परियोजना को मंजूरी देने के लिए उचित भूमि मूल्यांकन

27 जुलाई, 2023 को निवेश समाचार पत्र द्वारा आयोजित वैज्ञानिक कार्यशाला "परियोजनाओं की सुविधा के लिए उपयुक्त भूमि मूल्यांकन" में, रियल एस्टेट विशेषज्ञों और व्यवसायों ने कहा: यदि एक सही तरीका है, तो परियोजना को सुचारू रूप से लागू किया जाएगा, अन्यथा यह सामाजिक संसाधनों के संचलन को धीमा करने और आर्थिक विकास में बाधा डालने वाली एक बड़ी बाधा होगी।

सम्मेलन दृश्य.

प्रधानमंत्री ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री तथा प्रांतों और केन्द्र द्वारा संचालित शहरों की जन समितियों के अध्यक्षों को आधिकारिक प्रेषण संख्या 634/सीडी-टीटीजी जारी कर भूमि मूल्यांकन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को तत्काल दूर करने का अनुरोध किया है।

प्रेषण के अनुसार, 31 जुलाई, 2023 से पहले, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय को सरकार के विचार और प्रख्यापन के लिए एक डिक्री प्रस्तुत करनी होगी, जो भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले 15 मई, 2014 के डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP को संशोधित और अनुपूरित करेगी; साथ ही, 30 जून, 2014 के परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT को संशोधित और अनुपूरित करेगी, जिसमें भूमि मूल्यांकन विधियों का विवरण, भूमि मूल्य सूचियों का विकास और समायोजन, विशिष्ट भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्यांकन पर परामर्श शामिल है।

वर्तमान में, डिक्री 44 और परिपत्र 36 में संशोधन के मसौदे पर प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय संबंधित मंत्रालयों, शाखाओं और एजेंसियों से परामर्श कर रहा है। मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी द्वारा प्रस्तावित वर्तमान भूमि मूल्यांकन विधियों, विशेष रूप से "अतिरिक्त" विधि को हटाने के बारे में, जिस पर सबसे अधिक बहस चल रही है, कई अलग-अलग राय हैं।

मसौदा कानून में मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी द्वारा प्रस्तावित अधिशेष विधि को हटाने की सिफारिश का बहुत बड़ा प्रभाव हो सकता है और भूमि मूल्यांकन 2007 से पहले की अवधि में वापस आ सकता है, जिससे पहले से ही कठिन इस कार्य की कठिनाई बढ़ जाएगी, डॉ. ट्रान झुआन लुओंग, रियल एस्टेट प्रमुख, राष्ट्रीय अर्थशास्त्र विश्वविद्यालय ने कहा: "इसका संभावित परिणाम यह है कि रियल एस्टेट बाजार के कई क्षेत्रों का मूल्य निर्धारण उचित रूप से नहीं किया जाएगा, जिससे वियतनाम में परियोजना विकास की भारी मांग के कारण बाजार में भीड़भाड़ पैदा हो जाएगी।"

"भूमि मूल्यांकन की अधिशेष विधि वैज्ञानिक है और विश्व द्वारा मान्यता प्राप्त है। इस विधि को दुनिया भर के देशों द्वारा अंतर्राष्ट्रीय मूल्यांकन मानकों या प्रत्येक देश के मूल्यांकन मानकों में बाज़ार, लागत, आय के दृष्टिकोणों के संयोजन के आधार पर विकसित किया गया है और इसे विभिन्न देशों की भूमि एवं परिसंपत्ति मूल्यांकन पद्धतियों में व्यापक रूप से लागू किया गया है। इस विधि को बनाए रखना आवश्यक है क्योंकि यह राज्य के बजट राजस्व की हानि से बचने और परियोजनाओं को तेज़ी से क्रियान्वित करने में व्यवसायों का समर्थन करने के लिए उचित है," डॉ. त्रान झुआन लुओंग ने पुष्टि की।

हालांकि, डॉ. लुओंग ने कहा कि यदि सभी भूमि मूल्यांकन विधियों की सही गणना की जाए, तो उन्हें अभी भी बाजार के आंकड़ों पर निर्भर रहना होगा और यह एक मूलभूत मुद्दा है, जिसे हल करने की आवश्यकता है, ताकि भविष्य में मूल्यांकन विधियों को जोड़ने या घटाने के लिए अध्यादेशों और परिपत्रों को फिर से "उठाना, नीचे रखना" न पड़े।

