रियल एस्टेट व्यवसाय अभी भी पूंजी प्रवाह में कमी को लेकर चिंतित हैं

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ग्राहकों को ऋण देने वाली संस्थाओं और विदेशी बैंक शाखाओं की गतिविधियों को विनियमित करने वाला परिपत्र 06/2023, 1 सितंबर, 2023 से प्रभावी होगा।

तदनुसार, ऋण संस्थाओं को सीमित देयता कंपनियों या साझेदारियों के पूंजी अंशदान का भुगतान करने, खरीद करने या पूंजी अंशदान के हस्तांतरण प्राप्त करने के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं है; पूंजी का योगदान करने, खरीद करने या संयुक्त स्टॉक कंपनियों के शेयरों के हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति नहीं है जो शेयर बाजार में सूचीबद्ध नहीं हैं या यूपीकॉम ट्रेडिंग सिस्टम पर व्यापार के लिए पंजीकृत नहीं हैं।

स्टेट बैंक के अनुसार, यह विनियमन केवल सीमित देयता कंपनियों और साझेदारियों के पूंजी अंशदान के भुगतान, क्रय, पूंजी अंशदान हस्तांतरण प्राप्त करने; उन संयुक्त स्टॉक कंपनियों के शेयरों के पूंजी अंशदान, क्रय, हस्तांतरण प्राप्त करने के प्रयोजनों पर लागू होता है जो शेयर बाजार में सूचीबद्ध नहीं हैं या अपकॉम ट्रेडिंग सिस्टम पर व्यापार के लिए पंजीकृत नहीं हैं। सूचीबद्ध संयुक्त स्टॉक कंपनियों में पूंजी अंशदान, क्रय, पूंजी अंशदान हस्तांतरण प्राप्त करने के प्रयोजनों के लिए, ऋण संस्थाएँ विनियमों के अनुसार ऋण प्रदान करेंगी।

परिपत्र 06 उस विनियमन को पूरक करता है जिसके अनुसार ऋण संस्थाओं को पूंजी अंशदान अनुबंधों, निवेश सहयोग अनुबंधों या व्यवसाय सहयोग अनुबंधों के तहत पूंजी अंशदान के भुगतान के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं है, ताकि उन निवेश परियोजनाओं को क्रियान्वित किया जा सके जो ऋण संस्था द्वारा ऋण देने का निर्णय लेने के समय कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय में लगाने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं।

स्टेट बैंक ने पुष्टि की है कि यह विनियमन केवल उन निवेश परियोजनाओं पर लागू होता है जो कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय शुरू करने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं। उन निवेश परियोजनाओं के लिए जो कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय शुरू करने की शर्तों को पूरा करती हैं, ऋण संस्थाएँ प्रावधानों के अनुसार पूंजी अंशदान अनुबंधों, निवेश सहयोग अनुबंधों या व्यावसायिक सहयोग अनुबंधों के अनुसार पूंजी अंशदान के भुगतान हेतु ग्राहकों को ऋण देने पर विचार करना जारी रखेंगी।

एक महीने से कुछ अधिक समय में उपरोक्त नियम लागू हो जायेंगे।

कठिनाइयों और कानूनी "उलझनों" के संदर्भ में, जिनका अभी तक समाधान नहीं हुआ है, रियल एस्टेट व्यवसाय अभी भी चिंतित हैं कि परिपत्र 06 में विनियमन रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी तक पहुंच को और अधिक कठिन बना सकते हैं।

पुनर्गणना की आवश्यकता है

वियतनामनेट के रिपोर्टर से बात करते हुए, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी (ईज़ेड प्रॉपर्टी) के महानिदेशक, श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि एक मुश्किल दौर में, जिसका समाधान हो जाना चाहिए था, सर्कुलर 06 के नियमों ने अनजाने में व्यवसायों के लिए और मुश्किलें बढ़ा दीं। श्री तोआन ने कहा, "स्टेट बैंक को इस सर्कुलर 06 में कई मुद्दों पर पुनर्विचार करने की ज़रूरत है।"

रियल एस्टेट व्यवसाय चिंतित हैं कि कठिन पूँजी प्रवाह रियल एस्टेट की आपूर्ति को और सीमित कर देगा। (फोटो: होआंग हा)

ईज़ी प्रॉपर्टी के नेता के अनुसार, पूंजी उधार लेने की अनुमति न देने वाले लोगों के समूहों की संख्या में वृद्धि से रियल एस्टेट बाजार के लिए पूंजी प्रवाह और अधिक कठिन हो जाता है, विशेष रूप से उन व्यवसायों के लिए जो निवेश में सहयोग करना चाहते हैं और जिनके लिए सूचीबद्ध कंपनियां होना आवश्यक है।

