भूमि की कीमतों पर मसौदा आदेश में कई व्यावसायिक लागतों को "भूल" दिया गया है?

पर्याप्त लागतों की गणना न होने से निवेशकों को आकर्षित करना कठिन

वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन ने कहा कि इस इकाई ने सरकार के डिक्री संख्या 12/2024/ND-CP को प्राप्त कर लिया है, जो भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाली सरकार की डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP को संशोधित और पूरक करता है, तथा भूमि कानून संख्या 31/2024/QH15 के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाली भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाली सरकार की ड्राफ्ट डिक्री को भी प्राप्त कर लिया है।

वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन का मानना ​​है कि डिक्री संख्या 12/2024/ND-CP और नए ड्राफ्ट डिक्री दोनों में कई उपयुक्त विषय-वस्तुएं हैं, जो व्यवहार में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने की आवश्यकताओं को पूरा करती हैं।

हालाँकि, इसके अलावा, वियतनाम मूल्यांकन संघ ने यह भी पाया कि डिक्री और ड्राफ्ट डिक्री में निर्धारित अधिशेष विधि के अनुसार भूमि मूल्यांकन पद्धति में अभी भी कमियाँ हैं क्योंकि इसमें परियोजना को लागू करने के लिए निवेशकों द्वारा खर्च की जाने वाली कुल लागत और निवेश परियोजना को पूरा करने पर प्राप्त होने वाले लाभ की सही और पूरी तरह से गणना नहीं की गई है। इसलिए, इससे न केवल निवेश आकर्षित करना मुश्किल हो जाएगा, बल्कि भूमि की कीमतें भी अनुचित रूप से ऊँची हो जाएँगी।

सबसे पहले, कुल निवेश लागत के बारे में।

डिक्री 12/2024/ND-CP और ड्राफ्ट डिक्री में परियोजना के क्रियान्वयन हेतु निवेशकों द्वारा खर्च की जाने वाली कुल लागत को बनाने के लिए सभी प्रकार की लागतों को शामिल नहीं किया गया है। यह विनियमन केवल भूमि विकास में निवेश लागत की गणना करता है, न कि उस प्रारंभिक लागत की गणना करता है जो निवेशकों को परियोजना के क्रियान्वयन हेतु भूमि प्राप्त करने हेतु खर्च करनी होगी, जो "भूमि उपयोग शुल्क" (जब तक कि परियोजना को लागू करने वाले निवेशक को राज्य द्वारा भूमि उपयोग शुल्क से छूट न दी गई हो, तब तक इसकी गणना नहीं की जाती) और ऋण ब्याज है। मूल्यांकन संघ ने अपनी राय व्यक्त करते हुए कहा, "यह अनुचित है।"

दूसरा, लाभ के बारे में।

डिक्री और ड्राफ्ट डिक्री के दोनों विकल्पों में: लाभ की गणना केवल भूमि विकास लागत पर की जाती है, न कि कुल लागतों पर (जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है) जो निवेशक खर्च करता है (भूमि उपयोग शुल्क + भूमि विकास लागत + व्यवसाय लागत सहित) एक कम आकलन है, जो मूल्य निर्माण सिद्धांत का पालन नहीं करता है: मूल्य को उत्पादन और व्यवसाय लागतों को कवर करना चाहिए और लाभ होना चाहिए (अधिशेष विधि की लाभ गणना पद्धति के अनुसार भी नहीं, जो कि परिसंपत्ति मूल्य पर गणना किया गया लाभ है) और "धन के भविष्य के मूल्य" के सिद्धांत को नकारता है, अर्थात, जब किसी निवेशक के पास किसी भी क्षेत्र में निवेश करने के लिए पैसा होता है, तो उसे अपेक्षित लाभ की उम्मीद करनी चाहिए, जिसमें ब्याज कमाने के लिए बैंक में पैसा जमा करना शामिल है।

विकल्प 1 के लिए: मसौदे में निवेशक को मिलने वाले लाभ और परियोजना को लागू करने के लिए निवेशक को जो लागत लगानी होगी, दोनों को लेकर भ्रम है (मसौदे में यह प्रावधान है: लाभ में पूँजीगत लागत शामिल है); क्योंकि लाभ वह राशि है जो निवेशक को प्राप्त होती है। पूँजीगत लागत वह राशि है जो निवेशक को "पूँजी प्रदाता" को चुकानी होती है।

पूँजी की लागत मूलतः उस धन पर ब्याज दर है जो निवेशक उधार लेता है और उसे ऋणदाता को चुकाना होता है। यह ऋणदाता का लाभ है, लेकिन यह उधारकर्ता की लागत है और निश्चित रूप से निवेशक इस वित्तीय लागत का आनंद नहीं लेता, बल्कि उसे इसे चुकाना होता है, और यह उत्पादन और व्यावसायिक लागतों की संरचना में शामिल होता है।

