अचल संपत्ति की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं: क्या हमें 'नियंत्रण' के लिए मूल्य सीमा निर्धारित करनी चाहिए?

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इस मुद्दे पर चर्चा करते हुए कई विशेषज्ञों का कहना है कि यह एक ऐसा समाधान है जो "लाभ की बजाय नुकसान अधिक करता है"।

अर्थशास्त्री दीन्ह ट्रोंग थिन्ह ने विश्लेषण किया कि अचल संपत्ति की मूल्य सीमा लागू करने से कई जोखिम पैदा होंगे। इनमें से सबसे चिंताजनक मुद्दा एक "भूमिगत" बाजार के बनने की संभावना है।

" जब मूल्य सीमा को सख्ती से विनियमित किया जाता है, तो विनियमन से बचने के लिए कई लेनदेन आधिकारिक अनुबंधों के बाहर होंगे। इससे न केवल कानूनी जोखिम पैदा होता है, बल्कि अचल संपत्ति बाजार की पारदर्शिता भी कम हो जाती है ," श्री थिन्ह ने चेतावनी दी।

इसके अलावा, श्री थिन्ह के अनुसार, अधिकतम मूल्य परियोजनाओं की विविधता और विशेषताओं को प्रतिबिंबित नहीं कर पाएगा। शहर के केंद्र में स्थित एक अपार्टमेंट की कीमत उपनगरों में स्थित अपार्टमेंट के समान नहीं हो सकती, भले ही उसका क्षेत्रफल समान ही क्यों न हो। अधिकतम-न्यूनतम मूल्य लागू करने से आसानी से ऐसी स्थिति उत्पन्न हो सकती है जहाँ केंद्र में स्थित परियोजनाओं की कीमत उनके वास्तविक मूल्य से कम हो।

इसलिए, यदि हम मूल्य सीमा लागू करते हैं, तो हमें एक लचीली नीति विकसित करनी होगी जो बाज़ार को नियंत्रित करने और सभी प्रतिभागियों के हितों को सुनिश्चित करने में मदद कर सके। विशेष रूप से, एक निश्चित मूल्य लागू करने के बजाय, हमें स्थान, सुविधाओं और निर्माण गुणवत्ता के आधार पर एक मूल्य सीमा विकसित करनी चाहिए।

विशेषज्ञों का कहना है कि अचल संपत्ति की कीमतों पर अधिकतम सीमा लागू करना एक ऐसा तरीका है जो "फायदे से ज़्यादा नुकसान करता है"। (चित्रण: मिन्ह डुक)

इसी विचार को साझा करते हुए, गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय (एनटीयू) के वित्त और बैंकिंग संकाय के सीईओ श्री गुयेन क्वांग हुई ने भी कहा कि मूल्य सीमा लागू करने से सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने में मदद मिल सकती है, लेकिन इससे लाभ की तुलना में अधिक जोखिम पैदा होता है।

चूँकि यह मुक्त बाज़ार के सिद्धांत के विरुद्ध है, इसलिए अचल संपत्ति की कीमतें आपूर्ति और माँग से नियंत्रित होती हैं। अधिकतम मूल्य लागू करने पर, आपूर्ति आसानी से सीमित हो जाती है, जबकि न्यूनतम मूल्य कम लागत वाले क्षेत्र की प्रतिस्पर्धात्मकता को कम कर देता है।

इसके अलावा, रियल एस्टेट बाज़ार बहुत विविध है, टाउनहाउस, अपार्टमेंट, ज़मीन से लेकर रिसॉर्ट परियोजनाओं तक। हर प्रकार के लिए एक समान मूल्य निर्धारित करना असंभव है।

" मूल्य सीमा निवेशकों के लिए मुनाफे को अनुकूलित करना भी मुश्किल बना देती है, जिससे नई परियोजनाओं को लागू करने की प्रेरणा कम हो जाती है। जब मूल्य सीमा बहुत कम होती है, तो गुप्त लेनदेन उत्पन्न होंगे, जिससे पारदर्शिता की कमी होगी जो बाजार को विकृत करती है। इसके अलावा, यदि मुनाफा सीमित है, तो निवेशक उच्च-स्तरीय खंड या उच्च-मूल्य वाली परियोजनाओं को विकसित करना भी बंद कर देंगे, जिससे बाजार में आपूर्ति सीमित हो जाएगी, " श्री ह्यू ने जोर दिया।

