भूमि मूल्यांकन पद्धति में संशोधन, भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने का प्रस्ताव

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प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री के 30 जून, 2014 के परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT के अनेक अनुच्छेदों को संशोधित एवं संपूरित करने वाला एक परिपत्र तैयार कर रहा है, जिसमें भूमि मूल्यांकन पद्धतियों, भूमि मूल्य सूचियों के विकास एवं समायोजन, विशिष्ट भूमि मूल्यांकन तथा भूमि मूल्य निर्धारण पर परामर्श का विवरण दिया गया है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने कहा कि भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकारी आदेश संख्या 44/2014/ND-CP दिनांक 15 मई, 2014 में भूमि मूल्यांकन के 5 तरीके निर्धारित किए गए हैं, जिनमें शामिल हैं: प्रत्यक्ष तुलना, कटौती, आय, अधिशेष, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक और इन 5 तरीकों को लागू करने की शर्तें। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के 30 जून, 2014 के परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT में भूमि मूल्यांकन के तरीके, भूमि मूल्य सूची तैयार करने की प्रक्रिया, विशिष्ट भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्य परामर्श का विस्तार से उल्लेख किया गया है।

उपरोक्त कानूनी दस्तावेजों ने स्थानीय स्तर पर भूमि मूल्यांकन कार्य के लिए एक समकालिक कानूनी गलियारा तैयार किया है। विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण के कार्य पर प्रांतों और शहरों द्वारा भी ध्यान दिया गया है और यह मूलतः आवश्यकताओं को पूरा करता है; यह मूलतः एक कठोर प्रक्रिया (जांच, भूमि मूल्य निर्धारण हेतु सर्वेक्षण, भूमि मूल्यांकन परिषद के माध्यम से भूमि मूल्य निर्धारण) के अनुसार किया गया है। निर्धारण के परिणाम वास्तविकता के अनुरूप हैं, जिससे भूमि प्राप्त करने वाले लोगों के अधिकारों की सुरक्षा सुनिश्चित होती है और राज्य के बजट के लिए राजस्व में वृद्धि होती है।

हालाँकि, मज़बूत आर्थिक विकास और कई विकास निवेश परियोजनाओं के आकर्षण के बीच, कुछ जगहों पर विशिष्ट भूमि मूल्यांकन समय पर नहीं हो पाता है, बाज़ार में प्रचलित भूमि की कीमतों के बारे में संपूर्ण आँकड़े और जानकारी एकत्र करने के लिए कोई तंत्र और संसाधन नहीं हैं, जिससे यह सुनिश्चित हो सके कि मूल्यांकन बाज़ार मूल्यों के अनुरूप हो। कुछ इलाकों में भूमि मूल्यांकन विधियों के अनुप्रयोग ने कुछ सीमाएँ उजागर की हैं जिनका समाधान आवश्यक है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, भूमि मूल्यांकन की प्रक्रिया में कठिनाइयों और बाधाओं को तुरंत दूर करने के लिए परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT के कई अनुच्छेदों को संशोधित और अनुपूरित करने वाला एक परिपत्र जारी करना आवश्यक है।

भूमि मूल्यांकन विधियों पर विनियमों में संशोधनमसौदे में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT के अनुच्छेद 3 को संशोधित करने और पूरक करने का प्रस्ताव दिया है: भूमि मूल्य सूचना के स्रोत पर विशिष्ट विनियम, नीलामी की गई भूमि की कीमतों के लिए तुलनीय भूमि भूखंडों का संग्रह, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंधों पर दर्ज भूमि की कीमतें और भूमि डेटा के आधार पर बाजार की भूमि की कीमतें।

इसके अलावा, बाजार में सफल लेनदेन और प्रत्यक्ष साक्षात्कार के माध्यम से सूचना संग्रह पर नियमों को हटा दें; उन मामलों में सूचना संग्रह का दायरा निर्दिष्ट करें जहां मूल्यांकन क्षेत्र पर्याप्त जानकारी एकत्र नहीं कर सकता है; प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स कमेटी, इलाके की वास्तविक स्थिति के आधार पर, विशेष रूप से मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की तुलना में भूमि भूखंडों के विभिन्न कारकों के लिए समायोजन दरों की तालिका निर्धारित करती है।

मंत्रालय ने परिपत्र संख्या 36/2014/टीटी-बीटीएनएमटी के अनुच्छेद 5 को संशोधित करने और पूरक करने का भी प्रस्ताव किया है, ताकि: कृषि और गैर-कृषि भूमि के लिए मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की औसत वार्षिक आय की गणना करने के लिए समय निर्दिष्ट किया जा सके; उस मामले को निर्दिष्ट किया जा सके जहां मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की औसत वार्षिक आय निर्धारित करने के लिए जानकारी वार्षिक आय को पूरी तरह से प्रतिबिंबित नहीं करती है, कृषि और गैर-कृषि भूमि के लिए भूमि उपयोग से वास्तविक आय को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती है।

साथ ही, वाणिज्यिक बैंकों में 12 महीने की वीएनडी जमाओं की औसत बचत ब्याज दर (आर) पर विनियमन, जिसमें राज्य प्रांत में चार्टर पूंजी का 50% से अधिक का मालिक है, वर्ष के मूल्यांकन समय से पहले (1 जनवरी से 31 दिसंबर तक गणना की जाती है) और एन पूरे पट्टे की अवधि (वर्ष द्वारा गणना) के लिए एकमुश्त भूमि किराया भुगतान के साथ भूमि पट्टे के मामले में मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की शेष भूमि उपयोग अवधि है; वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ भूमि पट्टे के मामले में 70 वर्ष है।

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