विकल्प 2 के लिए: निवेशक के लाभ की गणना केवल विकास लागत पर की जाती है, कुल लागत पर नहीं, जिसकी गणना सही ढंग से और पूरी तरह से नहीं की जाती है जैसा कि ऊपर विश्लेषण किया गया है।

उपरोक्त कमियों से, वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन अनुशंसा करता है कि निवेशकों के लिए मुनाफे की गणना करने के लिए कुल लागत की गणना सही ढंग से और पूरी तरह से की जानी चाहिए, जिसमें निम्नलिखित लागतें शामिल हैं: कुल लागत (1) = भूमि उपयोग शुल्क + विकास लागत और व्यवसाय लागत।

निवेशक के लाभ की गणना सूत्र द्वारा की जाएगी: निवेशक का लाभ = प्रतिशत x कुल लागत (1)।

"निवेशक का लाभ" तत्व जोड़ने का प्रस्ताव

इससे पहले, वियतनाम वाणिज्य एवं उद्योग महासंघ (वीसीसीआई) ने भी भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले मसौदा आदेश पर टिप्पणी की थी।

वीसीसीआई के अनुसार, मसौदे का अनुच्छेद 6.3 औसत वार्षिक शुद्ध आय (= औसत वार्षिक आय - औसत वार्षिक लागत) निर्धारित करने का सूत्र निर्धारित करता है। उद्यमों के विचार से, यह विनियमन अनुचित है क्योंकि यह "निवेशक के लाभ" के कारक को ध्यान में नहीं रखता (इस कारक को घटाने की अनुमति नहीं है)। निवेशक के लाभ का निर्धारण न करने से लागू विधियों में निष्पक्षता सुनिश्चित नहीं होगी क्योंकि सूत्र की तुलना में, निवेशक बिना लाभ के निवेश और शोषण करेगा। भूमि भूखंड की पूरी भूमि पट्टा अवधि (एकमुश्त भुगतान) के दौरान भूमि पर निर्माण की वर्तमान स्थिति के शोषण से प्राप्त संपूर्ण अधिशेष राशि राज्य को भुगतान की जाएगी, जिसमें कॉर्पोरेट आयकर शामिल नहीं है।

ऐसा विनियमन भूमि किराया अंतर निर्धारण सिद्धांत के साथ असंगत है; यह आय विधि और अधिशेष विधि (यदि नियोजन जानकारी समान हो) को लागू करने पर भूखंड की भूमि की कीमत में अंतर को बढ़ा देता है। इसलिए, यह अनुशंसा की जाती है कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी उपरोक्त सूत्र में "निवेशक का लाभ" कारक भी शामिल करे।

मसौदे के अनुच्छेद 7.3.ए में यह प्रावधान है कि अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए निर्माण निवेश लागतों में शामिल हैं: तकनीकी अवसंरचना, सामाजिक अवसंरचना, आवास निर्माण, अन्य निर्माण कार्यों के निर्माण की लागतें; उपकरण लागतें; निर्माण निवेश परामर्श लागतें; परियोजना प्रबंधन लागतें और निवेश पूंजी दर में निर्धारित कई अन्य लागत मदें।

उद्यमों के प्रतिबिंब के अनुसार, यह विनियमन बंद है, सूचीबद्ध नहीं की गई अन्य लागतें केवल निवेश पूंजी दर का उपयोग करने के मामले में लागू होती हैं, जैसे: परियोजना कार्यान्वयन के दौरान कार्य की मात्रा और मूल्य मुद्रास्फीति कारकों के लिए आकस्मिक लागत; ऋण ब्याज लागत, अस्थायी कार्यों की निर्माण लागत, निर्माण की सेवा करने वाले कार्य, बीमा ... इसलिए, वीसीसीआई ने प्रस्तावित किया कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी उपरोक्त लागतों को पूरक बनाती है।

वीसीसीआई के अनुसार, मसौदे के अनुच्छेद 7.3.बी में यह प्रावधान है कि व्यावसायिक व्यय की गणना स्थानीय स्तर पर सामान्य राजस्व के प्रतिशत के रूप में की जाएगी। व्यवसायों के अनुसार, यह प्रावधान अस्पष्ट और अनुचित है।

विशेष रूप से, विज्ञापन, बिक्री और परिचालन लागत जैसी व्यावसायिक लागतें प्रत्येक क्षेत्र में बहुत भिन्न होती हैं, इसलिए स्थानीय स्तर पर एक सामान्य स्तर निर्धारित करना कठिन है।

