प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय भूमि मूल्य संबंधी मसौदा अध्यादेश पर प्रतिक्रिया मांग रहा है, जिसमें 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होने वाले संशोधित भूमि कानून 2024 के कार्यान्वयन के संबंध में तुलनात्मक, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक नामक चार विधियों का उपयोग करके भूमि मूल्य निर्धारण के लिए प्रक्रियाओं और सामग्री को निर्दिष्ट किया गया है।
तदनुसार, भूमि उपयोग के उद्देश्य, मूल्यांकित की जाने वाली भूमि के टुकड़े या क्षेत्र की विशेषताओं, एकत्रित जानकारी और भूमि कानून के अनुच्छेद 158 के खंड 6 में निर्धारित भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की शर्तों के आधार पर, भूमि मूल्यांकन करने के लिए नियुक्त भूमि मूल्यांकन परामर्श संगठन उपयुक्त भूमि मूल्यांकन विधि का विश्लेषण और चयन करने और इसे भूमि मूल्य योजना के निर्माण पर व्याख्यात्मक रिपोर्ट में प्रस्तावित करने के लिए जिम्मेदार है, ताकि प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण एजेंसी इसे समान स्तर की भूमि मूल्यांकन परिषद को निर्णय के लिए प्रस्तुत कर सके।
भूमि की कीमतों, भूमि पट्टे की कीमतों और परिसर पट्टे की कीमतों के बारे में जानकारी, जिसका उपयोग तुलनात्मक विधि, अधिशेष विधि को लागू करने और भूमि मूल्य समायोजन गुणांकों का निर्माण करने के लिए किया जाता है, वह जानकारी राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस और राष्ट्रीय मूल्य डेटाबेस से भूमि मूल्यांकन तिथि से 24 महीने पहले की अवधि के भीतर एकत्र की जाती है।
निम्नलिखित स्रोतों से भी जानकारी एकत्र की जा सकती है: भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी का मूल्य, उन मामलों में जहां विजेता बोलीदाता ने भूमि उपयोग अधिकार नीलामी आयोजित करने वाली इकाई द्वारा नीलामी परिणामों को मंजूरी देने वाले निर्णय के अनुसार अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया हो; भूमि पंजीकरण कार्यालय में नोटरीकृत और प्रमाणित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंध में दर्ज भूमि मूल्य; कर अधिकारियों से प्राप्त भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण मामलों में वित्तीय दायित्वों की वसूली के लिए उपयोग किया गया भूमि मूल्य; भूमि पट्टा अनुबंधों में दर्ज या कर अधिकारियों से प्राप्त भूमि पट्टा मूल्य; रियल एस्टेट एक्सचेंजों से प्राप्त सफल भूमि हस्तांतरण, भूमि पट्टा और परिसर पट्टा मूल्य, रियल एस्टेट एक्सचेंज की पुष्टि और मुहर के साथ; हस्तांतरणकर्ता या हस्तांतरिती के साथ सीधे साक्षात्कार के माध्यम से प्राप्त बाजार भूमि हस्तांतरण मूल्य।
आय विधि को लागू करने के उद्देश्य से गैर- कृषि भूमि उपयोग से संबंधित लागतों और आय की जानकारी निम्नलिखित स्रोतों से एकत्रित की गई थी:
इस खंड के बिंदु ख में निर्दिष्ट भूमि उपयोग से आय उत्पन्न करने की लागत सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी मानदंडों और इकाई मूल्यों के आधार पर निर्धारित की जाएगी; यदि सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा कोई मानदंड या इकाई मूल्य जारी नहीं किए गए हैं, तो यह मूल्यांकित की जाने वाली भूमि या क्षेत्र के निकटतम कम से कम 3 भूमि भूखंडों के बाजार में आमतौर पर पाई जाने वाली औसत वास्तविक लागतों की जानकारी और आंकड़ों के आधार पर निर्धारित की जाएगी, बशर्ते कि वे कम्यून, जिला या प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों की प्रशासनिक सीमाओं से सीमित न हों।
उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों से होने वाली आय, जो वित्तीय विवरणों में दर्ज की गई हो, या भूमि पट्टा मूल्य, परिसर पट्टा मूल्य जो "भूमि पट्टा अनुबंधों में दर्ज भूमि पट्टा मूल्य या कर अधिकारियों से एकत्रित भूमि पट्टा मूल्य; भूमि हस्तांतरण मूल्य, भूमि पट्टा मूल्य, परिसर पट्टा मूल्य जो बाजार में सफलतापूर्वक प्राप्त किए गए हों और रियल एस्टेट एक्सचेंजों से रियल एस्टेट एक्सचेंज की पुष्टि और मुहर के साथ एकत्रित किए गए हों", का उपयोग मूल्यांकन तिथि से पहले के आंकड़ों के साथ नवीनतम तिमाही के अंत से ठीक पहले के लगातार 3 वर्षों की अवधि के लिए किया जाता है।
यदि मूल्यांकन की जाने वाली भूमि से प्राप्त आय प्रत्येक वर्ष के लिए अपूर्ण है और भूमि उपयोग से प्राप्त वास्तविक आय को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती है, तो तुलना के लिए कम से कम तीन भूमि भूखंडों के लिए भूमि पट्टे की कीमतों और परिसर के किराये की कीमतों की जानकारी एकत्र की जानी चाहिए।
आय विधि लागू करने के उद्देश्य से कृषि भूमि के उपयोग से होने वाली लागत और आय संबंधी जानकारी सांख्यिकी एजेंसियों, कर एजेंसियों और कृषि एवं ग्रामीण विकास एजेंसियों से एकत्रित की जाती है; यदि सांख्यिकी डेटा अनुपलब्ध हो या कर एजेंसियों या कृषि एवं ग्रामीण विकास एजेंसियों से डेटा उपलब्ध न हो, तो मूल्यांकन की जाने वाली भूमि या क्षेत्र के निकटतम कम से कम 3 भूमि पार्सलों की वास्तविक बाजार लागत की जानकारी, जैसा कि "मूल्यांकन की जाने वाली भूमि या क्षेत्र के निकटतम और कम्यून, जिला या प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों की प्रशासनिक सीमाओं से सीमित नहीं" में निर्धारित है, विशेष रूप से निम्नानुसार एकत्रित की जाती है:
मूल्यांकन तिथि से पहले उपलब्ध आंकड़ों के साथ, नवीनतम तिमाही के अंत तक लगातार तीन वर्षों की अवधि के लिए, वार्षिक फसलों, मत्स्य पालन, नमक उत्पादन और अन्य कृषि भूमि के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि का सर्वेक्षण किया जाना आवश्यक है; मूल्यांकन तिथि से पहले कम से कम तीन लगातार कटाई के लिए, बारहमासी फसलों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि का सर्वेक्षण किया जाना आवश्यक है; और मूल्यांकन तिथि से पहले एक एकल दोहन चक्र के लिए, विशेष कानूनों द्वारा निर्धारित उत्पादन वनों और औद्योगिक फसलों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि का सर्वेक्षण किया जाना आवश्यक है।
तुलनात्मक विधियों को लागू करते समय, अधिशेष विधि में तुलनीय भूमि पार्सल के चयन को निम्नलिखित क्रम में प्राथमिकता दी जानी चाहिए: मूल्यांकित किए जाने वाले भूमि पार्सल की तुलना में स्थान, बुनियादी ढांचे की स्थिति, क्षेत्रफल, आकार, आकृति, भूमि उपयोग गुणांक, भवन घनत्व, भवन की ऊंचाई और भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों में समानता; भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण या नीलामी का समय मूल्यांकन के समय के सबसे निकट होना; मूल्यांकित किए जाने वाले भूमि पार्सल या क्षेत्र से सबसे कम दूरी होना और कम्यून, जिला या प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों की प्रशासनिक सीमाओं से सीमित न होना।
