करना मुश्किल है क्योंकि ब्याज दरें वास्तव में आकर्षक नहीं हैं।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अनुसार, बाज़ार में नकदी प्रवाह में सुधार के संकेत मिल रहे हैं, और ग्राहकों को 10-11% की ब्याज दर पर नया ऋण मिल रहा है। हालाँकि, रियल एस्टेट बाज़ार तभी प्रतिक्रिया देगा जब औसत ब्याज दर 10% से नीचे आ जाएगी, क्योंकि 10% ही वह राशि है जिसे निवेशक उधार ले सकते हैं।

हालाँकि, ब्याज दरें रियल एस्टेट बाज़ार को प्रभावित करने वाले कारकों में से केवल एक हैं। मौजूदा ब्याज दरों में कमी केवल उन लोगों के लिए मददगार है जिनके पास फ्लोटिंग ब्याज दरों पर ऋण हैं, लेकिन यह उन लोगों को आकर्षित नहीं करती जिन्हें ऋण की आवश्यकता है। इस बीच, रियल एस्टेट बाज़ार को अभी भी तरलता में सुधार का इंतज़ार करना होगा, जो तभी सुधरेगा जब निवेशकों का बाज़ार में विश्वास वापस आएगा और अर्थव्यवस्था की आंतरिक स्थिति अच्छी हो जाएगी।

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