"अधिशेष विधि एक वैज्ञानिक विधि है जिसे छोड़ा नहीं जा सकता, और प्रस्तावित परित्याग के आधार पर अभी और अधिक सावधानी से विचार करने की आवश्यकता है। दूसरी ओर, परियोजनाओं (भूमि के कई भूखंड - कई उत्पाद; भूमि उपयोग नियोजन, निर्माण नियोजन; अचल संपत्ति व्यवसाय; भूमि क्षेत्र पैमाने के अनुसार विकास क्षमता वाली) के लिए, केवल यही विधि भूमि की कीमतों का सही निर्धारण कर सकती है," हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ट्रान डुक फुओंग ने विश्लेषण किया। श्री फुओंग के अनुसार: "प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय को संशोधित डिक्री के प्रारूपण में इस बात पर विचार करने की आवश्यकता है कि दो विधियों को बनाए रखना आवश्यक है: "अधिशेष विधि", "घटाव विधि", और साथ ही वर्तमान व्यवहार में इसे लागू करना आसान बनाने के लिए अधिक विस्तृत और पूर्ण नियम जोड़ने की आवश्यकता है।"

वीसीसीआई के विधि विभाग की सुश्री गुयेन थी दीउ होंग के अनुसार, अधिशेष विधि भविष्य में विकास की संभावना वाले उपयोग के उद्देश्य के आधार पर भूमि की कीमत निर्धारित करती है, न कि तुलनात्मक विधि या आय विधि की तरह वर्तमान उपयोग के उद्देश्य के आधार पर। वर्तमान में, हमारे देश का भूमि डेटाबेस वास्तव में बाजार की वास्तविकता को प्रतिबिंबित नहीं करता है। इसलिए, यदि मसौदे में वर्णित केवल 3 मूल्यांकन विधियों को लागू किया जाता है, तो कार्यान्वयन प्रक्रिया में कठिनाइयाँ आ सकती हैं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी में 87.5% रियल एस्टेट परियोजनाओं में अधिशेष विधि का उपयोग किया जाता है। डिक्री 44 के लागू होने के बाद से, पिछले आठ वर्षों से भी अधिक समय से, भूमि मूल्यांकन का यही मुख्य तरीका है। इसका कारण यह है कि अन्य विधियों को लागू करना बहुत कठिन है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के स्थायी उपाध्यक्ष श्री गुयेन ची थान ने कहा कि व्यवसाय अक्सर अधिशेष विधि का उपयोग करते हैं क्योंकि इससे परियोजना के कार्यान्वयन में दक्षता की गणना की जा सकती है। अगर यह प्रभावी नहीं है, तो कोई भी निवेशक इसे नहीं अपनाएगा। दुनिया के कई देश भी इसी विधि का उपयोग करते हैं, क्योंकि शेष विधियाँ व्यावहारिक समस्याओं का समाधान नहीं करती हैं।

"हम भूमि कानून में संशोधन कर रहे हैं ताकि बाज़ार मूल्य निर्धारण का पालन किया जा सके, जिसमें कीमतें ऊपर-नीचे होती रहती हैं, लेकिन तीनों मौजूदा तरीके कीमतों को केवल ऊपर ही तय करते हैं, नीचे नहीं, क्योंकि नई परियोजनाओं की कीमतें हमेशा तुलनीय परियोजनाओं के बराबर या उनसे ज़्यादा होनी चाहिए। इससे ज़मीन की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिससे लोगों के घर खरीदने की क्षमता प्रभावित होती है। हमारा प्रस्ताव है कि ज़मीन की कीमतें बाज़ार मूल्यों के अनुसार हों, जिसमें कीमतें ऊपर-नीचे होती रहें, ताकि लोग ही रियल एस्टेट उत्पादों की कीमतें तय करें। अगर हमें इस तरह से मूल्य निर्धारण करना है जिससे मुनाफ़ा अधिकतम हो और कीमतें ऊँची रहें, तो हमें अपनी सोच बदलनी होगी," श्री थान ने सुझाव दिया।

एक राज्य प्रबंधन एजेंसी के दृष्टिकोण से, योजना एवं भूमि संसाधन विकास विभाग (प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय) के निदेशक, श्री दाओ ट्रुंग चिन्ह ने बताया कि यदि अधिशेष विधि का सख्ती से उपयोग नहीं किया जाता है, तो मूल्यांकनकर्ता, मूल्यांकनकर्ता और स्थानीय नेताओं की व्यक्तिपरक इच्छाशक्ति मूल्यांकन परिणामों को बहुत प्रभावित करेगी। यह भी उल्लेखनीय है कि यह अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि की दर पर भी निर्भर करता है, जबकि हमारे पास कोई निगरानी एजेंसी नहीं है और हमारे पास पर्याप्त जानकारी भी नहीं है।

श्री चिन्ह ने यह भी कहा कि विभाग बाजार से राय सुनना जारी रखेगा और बाजार के विकास के अनुरूप प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और सरकार के नेताओं को प्रस्तुत करने के लिए उनका संश्लेषण करेगा।

थान बुई