श्री टोआन ने कहा, "स्टॉक एक्सचेंज में संचालित व्यवसायों की संख्या, बाहर संचालित गैर-सूचीबद्ध व्यवसायों की संख्या की तुलना में बहुत कम है।"

इसके अलावा, पूंजी योगदान अनुबंधों, निवेश सहयोग अनुबंधों या व्यवसाय सहयोग अनुबंधों के तहत पूंजी योगदान के भुगतान के लिए ऋण प्रदान नहीं करना, जो निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए हैं, जो व्यवसाय में लगाने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं, श्री टोआन के अनुसार, यह विनियमन पूंजी तक पहुंचने के इच्छुक व्यवसायों के लिए बहुत मुश्किल बना देता है।

इस कंपनी के नेता के अनुसार, जब परियोजना बिक्री के लिए योग्य होती है, तो इसका मतलब है कि कंपनी ने कानूनी प्रक्रियाओं, साइट क्लीयरेंस, बुनियादी ढांचे के निर्माण और भूमि उपयोग शुल्क भुगतान से लेकर कई कदम पूरे कर लिए हैं... उस चरण को पूरा करने के बाद, कंपनी लगभग कभी भी फिर से उधार नहीं लेगी।

"साल के पहले छह महीनों में ऋण वृद्धि बहुत कम रही। इस बीच, ज़्यादातर रियल एस्टेट व्यवसाय बहुत ज़्यादा लीवरेज पूँजी का इस्तेमाल करते हैं। अपनी पूँजी के अलावा, पूँजी के अन्य स्रोत जैसे बैंक ऋण, साझेदारों और ग्राहकों से धन जुटाना, बॉन्ड जारी करना आदि सब बंद हो गए हैं। यह नियमन वर्तमान समय में व्यवसायों के लिए बहुत कठिन है," श्री तोआन ने ज़ोर देकर कहा।

एसजीओ ग्रुप कॉरपोरेशन (एसजीओ ग्रुप) के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री वु किम गियांग ने संवाददाताओं से कहा कि उन्हें इस बात की चिंता है कि परिपत्र 06 में ऋण के लिए अयोग्य मामलों को जोड़ने से निवेश सहयोग और परियोजना हस्तांतरण के लिए पूंजी तक पहुंच सीमित हो जाएगी।

श्री गियांग ने कहा, "जिन पिछली परियोजनाओं का क्रियान्वयन नहीं हुआ है, या फिर जिन नई परियोजनाओं में निवेश की तैयारी चल रही है और जो सहयोग या हस्तांतरण के लिए साझेदारों की तलाश में हैं, उन सभी को पूँजी प्रवाह में समस्याएँ आएंगी। इससे परियोजनाओं के क्रियान्वयन में देरी होगी।"

श्री गियांग ने बताया कि भूमि परियोजनाओं को बिक्री के योग्य बनाने के लिए, निवेशकों को सभी बुनियादी ढाँचे, भूमि उपयोग शुल्क, साइट क्लीयरेंस आदि का काम पूरा करना होगा। तभी निवेश सहयोग के लिए ऋण देना सार्थक होगा। उस समय, उद्यम व्यक्तिगत ग्राहकों को बेचेंगे और प्रगति के अनुसार धन एकत्र करेंगे, बिना निवेश सहयोग की आवश्यकता के।

एसजीओ ग्रुप के अध्यक्ष के अनुसार, इकाइयों के बीच निवेश सहयोग ज्यादातर परियोजना के बिक्री के योग्य होने से पहले होता है, क्योंकि उस समय उन्हें एक-दूसरे की क्षमता, विशेष रूप से वित्त की आवश्यकता होती है।

"कानूनी समस्याओं और परस्पर विरोधी कानूनों के कारण सीमित अचल संपत्ति आपूर्ति के संदर्भ में, परिपत्र 06 लागू करने से वित्तीय समस्याओं के कारण आपूर्ति और भी सीमित हो जाएगी। इस समय, व्यवसायों को भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है और उन्हें विलय एवं अधिग्रहण तथा परियोजना हस्तांतरण के माध्यम से पूँजी के अन्य स्रोतों की सख्त आवश्यकता है। हालाँकि, यदि सहकारी भागीदारों के पास ऋण नहीं है और वे केवल अपनी पूँजी का उपयोग करते हैं, तो सीमित नकदी प्रवाह के संदर्भ में निवेश में सहयोग करना बहुत मुश्किल होगा," श्री गियांग ने चिंता व्यक्त की।

परिपत्र में संशोधन का प्रस्ताव

ईज़ी प्रॉपर्टी के महानिदेशक ने कहा कि, रियल एस्टेट क्षेत्र के अलावा, परिपत्र 06 पीपीपी परियोजनाओं, शहरी विकास बुनियादी ढांचे, कृषि और वानिकी से भी संबंधित है...