भूमि मूल्यांकन परामर्श देने वाली संस्थाओं को, भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए जानकारी एकत्र करते समय, ईमानदार, निष्पक्ष और सर्वेक्षण जानकारी की सटीकता के लिए कानूनी रूप से जिम्मेदार होना चाहिए।
भूमि उपयोग अधिकार नीलामी आयोजित करने वाली इकाई, भूमि पंजीकरण कार्यालय, कर प्राधिकरण, सांख्यिकी एजेंसी और कृषि एवं ग्रामीण विकास एजेंसी, भूमि मूल्यांकन परामर्श संगठन से लिखित अनुरोध प्राप्त होने की तिथि से 5 कार्य दिवसों के भीतर लिखित या इलेक्ट्रॉनिक रूप से भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में सहायक जानकारी प्रदान करने के लिए उत्तरदायी हैं। भूमि मूल्यांकन परामर्श संगठन एकत्रित जानकारी और डेटा को कानून के अनुसार संग्रहित करने, प्रबंधित करने और उपयोग करने के लिए उत्तरदायी है।
हाल ही में प्रकाशित मसौदा प्रस्ताव में कहा गया है कि प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग संबंधित एजेंसियों, संगठनों और व्यक्तियों से राय प्राप्त करने के लिए प्रांतीय जन समिति और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग की वेबसाइट पर भूमि मूल्य सूची का मसौदा 30 दिनों के लिए प्रकाशित करने के लिए उत्तरदायी है। इसके बाद प्रांतीय जन समिति अनुमोदन के लिए प्रांतीय जन परिषद को भूमि मूल्य सूची प्रस्तुत करेगी।
प्रांतीय जन परिषद, प्रांतीय जन समिति को भूमि मूल्य सूची को अंतिम रूप देने और जारी करने का निर्देश देती है; प्रत्येक वर्ष 1 जनवरी को भूमि मूल्य सूची की सार्वजनिक घोषणा करने और इसे राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस में अद्यतन करने का भी निर्देश देती है।
स्थानीय सरकार द्वारा भूमि मूल्य प्रबंधन संबंधी आवश्यकताओं के आधार पर, प्रांतीय जन समिति निम्नलिखित मामलों में वर्ष की भूमि मूल्य सूची में समायोजन, संशोधन या उसे पूरक करने का निर्णय लेने से पहले प्रांतीय जन परिषद से अनुमोदन हेतु प्रस्ताव प्रस्तुत करेगी: जब नई सड़कें और गलियाँ बनाई जाती हैं जो वर्तमान भूमि मूल्य सूची में शामिल नहीं हैं; जब भूमि उपयोग परियोजनाएँ पूरी हो चुकी हैं और उपयोग में लाई जा रही हैं लेकिन भूमि मूल्य सूची में उनका उल्लेख नहीं है; और ऐसे मामलों में जहाँ भूमि कानून के अनुच्छेद 111 के खंड 3 और अनुच्छेद 160 के खंड 1 में निर्धारित भूमि मूल्य सूची लागू होती है लेकिन भूमि मूल्य सूची में उसका उल्लेख नहीं है।
इसमें भूमि मूल्य सारणी में एक प्रकार की भूमि, कई प्रकार की भूमि या सभी प्रकार की भूमि के मूल्यों का समायोजन, संशोधन और अनुपूरण शामिल है। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का प्रस्ताव है कि भूमि मूल्य सारणी को एक भूमि स्थान, कई भूमि स्थानों या सभी भूमि स्थानों पर; एक मूल्य क्षेत्र, कई मूल्य क्षेत्रों या सभी मूल्य क्षेत्रों में समायोजित या अनुपूरित किया जा सकता है।
तुए मिन्ह
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