इसलिए, श्री ह्यू के अनुसार, बिक्री मूल्य तय करने के बजाय, बाजार को उच्च अचल संपत्ति की कीमतों के मूल कारणों को दूर करने के लिए अधिक मौलिक समाधानों की आवश्यकता है, जैसे: कानूनी प्रक्रियाओं में तेजी लाकर किफायती आवास और सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ाना, परियोजना अनुमोदन चरणों को सुव्यवस्थित करना और लाइसेंसिंग समय को कम करना।

इसके अलावा, राज्य को सामाजिक आवास क्षेत्र विकसित करने वाले निवेशकों के लिए करों और अधिमान्य ऋणों का समर्थन करने की आवश्यकता है।

अर्थशास्त्री डॉ. वो त्रि थान ने भी कहा कि रियल एस्टेट पर मूल्य सीमा लागू करना कोई नई बात नहीं है, लेकिन इससे हमेशा विवाद होता है। इसके फ़ायदे हैं कि इससे मूल्य वृद्धि पर नियंत्रण मिलता है, लेन-देन में पारदर्शिता बढ़ती है और शेयर बाज़ार की तरह "मूल्य हेरफेर" सीमित होता है।

हालाँकि, अगर सावधानी न बरती जाए, तो यह तरीका उल्टा पड़ सकता है और बाज़ार को विकृत कर सकता है। इसलिए, अगर अधिकतम मूल्य वास्तविक बाज़ार मूल्य से बहुत कम निर्धारित किया जाता है, तो निवेशकों में नई परियोजनाएँ शुरू करने की प्रेरणा नहीं रहेगी। इससे बाज़ार में आवास की आपूर्ति कम हो जाएगी या परियोजनाओं की बिक्री मूल्य अधिकतम मूल्य के करीब हो जाएगा।

श्री थान ने कहा, " मूल्य सीमा के कारण निवेशकों में नई परियोजनाएं विकसित करने की प्रेरणा खत्म हो सकती है, या मुनाफा बढ़ाने के लिए निर्माण की गुणवत्ता कम करनी पड़ सकती है ।"

तुआन आन्ह रियल एस्टेट के निदेशक श्री गियांग आन्ह तुआन ने अपनी राय व्यक्त की: रियल एस्टेट मूल्य सीमा लागू करना कठिन है क्योंकि यह उद्यमों की व्यावसायिक गतिविधियों में हस्तक्षेप नहीं कर सकता है।

किसी भी परियोजना को बनाने के लिए, व्यवसाय प्रक्रियाओं से लेकर निर्माण तक बहुत सारा पैसा खर्च करते हैं। वर्तमान अचल संपत्ति की कीमतों के साथ, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में कम कीमत वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट विकसित करना असंभव है।

यहां तक कि हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में स्थित परियोजनाओं में भी कीमतें 50 से 70 मिलियन VND/m2 तक होती हैं, इसलिए यदि अनुचित अधिकतम मूल्य लागू किया जाता है, तो निवेशक भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया कम करने की नीतियों के बावजूद लाभ सुनिश्चित नहीं कर पाएंगे।

" यदि अधिकतम मूल्य बहुत कम निर्धारित किया जाता है, तो निवेशक केवल हनोई के बाहरी प्रांतों में ही परियोजनाएँ चला पाएँगे। हनोई के मध्य ज़िलों में, कई किफायती परियोजनाओं की निर्माण लागत करोड़ों VND/m2 तक पहुँच गई है ," श्री तुआन ने कहा।

श्री तुआन के अनुसार, आवास की कीमतों को कम करने के लिए, आवास आपूर्ति, विशेष रूप से सामाजिक आवास, बढ़ाने के लिए प्रशासनिक सुधारों को बढ़ावा देना आवश्यक है। इसके अलावा, सट्टेबाजी पर सख्ती से नियंत्रण और पहली बार घर खरीदने वालों को वित्तीय सहायता प्रदान करना भी आवश्यक है।

चाउ आन्ह

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