इसके अलावा, "स्थानीय साझा आधार" को ज़ोनिंग करना भी उपयुक्त नहीं है, विशेष रूप से उन परियोजनाओं के मामले में जो अविकसित इलाकों में स्थित हैं, जहां कई बड़ी परियोजनाएं नहीं हैं, स्थानीय साझा आधार उस परियोजना के लिए उपयुक्त नहीं हो सकता है।

मसौदे के अनुच्छेद 7.3.c में दो विकल्पों के अनुसार निवेशकों के लाभ की गणना करने का तरीका बताया गया है। व्यवसायों की प्रतिक्रिया के अनुसार, उपरोक्त दोनों गणना विधियाँ उचित नहीं हैं क्योंकि वे निवेशकों के लिए अधिशेष विधि के अनुसार संपूर्ण परियोजना के लाभ की पूरी तरह से गणना नहीं करती हैं।

विशेष रूप से, विनियमन यह निर्धारित करता है कि लाभ की गणना केवल निर्माण निवेश लागत पर की जाएगी। यह केवल अचल संपत्ति विकास चरण (भूमि विकास निवेश) का लाभ है, न कि संपूर्ण परियोजना का लाभ।

ऐसा विनियमन मूल्य निर्धारण के सिद्धांत के साथ असंगत है, क्योंकि कीमतों को उत्पादन और व्यावसायिक लागतों को कवर करना चाहिए और लाभ उत्पन्न करना चाहिए। यह विनियमन "धन के समय मूल्य" (अवसर लागत, मुद्रास्फीति और जोखिमों के कारण) और "धन के भविष्य मूल्य" (अर्थात किसी भी क्षेत्र में निवेश करते समय, बैंक जमा सहित अपेक्षित लाभ की अपेक्षा करनी चाहिए) के सिद्धांत का भी खंडन करता है।

वास्तव में, निवेशक द्वारा खर्च की जाने वाली लागत (कुल लागत) वह सभी उचित लागतें हैं जो निवेशक को परियोजना को पूरा करने के लिए (उद्यम स्थापित होने तक) खर्च करनी होंगी। कुल लागत में भूमि उपयोग शुल्क (या भूमि मूल्य) शामिल होना चाहिए - वह प्रारंभिक निवेश लागत जो निवेशक को राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए खर्च करनी होगी।

तदनुसार, यदि इस प्रकार की लागत की गणना नहीं की जाती है, तो यह माना जा सकता है कि निवेशक को भूमि शुल्क का दो बार भुगतान करना होगा: एक बार जब इसे भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय बहिष्कृत लागतों में शामिल नहीं किया जाता है (इस विनियमन के अनुसार), और दो बार जब उसे भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना पड़ता है (लेकिन लागत के प्रकार के रूप में कटौती नहीं की जाती है)।

इसलिए, यह अनुशंसा की जाती है कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी इस नियम में इस दिशा में संशोधन करे कि लाभ की गणना उस कुल लागत के आधार पर की जाए जो निवेशकों को परियोजना को पूरा करने के लिए तब तक खर्च करनी होगी जब तक कि उत्पाद को बेचकर राजस्व उत्पन्न न हो जाए। उस कुल लागत में निर्माण निवेश लागत, व्यावसायिक लागत और भूमि उपयोग शुल्क शामिल होना चाहिए - प्रारंभिक निवेश लागत जो निवेशकों को राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए खर्च करनी होगी।

मसौदे के अनुच्छेद 4.2.डी में 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257.2.सी के अनुसार मुआवजे, सहायता और पुनर्वास प्रगति के अनुसार भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करने का प्रावधान है।

व्यवसायों के अनुसार, भूमि की कीमतें निर्धारित करने का समय केवल उस समय लागू किया जाना चाहिए जब भूमि को साफ कर दिया गया हो और निवेश के लिए सौंप दिया गया हो।

दरअसल, ऐसे मामले भी हैं जहाँ ज़मीन बहुत कम आवंटित की जाती है और उसमें निवेश नहीं किया जा सकता, इसलिए ज़मीन के मूल्यांकन का समय निर्धारित नहीं किया जाना चाहिए। अगर ऐसा कोई नियम अपनाया जाता है, तो अनावश्यक प्रक्रियाएँ पैदा होंगी, और एक असंगत मूल्य निर्धारण पद्धति अपनानी होगी, क्योंकि आवंटित ज़मीन का बहुत सा हिस्सा निवेश के लिए पर्याप्त नहीं है या नियोजित क्षेत्र राजस्व उत्पन्न नहीं करता।

इसलिए, यह विनियमित किया जाना चाहिए कि अधिशेष विधि की गणना विस्तृत निर्माण योजना या मास्टर प्लान के अनुसार कुल परियोजना क्षेत्र पर भूमि मूल्यांकन के समय तक की जाए, जिसे सौंपे गए क्षेत्र के लिए क्षेत्र अनुपात के अनुसार आवंटित किया जाए।

टीएम

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html