जब किसी परियोजना को पीपीपी परियोजना के रूप में सूचीबद्ध और व्यावसायिक योग्यता प्राप्त करना आवश्यक हो, तो इसका मतलब है कि सड़क का निर्माण पूरा होना ज़रूरी है। इस परियोजना के क्रियान्वयन के लिए भारी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है, लेकिन इसकी उपलब्धता न होने से अर्थव्यवस्था की सामाजिक अवसंरचना निवेश गतिविधियों पर सीधा असर पड़ेगा।

श्री टोआन ने बताया कि ईज़ी प्रॉपर्टी कई शहरी बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं पर काम कर रही है और उसे धन की सख्त ज़रूरत है। हाल के दिनों में, व्यवसायों को बैंक पूँजी प्राप्त करने में कठिनाई हुई है और ब्याज दरें ऊँची हैं। जब ब्याज दरें कम होती हैं, तो व्यवसाय साझेदारों के माध्यम से उस पूँजी तक पहुँचने और उधार लेने की योजना बनाते हैं। हालाँकि, परिपत्र 06 में निर्धारित शर्तों के कारण, कंपनी अनुमत उधारकर्ताओं की सूची से लगभग बाहर हो गई है।

श्री टोआन ने सुझाव दिया, "परिपत्र जारी कर दिया गया है, लेकिन अभी तक इसे लागू नहीं किया गया है, इसलिए इस पर सावधानीपूर्वक विचार किया जाना चाहिए और वर्तमान परिस्थितियों में अनुपयुक्त शर्तों को हटाया जाना चाहिए।"

एसजीओ ग्रुप के चेयरमैन वु किम गियांग ने कहा कि व्यवसायों को पूंजी तक पहुंच में मदद करने के लिए योजनाओं पर विचार करना आवश्यक है ताकि परियोजनाओं को बेहतर ढंग से क्रियान्वित किया जा सके और बाजार में आपूर्ति में सुधार किया जा सके।

हालांकि, यदि ऋण सहायता तंत्र है, तो इससे क्रय शक्ति बढ़ाने और अचल संपत्ति बाजार की कुल मांग बढ़ाने में मदद मिलेगी।

इससे पहले, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने भी एक दस्तावेज भेजा था जिसमें नियमों को समायोजित करने पर विचार करने का अनुरोध किया गया था, जिसमें 4 मामलों की सामग्री शामिल थी, जहां "पूंजी की जरूरत वाले ग्राहकों को ऋण लेने की अनुमति नहीं है"।

HoREA के अनुसार, धारा 8, 9 और 10 के कारण ऐसी स्थिति उत्पन्न होगी, जहां अर्थव्यवस्था के विभिन्न क्षेत्रों में कुछ व्यवसायों को, जिन्हें पूंजी उधार लेने की आवश्यकता है, जिनमें रियल एस्टेट व्यवसाय, घर खरीदार और रियल एस्टेट निवेशक शामिल हैं, ऋण प्राप्त करने में कठिनाई होगी।

इसके अतिरिक्त, इस एसोसिएशन ने यह भी कहा कि स्टेट बैंक का परिपत्र 06, संकल्प 97 से पहले जारी किया गया था, इसलिए इसमें संशोधन के लिए विचार किए जाने की आवश्यकता है, ताकि स्टेट बैंक मौद्रिक नीति को सक्रियतापूर्वक, लचीले ढंग से तथा उचित विस्तारवादी राजकोषीय नीति के साथ सामंजस्य स्थापित करते हुए संचालित करने के लिए समाधान लागू कर सके...

पूंजी उधार लेने में और अधिक "बाधाओं" को जोड़ने के बारे में चिंतित, HoREA ने परिपत्र में संशोधन का प्रस्ताव दिया है । हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने प्रधानमंत्री और स्टेट बैंक को एक याचिका भेजी है, जिसमें पूंजी उधार लेने में और अधिक "बाधाओं" को जोड़ने की चिंताओं के कारण अगले सितंबर में प्रभावी होने वाले कई नियमों में संशोधन करने का प्रस्ताव है।

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